L’assurance est un domaine complexe pour les consommateurs, d’autant plus dans le cadre d’un prêt immobilier où la sécurisation des sommes jusqu’au terme est un enjeu primordial. Trop d’emprunteurs ont le défaut de négliger l’assurance de prêt, sans doute par manque d’information. Magnolia.fr remet l’église au centre du village avec cet exercice des 7 erreurs.
Erreur n°1 : l’assurance de prêt immobilier est obligatoire
Aucune loi n’impose la souscription à une assurance dans le cadre d’un prêt immobilier, ni même dans le cadre d’un crédit conso. Mais dans les faits, nulle banque ne prendra le risque de prêter des sommes souvent importantes sur des durées plus ou moins longues sans se prémunir contre les défauts de paiement.
La banque prend déjà une sécurité avec l’hypothèque ou la caution. L’assurance de prêt immobilier intervient dans les situations qui ne relèvent pas de cette garantie : décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi. Ce n’est donc qu’une demi-erreur de penser que l’assurance est obligatoire, puisque dans les faits, elle reste un préalable à l’obtention du crédit immobilier.
Il existe pourtant de rares cas où le financement est accordé sans être couvert par l’assurance. Si l’emprunteur ne peut souscrire d’assurance compte tenu du niveau élevé de risques qu’il incarne (âge, santé, profession), la banque exige une autre garantie : nantissement d’un produit financier, hypothèque sur un autre bien immobilier, caution d’un tiers.
Erreur n°2 : l’assurance emprunteur ne coûte pas cher
Les intérêts représentent la première dépense dans un crédit immobilier, la deuxième étant l’assurance emprunteur. Et oui, l’assurance pèse lourd dans le coût global, en moyenne un tiers. Elle fait partie des frais qui conditionnent l’obtention du prêt, tous intégrés dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global).
Faisons un rapide calcul. Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans, contracté au taux actuel du marché de 4,20%, les intérêts coûtent 119 942€ et l’assurance 19 000€ si on applique un taux moyen de 0,38% sur le capital emprunté.
Erreur n°3 : l’assurance emprunteur protège seulement l’assuré
L’assurance permet de garantir à la banque que le prêt sera remboursé si l’emprunteur est victime d’un accident de la vie. Elle se substitue à ce dernier pour prendre en charge les mensualités ou le capital restant dû en cas de sinistre. Une double protection, pour le prêteur et pour son client.
Le périmètre de l’assurance va au-delà : en cas de décès, l’assurance rembourse à la banque le capital restant dû ; le bien tombe dans la succession et les héritiers sont déchargés de la dette.
Une subtilité tout de même. Bon nombre de crédits immobiliers sont contractés en couple. Chacun peut être assuré à 100% du montant du prêt, ou à une quotité inférieure, la règle voulant que les deux quotités totalisent au moins 100% du capital emprunté. En cas de décès ou de PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Automonie) de l'un des deux, le co-emprunteur devra assumer la moitié des mensualités s’il est couvert à 50%.
Erreur n°4 : l’assurance de prêt doit être souscrite auprès de la banque
Il s’agit de l’erreur la plus répandue en assurance de prêt. Or, depuis septembre 2010, la loi Lagarde autorise le libre choix du contrat. Certes, les banques sont en pole position pour imposer leur assurance maison sur laquelle elles appliquent des marges pouvant aller jusqu’à 70%.
La réglementation permet à tout emprunteur de refuser le contrat groupe bancaire et de lui préférer une offre alternative qui présente une équivalence de garanties.
Erreur n°5 : je peux choisir les garanties
La banque définit elle-même les garanties qui conditionnent l’octroi du financement, en fonction de votre profil et de la nature du crédit. Elle se base sur les critères de garanties bien délimités par la liste du CCSF depuis octobre 2015. Il ne vous est donc pas possible de choisir les garanties.
En revanche, la banque exige une couverture a minima : cela signifie que vous pouvez rehausser votre protection par des garanties additionnelles le cas échéant, ou en souscrivant à l’option rachat d’exclusion sur les maladies non objectivables par exemple (maux du dos, affections psychologiques).
Les garanties assurance emprunteur pour un investissement locatif se limitent le plus souvent à la couverture socle (garanties décès/PTIA), quand, pour un crédit destiné à financer la résidence principale ou secondaire, la banque réclame les garanties incapacité de travail et invalidité.
Erreur n°6 : je ne peux pas changer d’assurance emprunteur
Autre erreur commune en assurance de prêt immobilier, l’impossibilité de changer de formule en cours de prêt. Trois dispositifs successifs ont été mis en place depuis juillet 2014 :
- la loi Hamon qui autorisait la substitution d’assurance emprunteur à tout moment durant la première année ;
- la loi Bourquin de janvier 2018 qui permettait de changer à date d’échéance au-delà des douze premiers mois ;
- la loi Lemoine de février 2022 qui remplace les deux autres : changer d’assurance de prêt immobilier est devenu plus simple, car la date d’échéance disparaît. L’opération peut se faire à tout moment, quand vous le jugez opportun, et ce, sans engagement minimum de souscription.
Pensez à bénéficier de la loi Lemoine assurance emprunteur pour votre pouvoir d’achat 2024 : les économies potentielles se chiffrent en dizaines d’euros par mois qui font boule de neige et totalisent des milliers d’euros sur la durée résiduelle de votre crédit immobilier.
Erreur n°7 : je ne suis pas assurable car je suis malade
Les personnes malades ou anciennement malades, ainsi que les handicapés, sont souvent stigmatisés en assurance de prêt. Depuis 2007, l’accès à l’assurance et au crédit leur est facilité grâce à la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Ce dispositif opposable aux banques et aux assureurs leur permet de souscrire une assurance crédit à des conditions standards ou moyennant une surprime plafonnée (avec ou sans exclusion de garanties) selon la pathologie concernée et le diagnostic.
La convention Aeras contient le droit à l’oubli qui autorise les personnes ayant vaincu un cancer ou une hépatite C à ne pas déclarer leur ancienne maladie dans le questionnaire de santé si le protocole thérapeutique est achevé depuis au moins 5 ans.
La loi Lemoine a par ailleurs supprimé la sélection médicale pour les parts assurées d’un montant allant jusqu’à 200 000€, remboursées avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. Les personnes touchées par la maladie peuvent désormais accéder à la propriété en faisant valoir leurs droits à l’assurance de prêt.
