Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque exige que l’emprunteur prenne des garanties : la première est l’hypothèque ou la caution, la seconde, l’assurance de prêt immobilier, une protection indispensable qui représente le deuxième coût après les intérêts. Si la souscription à l’assurance emprunteur est incontournable pour obtenir le financement, la banque a-t-elle le droit d’imposer son contrat ? La réponse à cette question centrale est donnée par la réglementation.
Les obligations de la banque en matière de crédit immobilier
La banque a une obligation d’informations à fournir à l’emprunteur avant la signature d’un prêt immobilier. Ces informations concernent l’évaluation de la solvabilité, le coût du crédit et des éléments qui le composent, le contenu de l’offre et l’assurance emprunteur. La fiche standardisée européenne (FISE) remise par le prêteur avec l’offre de prêt résume les principales caractéristiques de cette offre. Elle permet à l’emprunteur de comparer les offres de crédit disponibles.
La banque ne peut imposer de domicilier les revenus d’activité chez elle et si la domiciliation est une condition, elle ne peut excéder 10 ans et doit être assortie d’un avantage individualisé (taux préférentiel par exemple) clairement stipulé dans l’offre de prêt.
Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global : indicateur essentiel
Obligatoirement indiqué dans les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt, le TAEG est l’indicateur du coût final d’un financement immobilier. Exprimé en pourcentage de la somme empruntée, il ne peut excéder le taux d’usure sur la durée concernée, c’est-à-dire le taux maximal autorisé par la Banque de France.
Le TAEG contient tous les frais qui conditionnent l’octroi du crédit :
- les intérêts exprimés par le taux nominal
- les frais de dossier
- la garantie (hypothèque ou caution)
- les frais d’expertise du bien
- les primes d’assurance emprunteur
- les autres frais annexes (parts sociales d’une banque mutualiste, frais d’ouverture et de tenue de compte, etc.).
Il faut toutefois savoir que le TAEG d’un crédit immobilier est variable selon les banques et donc peu fiable ; il n’en demeure pas moins le seul élément qui permet de mettre les offres en concurrence.
La souscription à l’assurance emprunteur
Si l’hypothèque ou la caution garantit la bonne fin du crédit en cas de défaut de paiement, l’assurance emprunteur est elle aussi une protection qui sécurise les sommes prêtées jusqu’au terme, mais son rôle est d’intervenir dans des situations bien précises : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Elle repose sur des garanties assurance de prêt immobilier spécifiques à chaque risque et vise à rembourser la banque si l’emprunteur est victime d’un accident de la vie couvert par le contrat.
La banque a obligation de signifier à l’emprunteur ses droits en matière d’assurance emprunteur, à savoir la possibilité de souscrire une assurance externe et celle d’en changer en cours de prêt.
Le libre choix de l’assurance emprunteur
Trop souvent négligée par l’emprunteur, focalisé sur le taux d’intérêts à en oublier que les autres frais sont également importants, l’assurance emprunteur représente en moyenne un tiers du coût global du crédit.
La banque subordonne l’octroi du prêt à la souscription à une assurance emprunteur et se trouve en position de force pour proposer son contrat maison. Une économie de marché repose sur les principes de liberté et de concurrence : l’emprunteur n’est pas obligé de souscrire à l’assurance bancaire, il est libre de choisir une assurance externe concurrente qui présente une équivalence de garanties (loi Lagarde de septembre 2010).
La réglementation interdit formellement à la banque de conditionner le prêt à la souscription à sa propre assurance. La vente liée d’un crédit immobilier et d’une assurance est prohibée. Il n’empêche que la banque exerce une pression non dissimulée pour que l’emprunteur opte pour son contrat d’assurance.
La raison en est simple : l’assurance de prêt immobilier génère des marges colossales pour les banques (jusqu’à 70%). Sur les quelque 8 milliards d’euros de cotisations annuelles, environ 80% tombent au bilan des banques au détriment de l’intérêt financier des emprunteurs. La concurrence propose des offres jusqu’à 60% moins chères, mais l’immense majorité des emprunteurs sont couverts par l'assurance groupe du prêteur.
Le droit de changer d’assurance emprunteur
Cette distorsion du marché a poussé le législateur à renforcer les droits des consommateurs. La souscription à l’assurance de son choix étant entravée lors de la demande de prêt, les emprunteurs ont l’opportunité de dénoncer le contrat en cours de remboursement pour bénéficier d’une formule plus compétitive.
Deux dispositifs ont été mis en place successivement :
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la loi Hamon de juillet 2014 qui autorisait le changement d’assurance emprunteur à tout moment durant la première année.
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la loi Bourquin de janvier 2018 qui permettait de substituer annuellement l’assurance à date d’échéance, en respectant un préavis de deux mois.
Ces deux lois sont caduques depuis l’entrée en application de la loi Lemoine, dont l’objectif principal est de faciliter le changement d’assurance de prêt : depuis le 1er septembre 2022, tout emprunteur a le droit de changer d’assurance de prêt immobilier quand il le souhaite, sans attendre la date d’échéance qui faisait foi dans les dispositifs antérieurs.
L’impact de la loi Lemoine est considérable en matière de coût et de garanties. L’emprunteur peut être couvert par une assurance jusqu’à trois fois moins chère que celle de la banque, et bénéficier d’une protection sur-mesure qui répond à ses besoins propres, alors que le contrat bancaire mutualise les garanties.
Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier de décembre 2023 pour mesurer l’intérêt financier de profiter de la délégation d’assurance le plus tôt possible après la signature de l’offre de prêt.
Ne jamais oublier les 3 droits fondamentaux des emprunteurs en assurance de prêt immobilier au risque de passer à côté de l’occasion de réduire le coût de son crédit :
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le droit de choisir son contrat : la seule obligation de l’emprunteur est de respecter l’équivalence de niveau de garanties
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le droit de renforcer sa protection : s’il n’est pas possible de choisir les garanties, il est permis de les rehausser.
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le droit de changer de formule en cours de prêt.
La banque a toujours le dernier mot : celui d’octroyer le prêt à ses conditions dans les limites de l’usure, ou de refuser d’accorder le financement, généralement quand les critères de solvabilité ne sont pas remplis. Ce pouvoir pousse les emprunteurs à accepter le diktat de la banque pour ne pas compromettre leur demande de crédit, et notamment à souscrire l’assurance bancaire au prix fort. Non seulement faire valoir ses droits n’enlève rien à la décision finale, mais cela permet de faire de grosses économies.
