Crédit immobilier : le jeu des 7 erreurs en assurance emprunteur

L’assurance est un domaine complexe pour les consommateurs, d’autant plus dans le cadre d’un prêt immobilier où la sécurisation des sommes jusqu’au terme est un enjeu primordial. Trop d’emprunteurs ont le défaut de négliger l’assurance de prêt, sans doute par manque d’information. Magnolia.fr remet l’église au centre du village avec cet exercice des 7 erreurs.

Erreur n°1 : l’assurance de prêt immobilier est obligatoire

Aucune loi n’impose la souscription à une assurance dans le cadre d’un prêt immobilier, ni même dans le cadre d’un crédit conso. Mais dans les faits, nulle banque ne prendra le risque de prêter des sommes souvent importantes sur des durées plus ou moins longues sans se prémunir contre les défauts de paiement.

La banque prend déjà une sécurité avec l’hypothèque ou la caution. L’assurance de prêt immobilier intervient dans les situations qui ne relèvent pas de cette garantie : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Ce n’est donc qu’une demi-erreur de penser que l’assurance est obligatoire, puisque dans les faits, elle reste un préalable à l’obtention du crédit immobilier.

Il existe pourtant de rares cas où le financement est accordé sans être couvert par l’assurance. Si l’emprunteur ne peut souscrire d’assurance compte tenu du niveau élevé de risques qu’il incarne (âge, santé, profession), la banque exige une autre garantie : nantissement d’un produit financier, hypothèque sur un autre bien immobilier, caution d’un tiers.

Erreur n°2 : l’assurance emprunteur ne coûte pas cher

Les intérêts représentent la première dépense dans un crédit immobilier, la deuxième étant l’assurance emprunteur. Et oui, l’assurance pèse lourd dans le coût global, en moyenne un tiers. Elle fait partie des frais qui conditionnent l’obtention du prêt, tous intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).

Faisons un rapide calcul. Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans, contracté au taux actuel du marché de 4,20%, les intérêts coûtent 119 942€ et l’assurance 19 000€ si on applique un taux moyen de 0,38% sur le capital emprunté.

Erreur n°3 : l’assurance emprunteur protège seulement l’assuré

L’assurance permet de garantir à la banque que le prêt sera remboursé si l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle se substitue à ce dernier pour prendre en charge les mensualités ou le capital restant dû en cas de sinistre. Une double protection, pour le prêteur et pour son client.

Le périmètre de l’assurance va au-delà : en cas de décès, l’assurance rembourse à la banque le capital restant dû ; le bien tombe dans la succession et les héritiers sont déchargés de la dette.

Une subtilité tout de même. Bon nombre de crédits immobiliers sont contractés en couple. Chacun peut être assuré à 100% du montant du prêt, ou à une quotité inférieure, la règle voulant que les deux quotités totalisent au moins 100% du capital emprunté. En cas de décès ou de PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Automonie) de l'un des deux, le co-emprunteur devra assumer la moitié des mensualités s’il est couvert à 50%.

Erreur n°4 : l’assurance de prêt doit être souscrite auprès de la banque

Il s’agit de l’erreur la plus répandue en assurance de prêt. Or, depuis septembre 2010, la loi Lagarde autorise le libre choix du contrat. Certes, les banques sont en pole position pour imposer leur assurance maison sur laquelle elles appliquent des marges pouvant aller jusqu’à 70%.

La réglementation permet à tout emprunteur de refuser le contrat groupe bancaire et de lui préférer une offre alternative qui présente une équivalence de garanties.

Erreur n°5 : je peux choisir les garanties

La banque définit elle-même les garanties qui conditionnent l’octroi du financement, en fonction de votre profil et de la nature du crédit. Elle se base sur les critères de garanties bien délimités par la liste du CCSF depuis octobre 2015. Il ne vous est donc pas possible de choisir les garanties.

En revanche, la banque exige une couverture a minima : cela signifie que vous pouvez rehausser votre protection par des garanties additionnelles le cas échéant, ou en souscrivant à l’option rachat d’exclusion sur les maladies non objectivables par exemple (maux du dos, affections psychologiques).

Les garanties assurance emprunteur pour un investissement locatif se limitent le plus souvent à la couverture socle (garanties décès/PTIA), quand, pour un crédit destiné à financer la résidence principale ou secondaire, la banque réclame les garanties incapacité de travail et invalidité.

Erreur n°6 : je ne peux pas changer d’assurance emprunteur

Autre erreur commune en assurance de prêt immobilier, l’impossibilité de changer de formule en cours de prêt. Trois dispositifs successifs ont été mis en place depuis juillet 2014 :

la loi Hamon qui autorisait la substitution d’assurance emprunteur à tout moment durant la première année ;
la loi Bourquin de janvier 2018 qui permettait de changer à date d’échéance au-delà des douze premiers mois ;
la loi Lemoine de février 2022 qui remplace les deux autres : changer d’assurance de prêt immobilier est devenu plus simple, car la date d’échéance disparaît. L’opération peut se faire à tout moment, quand vous le jugez opportun, et ce, sans engagement minimum de souscription.

Pensez à bénéficier de la loi Lemoine assurance emprunteur pour votre pouvoir d’achat 2024 : les économies potentielles se chiffrent en dizaines d’euros par mois qui font boule de neige et totalisent des milliers d’euros sur la durée résiduelle de votre crédit immobilier.

Erreur n°7 : je ne suis pas assurable car je suis malade

Les personnes malades ou anciennement malades, ainsi que les handicapés, sont souvent stigmatisés en assurance de prêt. Depuis 2007, l’accès à l’assurance et au crédit leur est facilité grâce à la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs leur permet de souscrire une assurance crédit à des conditions standards ou moyennant une surprime plafonnée (avec ou sans exclusion de garanties) selon la pathologie concernée et le diagnostic.

La convention Aeras contient le droit à l’oubli qui autorise les personnes ayant vaincu un cancer ou une hépatite C à ne pas déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé si le protocole thérapeutique est achevé depuis au moins 5 ans.

La loi Lemoine a par ailleurs supprimé la sélection médicale pour les parts assurées d’un montant allant jusqu’à 200 000€, remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes touchées par la maladie peuvent désormais accéder à la propriété en faisant valoir leurs droits à l’assurance de prêt.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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