Quelle assurance emprunteur pour un TNS ?

Si souscrire une assurance de prêt immobilier n’est pas explicitement imposé par les lois en vigueur, les banques perçoivent les choses autrement. En effet, le montant sollicité est généralement conséquent. De ce fait, les organismes prêteurs souhaitent s’assurer que l’emprunteur pourra honorer le remboursement intégral. La souscription à l’assurance est donc un passage obligé dont les modalités diffèrent selon le profil de l’emprunteur. Le cas des TNS est assez particulier. Découvrez donc comment choisir vos garanties et surtout quelle assurance privilégier.

L’enjeu d’un emprunt en tant que non salarié

Tout emprunteur peut rencontrer des difficultés à s’acquitter de ses mensualités, même si les raisons de cette incapacité sont indépendantes de sa volonté. C’est l’intérêt principal de l’assurance emprunteur exigée par les banques. Ces dernières ont en effet la garantie que le crédit immobilier sera remboursé en cas d’invalidité, de chômage ou toute autre situation ayant une incidence sur les finances de l'emprunteur. On parle donc d’un gage de sécurité dont l’enjeu est plus élevé encore lorsque le crédit est sollicité par un travailleur non salarié.

Il est vrai que les indépendants peuvent percevoir des indemnités journalières (IJ) en cas d’arrêt de travail suite à un accident ou une maladie. Néanmoins, le montant alloué par la Sécurité sociale des indépendants (anciennement RSI) est nettement inférieur à celui auquel les salariés ont droit. Le régime protège donc plus faiblement, à risques équivalents. Avec des ressources ainsi limitées, le remboursement du crédit immobilier peut se compliquer si le travailleur doit cesser son activité. Le choix d’une assurance de crédit pour pro doit donc se faire avec une minutie accrue.

Dans le même ordre d’idée, rappelons que les revenus perçus par un travailleur indépendant sont susceptibles de varier parallèlement à son rythme de travail. Toute incapacité à exercer son activité, même temporaire, pénalise son budget.

Ces particularités définissent déjà un point de vigilance, à savoir le délai de franchise. Il s’agit du délai entre la date de l’événement assuré et le début de la prise en charge. Dans un contexte où les travailleurs non-salariés sont soumis à des risques aléatoires, il est souvent plus avantageux de miser sur un délai de franchise de moins de 60, voire moins de 30 jours. A titre informatif, le délai classique s’articule autour de 90 jours. Dans ce cas, l’assurance ne prendrait le relais qu’à partir du 91e jour d’incapacité à rembourser le crédit.

Une analyse approfondie du bilan comptable

Justifier de 2 bilans comptables

L’étude du bilan comptable de l’activité du non-salarié fait partie intégrante de l’analyse de risque. Avant d’accorder un crédit immobilier, la banque exige en effet de connaître l’état de santé de l’entreprise du demandeur. D’ailleurs, cette précaution s’applique aussi en cas de changement d’assurance prêt immobilier. Différents facteurs sont alors évalués.

Les organismes prêteurs accordent une importance capitale au nombre d’années d’exercice, autrement dit l’ancienneté. Il en va de même pour les assureurs. Les travailleurs non-salariés qui justifient au minimum de 2 années pleines sont ainsi priorisés. En effet, la capacité à présenter au moins deux bilans signifie que les activités sont relativement prospères. Un pré-bilan établi et/ou validé par un expert-comptable peut augmenter vos chances de trouver une assurance emprunteur avantageuse.

Des bénéficies au moins stables

Les assureurs évaluent également les bénéfices générés par l’activité du non-salarié souhaitant souscrire à une assurance de prêt. Obtenir des résultats positifs ne suffit pas. Il faut surtout que les bénéfices soient croissants ou à défaut, stables. Une courbe décroissante ou sujette à d’importantes fluctuations peut décourager l’assureur.

Un chiffre d’affaires regardé à la loupe

Le chiffre d’affaires joue bien évidemment un rôle important. Et pour cause, le dynamisme de votre activité en dépend essentiellement. Les assureurs ont tendance à évaluer une progression sur plusieurs années consécutives, car les banques privilégient les non-salariés aptes à faire prospérer leurs activités. Certaines compagnies d’assurances sont plus flexibles que d’autres.

Prenez soin de bien établir votre capacité à stabiliser et à rentabiliser votre activité. Vous démontrerez ainsi que vous pouvez pleinement assumer vos mensualités et que l’assureur ne sera amené à intervenir que dans des circonstances exceptionnelles.

Votre situation personnelle analysée

Votre situation personnelle entre en compte dans l’étude. L’assureur va donc s’intéresser à votre situation matrimoniale, au nombre de personnes à charge et à vos dépenses fixes. Son objectif est d’établir la proportionnalité entre vos revenus en tant que non salarié et vos charges. Cette étape définit votre taux d’endettement, élément qui influence le montant des cotisations. Il n’y a pas lieu de vous inquiéter car seules les anomalies donnent lieu à une étude plus poussée.

