Prêt immobilier sans apport : est-ce possible ?

Les banques préfèrent accorder un financement aux emprunteurs qui disposent d'un apport personnel. Emprunter sans apport est toutefois possible pour les projets d'immobilier locatif à condition de présenter un bon dossier. Voici comment mettre en avant votre profil d'investisseur pour décrocher un crédit immobilier sans mise de départ.

Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?

Le financement d'un projet immobilier est bien souvent composé de plusieurs sources : crédit, aides diverses (aides publiques, prêt aidé, prêt familial), apport personnel. La banque qui étudiera votre dossier va estimer votre solvabilité afin de mesurer le risque qu'elle prend à vous prêter la somme requise. 

L'apport personnel constitue un élément principal dans l'évaluation de la qualité de votre dossier. En mettant sur la table une participation financière, vous diminuez votre besoin en crédit bancaire, tout en montrant au prêteur que vous êtes capable d'épargner sur le long terme pour vous constituer un capital en vue de concrétiser un projet. 

Généralement, les organismes de crédit demandent un apport minimum de 10% du prix du bien, somme qui va permettre peu ou prou de couvrir les frais annexes d'acquisition (frais de notaire, garantie). Sans cette mise minimum, la banque ne pourrait pas récupérer ces frais en cas de saisie du bien. 

Avec un taux d'apport supérieur, votre demande de prêt témoigne du sérieux de votre engagement, de votre bonne capacité à gérer vos revenus et de l'effort consenti pour mener à bien votre projet.

Qui peut emprunter sans apport personnel ?

Pour autant, le fait de ne disposer d'aucun apport n'est pas rédhibitoire pour financer un projet immobilier. Les banques acceptent de prêter l'intégralité du capital nécessaire pour acquérir le bien, on parle alors d'emprunt à 110%, soit la valeur du logement + les frais annexes. 

Cette souplesse peut être accordée aux jeunes primo-accédants qui achètent leur résidence principale. Le prêteur regarde deux éléments :

• Le profil évolutif de l'emprunteur,
• Le saut de charges, c'est-à-dire la différence entre le loyer de l'ancien logement et la nouvelle mensualité d'emprunt

Dans cette configuration, le Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui peut financer jusqu'à 40% du montant de l'opération, est reconnu par les banques comme un apport personnel. 

Depuis 2012, entre 9% et 13% des crédits sont surfinancés (source ACPR), c'est-à-dire distribués sans apport (110%). Ils concernent majoritairement un autre segment d'emprunt : l'investissement locatif. 

Près de 60% des prêts immobiliers destinés à financer l'achat d'un logement à louer sont accordés sans apport (chiffres Crédit Foncier 2018). Les banques sont plus enclines à octroyer un crédit sans participation de l'emprunteur dans le cadre d'un investissement locatif que dans celui d'une accession à la propriété. Les mensualités du crédit sont en effet partiellement ou totalement compensées par les revenus locatifs. Le montant de l'emprunt va donc couvrir 110% de l'opération, à savoir le prix du logement + les frais d'acquisition.

Un dossier en béton pour financer votre investissement locatif sans apport

Pour accorder un prêt sans apport, la banque devra être convaincue de la qualité de votre dossier. Quelle que soit la demande, elle cherchera toujours à se rassurer quant à la capacité de remboursement de l'emprunteur. Sans apport, même minime pour couvrir les frais annexes, elle va étudier tous les éléments qui atteste d'un profil vertueux, où la prise de risque est réduite voire nulle, et de la solidité du projet.

Un profil d’emprunteur irréprochable :

• Votre compte est équilibré : pas de découvert bancaire (au moins durant les 3 derniers mois) ;
• Vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale ;
• Votre taux d'endettement est maîtrisé (au plus 33%) ;
• Vous disposez d'une épargne que vous ne souhaitez pas mobiliser ;
• Vous êtes éligible à un dispositif de défiscalisation.

La présence d'une épargne aura un impact fort positif sur la banque, surtout en période de taux d'intérêt au plancher. Il est en effet préférable de conserver un placement à rendement supérieur plutôt que de l'injecter dans votre investissement.

