TAEG du crédit immobilier : variable selon les banques donc peu fiable

Le Taux Annuel Effectif Global, le fameux TAEG, est un indicateur majeur en matière de crédit immobilier. Obligatoirement indiqué dans les documents publicitaires, précontractuels et contractuels, il indique le coût global du financement bancaire et permet de comparer les offres de prêt entre elles. Son calcul est encadré par la réglementation, mais il varie selon les établissements, ce qui érode sa fiabilité.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le TAEG est le taux qui intègre tous les frais occasionnés par un prêt. Les banques ont obligation de l’indiquer dans leurs publicités et les offres préalables de crédit, ainsi que dans les contrats de prêt. En l’absence de mention du TAEG ou de mention d’un TAEG erroné, le juge peut ordonner l’annulation totale ou partielle des intérêts d’emprunt.

Le TAEG ne peut être supérieur au taux d’usure applicable sur la durée concernée. Cet indicateur est donc très important pour l’information de l’emprunteur, au-delà d’être un paramètre obligatoire de toute demande de prêt immobilier.

Selon l’article L.314-1 du code de la consommation, « pour la détermination du taux effectif global du prêt, […], sont ajoutés aux intérêts les frais, les taxes, les commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, supportés par l'emprunteur et connus du prêteur à la date d'émission de l'offre de crédit ou de l'avenant au contrat de crédit, ou dont le montant peut être déterminé à ces mêmes dates, et qui constituent une condition pour obtenir le crédit ou pour l'obtenir aux conditions annoncées. »

Reprenons en détail les frais liés à l’obtention d’un prêt immobilier qui doivent être intégrés dans le TAEG :

les intérêts d’emprunt calculés sur la base du taux actuariel
les frais de dossier payés à la banque
les frais payés à des intermédiaires intervenus dans le processus (courtier)
les primes d’assurance emprunteur
les différents frais de garantie (hypothèque ou caution)
les éventuels frais d’expertise du bien immobilier
les autres frais annexes (frais d’ouverture et de tenue de compte, parts sociales d’une banque mutualiste).

Le TAEG est exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée et il est censé faciliter la comparaison des offres de prêt. Et c’est là que le bât blesse.

TAEG du crédit immobilier : différent d’une banque à l’autre

Selon l’adage, comparaison n’est pas raison, mais en matière de prêt immobilier, mettre les banques en concurrence est une démarche saine pour essayer de décrocher la meilleure offre de prêt. Pourtant, l’adage vise juste, car une comparaison a toujours ses limites. Dès lors que les dés sont pipés, la comparaison perd de sa pertinence.

Qu’on frappe seul à la porte des banques ou qu’on sollicite les services d’un intermédiaire, le TAEG est censé servir de mètre étalon pour comparer les propositions. À noter qu’un courtier en crédit immobilier est plus que jamais votre allié en 2023 pour obtenir le graal dans un contexte de hausse des taux d’intérêts et de frilosité des banques.

Selon la réglementation en matière de distribution du crédit, seuls les coûts qui sont une condition d’octroi du prêt entrent dans le TAEG. Calculé conformément aux éléments cités plus haut, le TAEG permet de comparer les offres de prêt, et donc les conditions d’octroi de chaque prêt. Malheureusement, ce calcul varie d’une banque à l’autre, faisant fi de la loi.

Moduler le coût de l’assurance de prêt

La banque joue principalement sur le coût réel de l’assurance emprunteur. En cas d’emprunt en couple, elle peut intégrer seulement une partie des primes, afin d’abaisser le TAEG, notamment si celui-ci frôle le taux d’usure. Elle peut ainsi retenir une quotité d’assurance de prêt de 50% sur chaque tête, alors qu’elle exige que chaque co-emprunteur soit couvert à 100% du montant emprunté. L’offre sera, à tort, plus compétitive que celle proposée par un autre prêteur qui aura ajouté l’intégralité du coût de l’assurance de prêt dans le TAEG.

La banque peut décider d’ajouter uniquement le coût de l’assurance de prêt relative à l’emprunteur qui dispose des revenus les plus élevés, même si le conjoint doit souscrire lui aussi une couverture emprunteur. Autre variante, seul le coût des garanties obligatoires est intégré dans le TAEG, à savoir les garanties décès et PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie), quand bien même le ou les emprunteurs doivent souscrire aux garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail) et d’invalidité (IPT ou IPP).

Prenons l’exemple d’un couple (30 ans, non-fumeur et en bonne santé) qui contracte un prêt de 200 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4,30%, assorti d’une assurance emprunteur bancaire au taux de 0,38% sur chaque tête, soit un total de 0,76% sur le montant emprunté. Observons l’incidence sur le TAEG selon que le coût de l’assurance est intégré à 100% ou 50%.

	Montant	Coût total du crédit (hors capital emprunté)	TAEG
Intérêts	93 042 €
Frais de dossier	800 €
Frais de garantie	2 100 €
Assurance groupe bancaire 100% (0,38% x 2)	30 400 €	124 822 €	5,78 %
Assurance groupe bancaire 50% (0,38%)	15 200 €	110 382 €	5,18 %

60 points séparent les deux TAEG, un écart important qui peut faire une belle différence face à une offre au même taux d’intérêts qui respecte la réglementation sur le calcul du TAEG.

Les frais de courtage hors TAEG

Il est important de préciser que le courtage n’est pas une condition d’octroi du prêt, les emprunteurs étant libres de recourir ou non à un intermédiaire. Les frais de courtage, dont le courtier doit obligatoirement informer l’emprunteur, sont donc exclus du TAEG. Il n’existe en effet aucun élément permettant de confirmer que le crédit immobilier obtenu par l’entremise d’un courtier présente des conditions préférentielles auxquelles l’emprunteur n’aurait pas eu accès en s’adressant directement au prêteur.

Faire baisser le TAEG grâce à l’assurance emprunteur

Poursuivons notre exemple avec une assurance externe souscrite auprès d’un prestataire concurrent. Les offres alternatives sont jusqu’à trois fois moins chères que les assurances groupe bancaires. En faisant jouer la délégation d’assurance, le couple d’emprunteurs peut diminuer drastiquement le coût de l’assurance et par extension celui de son prêt immobilier.

Pour ce type de profil, le courtier Magnolia.fr affiche un taux d’assurance ultra compétitif de 0,10%, soit, dans l’hypothèse où chaque emprunteur est couvert pour la totalité du prêt, un taux d’assurance à 0,20% du capital emprunté.

	Montant	Coût total du crédit (hors capital emprunté)	TAEG
Intérêts	93 042 €
Frais de dossier	800 €
Frais de garantie	2 100 €
Assurance déléguée 100% (0,10% x 2)	8 000 €	103 942 €	4,89 %
Assurance déléguée 50% (0,10%)	4 000 €	99 942 €	4,73 %

Ce qui saute aux yeux est l’optimisation du TAEG permise par la délégation d’assurance emprunteur. De 5,78% avec une assurance bancaire, le TAEG tombe à 4,89%, soit une économie de 22 400€.

Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilier d’octobre 2023 pour constater l’intérêt financier de profiter de la délégation d’assurance en souscription initiale comme pour changer d’assurance de prêt immobilier en cours de remboursement.

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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