Le montant de vos fonds propres

Le dernier élément analysé se rapporte à vos capitaux personnels. Si vous disposez de fonds propres au moment de lancer votre activité, l’assureur et la banque y verront une capacité à investir. Les compagnies d’assurance apprécient particulièrement l’existence de ces capitaux même si le montant n’est pas particulièrement conséquent.

La délégation d’assurance comme option prioritaire

Des difficultés à emprunter pour les non-salariés

D’après les données de l’Insee, la France comptait 3,2 millions de travailleurs non-salariés fin 2016. Les secteurs d’activités sont particulièrement éclectiques : profession libérale, artisan, agriculteur, commerçant, etc.

Ces travailleurs peinent souvent à obtenir un crédit immobilier car les banques exigent une certaine garantie par rapport aux revenus. Il est donc plus facile de souscrire auprès d’un assureur indépendant de l’organisme prêteur, l’étude de dossier étant généralement plus flexible. En effet, l’assurance proposée par la banque tient généralement compte des trois derniers bilans, mais aussi des trois dernières déclarations de revenus. Ajoutez à cela que l’existence d’un patrimoine est considéré comme déterminant dans l’octroi ou le refus d’une assurance et donc du prêt sollicité.

Le choix d’une assurance externe

Il est nettement plus judicieux de recourir à la simulation d’assurance prêt immobilier. Vous avez ainsi des perspectives de moduler le contrat au regard de votre secteur d’activité, de votre profil personnel et professionnel, tout cela en tant que non-salarié. Par ailleurs, une souscription auprès de l’assureur de votre choix est le vecteur d’économies substantielles qui ne sont pas nécessairement garanties par l’assurance proposée par la banque.

La possibilité de personnaliser le contrat va donc de pair avec la perspective de payer des cotisations attrayantes. Bien entendu, une simple simulation ne suffit pas. Pensez également à comparer soigneusement les offres avant de prendre votre décision.

Les garanties essentielles aux non-salariés

 La garantie décès invalidité

Il existe des garanties classiques, applicables aux salariés et non-salariés. La garantie décès invalidité arrive en tête de liste. S’y ajoute la PTIA (Perte Totale et Irréversible d’Autonomie) qui est assimilable au décès au regard de ses spécificités. Cette garantie s’applique à la fois à une perte totale et irréversible de l’autonomie physiques et aux invalidités mentales survenues avant les 65 ans du souscripteur. Quelle que soit la forme de l’incapacité, elle doit être constatée par un médecin afin que l’assureur puisse activer la prise en charge intégrale du capital restant dû.

Les garanties IPT, IPP et ITT

La garantie IPT (Invalidité Permanente Totale) est assez similaire à la PTIA. Elle s’applique lorsque l’état du souscripteur suite à un accident ou une maladie est consolidé. L’invalidité doit alors être au moins égale à 66 % et empêcher l’assuré d’exercer toute activité rémunératrice.

La garantie IPP (Invalidité Permanente Partielle) est généralement de l’ordre de 33 % à 66 % après consolidation de l’état du souscripteur. La prise en charge des mensualités peut être totale ou partielle selon les clauses prévues dans le contrat d’assurance. En tant que non-salarié, le remboursement intégral par l’assureur demeure l’option la plus avantageuse.

A ces garanties classiques s’ajoute l’ITT (Interruption Temporaire de Travail) , exclusivement applicable lorsque l’assuré ne peut pas exercer son métier.

Attention : il ne s’agit pas de l’incapacité à exercer toute activité rémunératrice mais seulement du métier du souscripteur.

La comparaison, un atout non négligeable

Comme vous pouvez le constater, solliciter une assurance n’est pas toujours évident pour les travailleurs non-salariés. Des précautions s’imposent à la première souscription, mais aussi si vous décidez de changer votre assurance de crédit immobilier.

Comparer les offres selon la nature de votre activité est un avantage de taille. Si vous appartenez à la catégorie des rouleurs, sachez qu’une surprime ne s’applique généralement qu’au-delà de 15 000 km. Cela concerne aussi bien les chauffeurs de taxi que les conducteurs de VRP et les routiers. Si vous travaillez en hauteur, les majorations s’appliquent très rarement en deçà de 10 mètres. Les professions médicales bénéficient également d’offres personnalisées. L’IP ou Invalidité Professionnelle est par exemple une garantie proposée en exclusivité aux professionnels de la santé qui exercent en libéral. Dans tous les cas, assurez-vous que la souscription assurance perte de revenus soit adaptée à votre cas.

Ne vous précipitez surtout pas dans la sélection. Comparez soigneusement les propositions en vous renseignant sur les conditions de prise en charge, les exclusions et autres éléments qui ont une incidence sur votre assurance.