L'investissement locatif sans apport reste possible si vous êtes locataire. La banque étudiera une possibilité de financement pour que vos charges d'emprunt ne vous empêchent à l'avenir d'envisager un nouveau crédit pour devenir propriétaire de votre résidence principale.

Un projet solide :

Pour obtenir un prêt immobilier qui financera l'intégralité de votre investissement locatif, vous devez rassurer la banque en amont sur votre capacité à rembourser les échéances du crédit. Votre projet d'investissement locatif doit également montrer toute sa pertinence et se révéler prometteur. Pour être rentable, l'investissement doit s'appuyer sur les trois éléments suivants :

1. L'emplacement : la règle d'or de tout achat immobilier ! La situation géographique et le type de logement vous permettront de le comparer au marché des locations du secteur. Vérifiez aussi la demande locative pour éviter que le logement reste vacant.
2. Les charges : taxes, assurances, prêt en cours (si vous remboursez déjà un crédit pour votre résidence principale), frais de gestion, frais d'agence, charges de copropriété, tous ces frais et dépenses doivent clairement apparaître dans votre dossier de prêt.
3. Le potentiel rendement locatif : le ratio entre les revenus locatifs et le prix d'acquisition ; envisagez deux scénarios, un moins optimiste que le second pour illustrer la faisabilité de votre projet.

Des simulations du rendement locatif vous permettront de savoir si votre investissement sans apport est tenable, et d'envisager le cas échéant de vous orienter vers un logement moins onéreux.

La fiscalité avantageuse de l'investissement locatif

La défiscalisation présente un avantage majeur pour investir sans apport. La fiscalité immobilière pèse lourd en France, mais en tant qu'investisseur locatif, vous bénéficiez de la déductibilité des intérêts d'emprunt. Deux dispositifs permettent de diminuer l'effort financier, sous réserve d'y être éligible :

1. La loi Pinel : concerne les logements neufs loués nus en zones tendues ; la réduction fiscale (jusqu'à 21% de l'investissement pour un engagement locatif de 12 ans) sera intégrée dans le calcul du reste à vivre.
2. La loi Censi-Bouvard : concerne la location meublée ; vous optez pour un des deux régimes, le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel), en fonction du montant des revenus locatifs annuels.

En vous positionnant sur un bien déjà loué, vous optimisez vos chances de décrocher un financement sans apport, le loyer que vous percevrez étant déjà connu au moment du montage de votre dossier. Pour savoir si les revenus locatifs pourront autofinancer votre emprunt, la banque ne retiendra que 70% du montant des loyers. 

La location nue d’un logement ancien peut générer un déficit foncier. Certaines charges sont déductibles de vos revenus locatifs, notamment les intérêts d’emprunt, les travaux, les primes d’assurance ou encore les provisions pour charges de copropriété. En cas de charges supérieures au loyer, vous créez un déficit foncier qu’il sera possible de reporter sur les revenus futurs de même nature pendant 10 ans, vous permettant ainsi de minimiser vos impôts. 

Confiez votre dossier d'investissement locatif sans apport à un courtier

Les courtiers en crédit sont spécialisés dans la recherche du meilleur financement. Investir sans apport personnel nécessite de présenter un dossier solide qui saura convaincre et rassurer l'organisme financier. 

En vous passant d'apport, vous vous privez d'un argument de poids pour obtenir le meilleur taux et des conditions plus intéressantes sur les autres aspects du financement (remboursement anticipé, frais de dossier). L'intermédiaire négociera pour vous la meilleure offre de prêt, également l'assurance, pour optimiser votre investissement. 

Préalable à l'obtention d'un crédit immobilier, l'assurance emprunteur peut peser lourdement dans le coût global de l'emprunt, il est donc essentiel de comparer les offres. 

Un contrat souscrit en délégation vous coûtera jusqu'à deux ou trois fois moins cher que la proposition bancaire, avec des garanties parfaitement adaptées à votre investissement locatif sans apport personnel.