Remboursement prêt immobilier

La contractation d’un crédit immobilier implique que vous ayez la capacité de rembourser l'intégralité des sommes prêtées. La charge financière est représentée par les mensualités, constituées de plusieurs éléments qui conditionnent le coût total de l'emprunt, et dans certaines situations, solder le prêt avant son terme s'impose, moyennant des frais qu'il est possible de négocier. Magnolia.fr vous explique toutes les subtilités du remboursement d'un prêt immobilier.

Comment se passe le remboursement d'un prêt immobilier ?

Le crédit immobilier est un prêt d'argent accordé par une banque pour financer l'achat d'un logement. Le taux d'intérêt rémunère le prêteur pour ce service rendu. Si vous empruntez 1 000€ à un taux fixe de 2%, vous devez rembourser 1 020€, la rémunération de la banque est donc de 20€. Sauf cas du prêt in fine, vous ne remboursez pas votre crédit immobilier en une seule fois. 

Le remboursement se fait à un rythme mensuel sur une durée plus ou moins longue via une mensualité composée des intérêts et d'une partie du capital. Les intérêts sont calculés à chaque période sur le capital restant dû : au fur et à mesure de l'amortissement du capital, la part des intérêts diminue et à la toute dernière échéance, la mensualité n'est plus constituée que du résidu du capital.

Cependant, le taux d'emprunt n'est que la partie émergée du coût final de votre crédit. Pour accorder le financement, la banque va vouloir se prémunir contre un éventuel défaut de paiement et exiger de solides garanties, après avoir vérifié votre solvabilité :

• la garantie immobilière : hypothèque, privilège du prêteur de deniers ou caution
• l'assurance emprunteur : le taux est défini sur la base du montant emprunté en fonction des risques que vous incarnez.

Ce n'est pas tout : votre mensualité comprend également les frais de dossier dûs à la banque, les éventuels frais de courtage si vous faites appel à un intermédiaire, et les frais d'expertise du bien immobilier pour vérifier que le bien visé ou utilisé pour garantir le prêt vaut bien le prix affiché. L'agrégation de tous ces frais permet de calculer le TAEG (taux Annuel Effectif Global), indicateur du coût global de votre crédit immobilier. Celui-ci doit rester sous le taux de l'usure, défini chaque trimestre par la Banque de France par tranche de durée de crédit.

À noter que les frais de notaire ou frais de mutation n'entrent pas dans le calcul du TAEG, mais la banque peut accorder un financement à 110% qui prend en compte cette dépense incompressible pour tout achat immobilier.

La banque vous remet un tableau d'amortissement, un échéancier détaillé de votre prêt qui vous permet de visualiser le détail mensuel et annuel de vos remboursements jusqu'au terme. Vous pouvez utiliser en amont les tableaux d'amortissement proposés par les courtiers en ligne : l'outil indique, pour chaque annuité, le montant du capital remboursé, celui des intérêts remboursés, les mensualités, la prime d'assurance et le capital restant dû.

Comment calculer le remboursement d'un prêt immobilier ?

Pour tout projet immobilier, la question du financement est centrale. Elle va entériner ou non la faisabilité de l'opération et vous permettre d'ajuster votre projet à votre capacité d'endettement, légalement plafonnée à 35% de vos revenus nets. 

Le calcul des mensualités est donc un exercice pertinent pour visualiser la charge financière à assumer chaque mois, mais il est complexe, même sur la base d'un taux fixe, avec des échéances constantes. Pour ceux qui ont la bosse des maths, voici l'équation qui permet de calculer le montant de chaque mensualité :

m = [(M*t)/12] / [1-(1+(t/12))^-n]

M : montant du crédit

t : taux du crédit

n : nombre d'échéances

Le plus simple est d'utiliser un simulateur en ligne fourni par tous les courtiers en crédit. Vous pouvez ainsi calculer les mensualités de votre crédit et vérifier que votre projet tient la route d'un point de vue financier. L'outil permet de jouer avec les curseurs sur le montant emprunté, la durée de remboursement et le taux, afin d'adapter le montant à rembourser à votre capacité d'endettement.

