La vente aux enchères immobilières : comment ça marche ?

Peu connues du grand public, les enchères immobilières ne concernent pas seulement les biens saisis par la justice. Répondant à des règles strictes, elles permettent de vendre ou d'acheter tout type de biens et autorisent la réalisation d'affaires intéressantes. Voici quels sont les différents types de ventes aux enchères immobilières et comment y participer en tant qu'acheteur.

 

Qu'est-ce qu'une vente aux enchères immobilières ?

C'est une mise en concurrence d'offres d'achat de plusieurs acquéreurs potentiels pour un bien immobilier durant une séance publique. Elle se divise en 3 types :

Les ventes aux enchères judiciaires

Ces ventes se déroulent dans les Tribunaux de Grande Instance (TGI) et imposent le recours à un avocat pour participer à la séance. C’est lui qui portera les enchères pour le compte de son client.

Les biens proviennent soit :

  • d'une saisie immobilière : le propriétaire est obligé de vendre son bien pour rembourser ses dettes ;
  • d'une liquidation judiciaire : le liquidateur d'une entreprise en faillite vend les bâtiments pour rembourser les dettes de cette entreprise ;
  • d'un partage judiciaire : en cas de désaccord entre les héritiers lors d'une succession, ou de mésentente dans le cadre d'un divorce, les personnes peuvent demander la vente aux enchères des biens immobiliers pour obtenir leur part en liquidité.

Cette filière est généralement celle qui autorise les meilleures affaires immobilières.

Le site de référence des ventes judiciares immobilières est Licitor. Il est le partenaire officiel de l'Ordre des Avocats de Paris pour la promotion en ligne des ventes judiciaires au TGI de Paris.

Les ventes aux enchères notariales

Les ventes aux enchères immobilières notariales volontaires ou amiables, dites ventes à la bougie, ont lieu dans les Chambres de département des notaires ou dans un local proche du bien vendu par adjudication. Cette vente accessible à tous aboutit à l'attribution du bien au plus offrant.

Les ventes aux enchères domaniales

Grand propriétaire immobilier et foncier, l'État peut décider de vendre aux enchères des biens qu'il ne peut plus entretenir ou qui ne sont plus utilisés. L'État se charge également de la vente aux enchères des biens provenant de successions vacantes, c'est-à-dire dépourvues d'héritiers, soit parce qu'ils sont introuvables ou parce qu'ils ont renoncé à la succession.

Les ventes aux enchères réalisées par l’État permettent d'avoir accès à des biens immobiliers originaux : caserne, phare, gendarmerie, logement de fonction, château d'eau, fort, blockhaus, prison désaffectée, bureau de poste, sémaphore, etc. 

En général, l'État ne cherche pas à faire des bénéfices sur ces ventes, le but recherché est de se débarrasser des biens. Les adjudications dépassent rarement le prix du marché, sauf pour les biens provenant de succession en déshérence, souvent lorgnés depuis des années par les voisins.

Pourquoi acheter aux enchères immobilières ?

Il y a 3 bonnes raisons pour acheter un bien immobilier aux enchères :

  1. L'attractivité des biens proposés : en général, les biens présentés en vente aux enchères ne se trouvent pas sur le marché immobilier traditionnel, en particulier ceux des ventes domaniales. Avec une mise à prix de 30% inférieure à la valeur d'estimation, il est possible de réaliser de bonnes affaires avant d'atteindre le prix du marché. 
  2. L'éventail des biens immobiliers dans les ventes aux enchères est très vaste : maisons, appartements, parkings, caves, terrains, immeubles entiers, commerces, forêts, étangs ou encore locaux industriels, voire plus singuliers dans le cadre des ventes du Domaine.
  3. La maîtrise du prix de vente : l'acheteur potentiel appelé adjudicataire fixe lui-même son prix dans la salle d'adjudication.

Comment acheter un bien immobilier aux ventes aux enchères ?

Vous avez repéré un bien sur une annonce d'enchères immobilières. Assurez-vous d’avoir le financement nécessaire pour l’acquisition de ce bien, par un crédit immobilier ou par tout autre moyen financier (épargne). Avant la séance de vente aux enchères, vous avez bien sûr la possibilité de visiter le bien. Attention, les dates et heures de visite sont déterminées et imposées par la personne chargée de la vente (notaire, avocat). Pensez à consulter le cahier des charges pour connaître les caractéristiques du bien (descriptif, cadastre, urbanisme, charges, frais, servitudes, etc.), ainsi que les autres informations essentielles comme les frais à la charge de l'acquéreur ou le délai de paiement du prix.

