Assurance emprunteur : que faut-il déclarer pour un prêt de 200 000€ ou plus ?

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Le financement d’un projet immobilier passe le plus souvent par le crédit et qui dit crédit, dit garanties prises par la banque pour se prémunir contre les éventuels défauts de paiement de son client. L’assurance emprunteur remplit cette fonction en cas d’aléas de la vie qui empêcheraient l’assuré d’assumer sa dette jusqu’au terme. L’hypothèque ou la caution intervient dans les autres situations. Sauf exceptions introduites par la loi Lemoine, la souscription à l’assurance de prêt passe par l’étape essentielle du questionnaire de santé. Que contient ce formulaire ? Doit-on tout déclarer ?

Quelle assurance emprunteur ne demande pas de questionnaire de santé ?

Toute demande de financement bancaire pour un projet immobilier s’accompagne d’une sécurité pour l’emprunteur et sa banque : la souscription à une assurance de prêt immobilier. Ce produit vise à sécuriser les sommes prêtées en cas de défaillance de l’emprunteur dans des situations bien précises :

décès
dépendance à 100% (nécessité d’une tierce personne pour les gestes du quotidien)
incapacité de travail
invalidité partielle ou totale

En cas de sinistre, l’assurance prend en charge le capital restant dû (décès), ou tout ou partie des mensualités de crédit à hauteur des garanties souscrites, et de la quotité d’assurance de prêt si vous empruntez à deux.

La souscription à l’assurance crédit oblige l’emprunteur à remplir un questionnaire qui renseigne l’assureur sur les risques de santé qu’il incarne. Les déclarations vont permettre au prestataire d’accepter ou refuser le bénéfice de l’assurance, et en cas d’acceptation, d’appliquer une tarification en conséquence : tarifs standard, surprime d’assurance de prêt avec ou sans exclusion de garanties.

Les personnes touchées par la maladie sont de facto stigmatisées et peinent à accéder au crédit immobilier en raison de l’obstacle majeur que représente l’assurance emprunteur. Pas d’assurance, pas de crédit, ou une assurance à un tarif rédhibitoire assorti d’exclusions qui diminuent la protection lors de la survenance d’un sinistre.

Entrée en vigueur le 1er juin 2022, la loi Lemoine supprime le questionnaire de santé assurance de prêt immobilier pour les crédits de moins de 200 000€ (400 000€ si emprunt à deux avec une quotité à 50% sur chaque tête), remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur. L’assureur ne peut demander aucune information relative à l’état de santé de l’emprunteur ou d’examen médical. L’assureur a toutefois le droit de questionner l’emprunteur sur ses habitudes de vie (fumeur ou non-fumeur, pratique d’un sport à risques) et sur sa profession. Hors de ce cadre, le questionnaire de santé reste un préalable à la souscription de l’assurance.

Le questionnaire de santé pour un prêt de 200 000€ ou plus

Pour tout crédit d’un montant égal ou supérieur à 200 000€, le formulaire d’adhésion va renseigner l’assureur sur le profil de risques de l’emprunteur, les risques médicaux étant appréciés via le questionnaire de santé assurance de prêt. Ce document doit être rempli en toute bonne foi, sans omission ni fausse déclaration, auquel cas l’assureur peut refuser l’indemnisation ou frapper le contrat de nullité si l’intention de cacher une information est démontrée (article L-113-8 du code des assurances).

Comment remplir le questionnaire d’assurance de prêt ?

Vous devez répondre à toutes les questions du formulaire : votre âge, votre poids et votre taille afin de calculer l’IMC (Indice de Masse Corporelle), mais aussi bien d’autres éléments portant sur votre état de santé actuel et passé :

arrêt de travail total ou partiel au cours de 10 dernières années
maladie, infirmité ou invalidité au cours de 10 dernières années
affection congénitale ou héréditaire
accident ayant entraîné des séquelles
suivi d’un traitement médicamenteux
hospitalisation passée et programmée dans les 6 mois
examens en laboratoire, imagerie médicale

À chaque entrée « oui », vous devez indiquer la pathologie, mentionner les dates de début et de fin, spécifier le traitement, et joindre les documents s’y rapportant (bilans, comptes-rendus, IRM, scanner, radiographie, échographie, etc.). Le médecin-conseil de l’assureur pourra demander des examens complémentaires pour finaliser sa réponse et vous proposer des conditions d’acceptation spécifiques (surprime, exclusion médicale). Vous pouvez demander les informations motivant la décision.

Pour les jeunes emprunteurs et pour les montants empruntés n’excédant pas 500 000€ (montant variable selon les assureurs), une simple déclaration d'état de santé, appelée aussi « questionnaire de santé simplifié » peut suffire. En présence d’un risque déclaré, alors un questionnaire plus approfondi sera nécessaire.

Si vous présentez des risques accrus de santé, vous relevez de la convention Aeras (s’Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé), un dispositif opposable aux banques et aux assureurs qui facilite l’accès à l’assurance aux emprunteurs ne pouvant être couverts à des conditions standards.

Quels sont les éléments à ne pas déclarer dans son questionnaire de santé ?

Répondre à toutes les questions posées, oui, faire du zèle, non ! Certaines informations n’ont pas à être déclarées :

certaines opérations chirurgicales : césarienne, IVG, appendicite, extraction des dents de sagesse, hernie inguinale, végétations, amygdales, hémorroïdes, chirurgie esthétique (sauf en cas de séquelles)
un traitement en cours comme la contraception, le traitement hormonal de substitution (THS), la vaccination contre la grippe saisonnière ou le Covid
un cancer ou une hépatite virale C guéri depuis au moins 5 ans : le droit à l’oubli a été raccourci de 10 à 5 ans par la loi Lemoine.

Attention : si vous êtes éligible au droit à l’oubli, qui permet de passer sous silence un ancien cancer ou hépatite C, vous devez en revanche déclarer les autres pathologies et facteurs de risque, les situations d’incapacité, d’invalidité ou d’inaptitude au travail en lien ou non avec l’affection relevant de ce dispositif. Les conséquences d’une maladie cancéreuse, d’une hépatite C ou celles des traitements en lien avec la maladie relevant du droit à l’oubli ne sont pas concernées par de droit et font l’objet d’une réponse assurantielle et d’une tarification spécifiques.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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