Les taux d’intérêts du crédit immobilier n’en finissent pas de grimper depuis le printemps dernier. Ils ont plus que doublé en un an. Une hausse brutale qui a soulevé une problématique en 2022 : celle des taux d’usure, incapables d’évoluer au rythme des taux d’emprunt. Le crédit coûte plus cher et devient difficilement accessible pour ces deux raisons conjuguées. La parade ? Jouer sur l’assurance emprunteur. Explications avec Magnolia.fr.
Hausse brutale des taux d’emprunt
Encore à 1% en moyenne au début de l’année 2022, le taux d’intérêts sur la durée classique de 20 ans se situe actuellement autour de 2,60%. Même si un tel niveau n’est pas rédhibitoire pour concrétiser un projet immobilier, force est de constater que le renchérissement du loyer de l’argent est brutal. Un prêt de 200 000€ sur 20 ans coûtait 20 749€ d’intérêt en janvier dernier contre 56 698€ aujourd’hui, soit près de 36 000€ que vous auriez préféré destiner à l’achat de mètres carrés supplémentaires ou pour l’aménagement du logement.
Les perspectives pour l’immobilier 2023 laissent entrevoir une dégradation des conditions d’emprunt, avec des taux à plus de 3% prochainement, avant une stabilisation autour de 3,50% au cours du printemps.
Attention au taux d’usure
Les difficultés d’accès au crédit immobilier ne se résument pas à la vive hausse des taux. Il faut ajouter le problème lié au taux d’usure, le taux maximum légal que les banques ne doivent pas dépasser lors de l’octroi d’un prêt. Au-delà du taux nominal, le taux plafond doit intégrer tous les frais annexes exigés pour l’obtention du financement bancaire :
- les frais de dossier
- le coût de la garantie obligatoire (hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution)
- les frais d’ouverture et de tenue de compte en cas de prêt dans une nouvelle banque
- les primes d’assurance emprunteur.
Viennent s'ajouter le cas échéant les frais d’expertise du bien, les parts sociales dans le cas d’une banque mutualiste et la commission du courtier. Tous ces coûts additionnés sont contenus dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est le seul indicateur du coût total du crédit immobilier.
Calculé sur une base trimestrielle, le taux d’usure n’arrive pas à suivre l’évolution des taux d’emprunt, ce qui entraîne un effet ciseau. Pris en tenailles entre la remontée incessante des taux d’intérêts et l’immobilité de l’usure sur trois mois, de nombreux candidats à l’emprunt essuient un refus de la part des banques.
La hausse des taux d’usure en janvier 2023 a ouvert une fenêtre de tir… qui tend à se refermer rapidement compte tenu de la progression constante des taux d’emprunt. Les choses vont heureusement changer : le ministre de l’Économie et des Finances Bruno Le Maire a annoncé officiellement hier la mensualisation du taux d’usure du crédit immobilier. La mise en œuvre de cette mesure réclamée depuis longtemps par les courtiers est attendue au plus tard le 1er mars prochain.
Réduire le coût de l’assurance emprunteur
Il existe toutefois une solution efficace pour abaisser son TAEG et rester sous l’usure : la délégation d’assurance de prêt immobilier. Cette couverture indispensable pour sécuriser l’emprunt en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité et incapacité, voire perte d’emploi) coûte en moyenne un tiers du coût global du crédit, plus si vous présentez des risques aggravés pour raisons médicales ou professionnelles, également si vous êtes âgé.
La loi vous autorise à choisir librement le contrat d’assurance souscrit en garantie d’un crédit immobilier (loi Lagarde assurance emprunteur). La banque ne peut plus vous imposer son contrat groupe et doit accepter toute offre externe qui respecte a minima les garanties exigées. Profitez de ce droit pour diminuer le coût de l’assurance en faisant jouer la concurrence grâce à un comparateur d’assurance de prêt immobilier. Le simulateur d’assurance de prêt vous permet en quelques clics de visualiser le coût sur la durée prévue et sur d’autres durées.
Les offres déléguées souscrites auprès d’assureurs concurrents de la banque peuvent être jusqu’à quatre fois moins chères. Ne vous privez pas de cette opportunité qui permet non seulement de réduire le coût global de votre crédit, mais dans certains cas, de rester sous le plafond de l’usure.
Prenons un exemple :
- Vous avez moins de 45 ans et vous empruntez 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 2,63% assorti d’une assurance bancaire au taux de 0,34%, soit un coût assurance de 13 600€. Une assurance déléguée vous coûtera au plus 5 200€, car le taux descend à 0,13%.
- Si on ajoute les frais de dossier (700€) et la garantie (2 100€), le TAEG s’affiche à 3,41% avec l’assurance bancaire et à 3,05% avec l’assurance externe. Vous économisez 8 400€ en souscrivant une assurance concurrente du contrat proposé par le prêteur.
La souscription à une assurance emprunteur externe n’est pas toujours possible, car l’emprunteur doit jouer contre la montre et se plie généralement au diktat bancaire. Si vous avez obtenu votre crédit, bravo ! Vous pouvez cependant écrire un nouveau scénario et changer d’assurance emprunteur à tout moment et sans frais, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt.
Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine autorise tout emprunteur à résilier son assurance quand il le souhaite, sans attendre une date d’échéance autrefois requise. Le dispositif est unique en matière d’assurance, où il faut toujours comptabiliser au moins une année de souscription pour changer de formule.
Grâce à la loi Lemoine, vous pouvez réduire immédiatement le poids de l’assurance de votre crédit immobilier, une chance à saisir sans tarder en pleine période d’inflation. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier pour mesurer l’impact financier de la loi Lemoine sur votre budget.