Dans le cas d'une vente judiciaire au TGI, la mise à prix est équivalente au montant de la créance hypothécaire résiduelle. S'il s'agit d'une vente volontaire, la mise à prix est libre. La Chambre des Notaires conseille aux vendeurs des mises à prix ne dépassant pas les deux tiers des valeurs d'expertise.

Pour les ventes aux enchères immobilières en ligne, vous pouvez consulter le site Immo-Interactif des notaires. Une fois le bien visité (obligatoire), vous vous inscrivez sur le site et pouvez renchérir durant 24h. Les offres apparaissent en temps réel dans une salle des ventes virtuelle. Il appartient au vendeur de choisir l'adjudicataire, contrairement à une vente aux enchères classique.

Quelles sont les démarches pour participer aux enchères immobilières ?

Ventes aux enchères judiciaires

Vous remettez à l'avocat un mandat signé sur lequel vous indiquez votre enchère limite, accompagnée d'un premier chèque de banque rédigé à l’ordre du bâtonnier séquestre du Barreau du lieu de l’immeuble, à hauteur de 10% du montant de la mise à prix (minimum 3 000€). Le second chèque de banque remis à l'avocat correspond aux frais préalables dont le montant est communiqué avant l'audience d'adjudication, et aux 10% de l'enchère que vous souhaitez porter. L'enchère s'arrête et emporte l'adjudication lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère.

Ventes aux enchères notariales

Le jour de la séance, vous remettez au notaire une pièce d'identité et un chèque de banque ou chèque certifié du montant de la consignation indiqué dans les publicités (20% de la mise à prix). Il faut deux feux éteints de deux mèches successives de 30 secondes sans nouvelle enchère pour prononcer l'adjudication, ce qui laisse une minute aux personnes présentes pour enchérir.

Si vous êtes le dernier enchérisseur et adjudicataire, vous signez un PV d'adjudication qui fait de vous le futur propriétaire. Vous ne bénéficiez ni de condition suspensive d'obtention d'un prêt ni de délai de rétractation. Les personnes qui n'ont pas remporté la vente récupèrent leur pièce d'identité et leur consignation. 

La vente est définitive après un délai légal de surenchère de 10 jours durant lequel toute personne peut faire une surenchère d'au minimum 10% supérieure au prix adjugé. S'il y a surenchère, une nouvelle séance de vente devra être organisée avec une mise à prix équivalente au prix adjugé augmenté de 10%. En l'absence de surenchère, vous payez le prix dans les 45 jours.

Ventes aux enchères domaniales

Il vous suffit de vous présenter le jour de la vente avec les documents requis. Si la mise à prix est supérieure à 7 500€, vous déposez un chèque de consignation (de banque ou postal établi à l'ordre du Trésor public), d'un montant équivalent à 5% de cette mise à prix. Le bien est adjugé au plus offrant à l’extinction des feux, après que deux feux se soient éteints successivement sur une même enchère dont le montant minimum est précisé dans le cahier des charges. Il n’y a pas de droit de surenchère.

Quels sont les frais liés à la vente aux enchères immobilier ?

Ventes judiciaires 

l'acquéreur doit régler les frais préalables de vente (frais d'huissier et de publicité) qui varient selon le lieu et l'importance du bien, et les frais de mutation comme dans une vente immobilière classique. Il faut ajouter les frais et droits de recouvrement qui dépendent du montant de l'adjudication.

Ventes aux enchères notariales

L'acquéreur est redevable des droits de mutation, des débours et émoluments du notaire, ainsi que d'une participation aux frais de publicité et d'organisation des enchères. Dans les deux cas, le total des frais à la charge de l'acheteur représente entre 10% et 15% du montant de l'adjudication. Selon les Notaires de France, plus de 80% des biens immobiliers proposés lors des ventes aux enchères notariales sont vendus et le prix adjugé excède en moyenne 10% la valeur de l'évaluation, sous réserve que la mise à prix respecte une décote d'environ 30% de la valeur estimée.

Ventes réalisées par le Domaine

Les frais préalables à la vente ne sont pas à la charge de l’adjudicataire (frais de publicité, renseignements hypothécaires, et certificat d’urbanisme), ni même les frais de photocopie des règlements de copropriété. Si vous remportez l'enchère, en sus du prix, vous devez payer la taxe de publicité foncière, les taxes additionnelles, les salaires du conservateur des hypothèques, les droits de timbre du procès-verbal d’adjudication et des annexes, ainsi que le coût de deux expéditions, soit un peu moins de 5% du coût de l'opération. L'acte de vente est rédigé et authentifié gratuitement par le préfet et non par un notaire.

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