Le principe de calcul des mensualités consiste à actualiser l'ensemble des mensualités au taux mensuel du financement. C'est ce que font les simulateurs en ligne. Si vous empruntez 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 1,60%, soit 0,133% par mois selon le calcul simplifié du taux périodique, vous obtenez une mensualité de 1 218€. Cette mensualité devra être complétée des autres frais inhérents au crédit évoqués plus haut. Les simulations peuvent intègrer le taux d'assurance, ce qui permet d'avoir une mensualité assurance comprise.

Sachez que l'assurance est la deuxième dépense dans le coût global d'un crédit immobilier après les intérêts. Selon le niveau des taux d'emprunt, elle représente en moyenne entre 30% et 40% du coût total et pour les profils à risques aggravés, le poids peut être bien plus lourd et excéder celui des intérêts.

Pour renforcer votre plan de financement, vous pouvez solliciter une aide publique pour compléter votre crédit bancaire : prêt d'action sociale, prêt conventionné, PTZ (Prêt à Taux Zéro réservé aux primo-accédants de leur résidence principale) ou une aide de votre collectivité locale. Se met alors en place un prêt lissé ou prêt à paliers qui permet d'obtenir une mensualité identique en présence de plusieurs crédits en même temps, avec des taux et des durées d'emprunt différentes. Certains simulateurs en ligne vous permettent de calculer une mensualité constante.

Est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Le remboursement d'un crédit immobilier n'est pas linéaire du fait du poids décroissant des intérêts. Le tableau d'amortissement rend parfaitement compte de cette évolution et en prendre connaissance est essentiel si vous avez le projet de solder le prêt par anticipation en cas de revente du bien ou de rentrée d'argent, ou de profiter de meilleures conditions d'emprunt.

Un rachat de crédit immobilier par un établissement concurrent implique de rembourser les sommes restant dues à la première banque, ce qui génère des pénalités. Cette opération permet de diminuer les mensualités en abaissant le taux d'emprunt (ou de garder une même mensualité sur une durée plus courte), mais réalisée dans le dernier tiers de remboursement, voire dans la seconde moitié selon le montant restant dû, elle n'a aucune pertinence, car la part minime des intérêts restants dans les mensualités ne permet pas de dégager un gain substantiel ni même de neutraliser les pénalités de remboursement anticipé.  

Pour compenser le manque à gagner en cas de remboursement du crédit avant l'échéance prévue dans le contrat, les banques prévoient de facturer des frais de remboursement anticipé. Ces pénalités sont réglementées et plafonnées à 6 mois d'intérêts dans la limite de 3% du capital restant dû. Les comparateurs vous indiquent si le rachat de votre crédit immobilier est intéressant, vous permettant d'estimer les économies potentielles sur la base des taux du marché.

Comment ne pas payer de frais de remboursement anticipé ?

Le crédit immobilier est une opération commerciale entre une banque et un emprunteur. Tout se négocie ou presque, le taux d'emprunt, l'assurance de prêt, les frais de dossier comme les indemnités de remboursement anticipé (IRA). La diminution voire la suppression des frais de remboursement anticipé doit être négociée lors de la souscription. Impossible de revenir sur les conditions une fois l'offre signée.

Cette option se justifie si vous envisagez de revendre le logement financé avec ce prêt avant le terme prévu. Rembourser un prêt par anticipation est aussi un droit. À tout moment, vous pouvez demander à régler une partie ou la totalité de l'emprunt. Il convient au préalable de vérifier que le contrat n'interdit pas les remboursements en-dessous d'un certain pourcentage du montant initial (10% par exemple), sauf si vous soldez l'intégralité du prêt.

Dans trois situations précises, vous êtes exonéré des IRA (pour les prêts immobiliers conclus après le 1er juillet 1999) :

1. un déménagement impliquant la vente du logement dans le cadre d'une mutation professionnelle
2. la cessation forcée de l'activité professionnelle (licenciement ou accident du travail)
3. le décès d'un des souscripteurs.

Le remboursement anticipé du prêt immobilier suite à une vente en vue d'acquérir un nouveau bien immobilier ouvre également droit à une exonération des IRA. Le montant de la vente est en général injecté dans un nouveau crédit ou permet le montage d’un prêt relais. Impossible en revanche de s'affranchir des IRA si vous faites racheter votre prêt par une banque concurrente.