La réduction d'impôt avec la loi Pinel

Instaurée en septembre 2014, la loi Pinel est un dispositif immobilier de défiscalisation qui permet à un investisseur louant un logement neuf de bénéficier d'une réduction d'impôt s'il répond aux conditions d'éligibilité. En 2023, le dispositif a évolué avec la mise en place du Pinel +.

Voici un tour d'horizon des règles à respecter pour bénéficier de l'avantage fiscal, ainsi que les rendements locatifs escomptés.

La loi Pinel : définition

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif d'aide à l'investissement locatif intermédiaire, qui vise à dynamiser l'offre de location en immobilier neuf dans les zones où la demande locative est tendue. Cette loi fonctionne sur le principe d'une réduction d'impôt accordée aux particuliers investisseurs, sous réserve de remplir toutes les conditions liées au logement, à sa localisation et au locataire. 

La loi Pinel est entrée en vigueur en septembre 2014 en remplacement du dispositif Duflot, lui-même successeur du Scellier. Alors que le dispositif devait être supprimé fin 2021, les parlementaires ont décidé de le proroger jusqu'à fin 2024, tout en apportant quels changements, notamment sur l'avantage fiscal. 

Quelles différences entre la loi Pinel et le Pinel Plus

La Loi Pinel et le dispositif Pinel Plus, aussi appelé "Super Pinel", coexistent pendant deux ans, mais présentent des différences notables. Si le Pinel Plus conserve les avantages fiscaux du dispositif classique, il introduit des conditions d’éligibilité plus strictes. En plus des critères déjà en vigueur, le Pinel Plus exige que le bien immobilier respecte les conditions suivantes :

• Répondre aux normes RE 2020 prévues pour 2025,
• Présenter une excellente performance énergétique,
• Être situé dans un quartier prioritaire défini par la mairie.

La principale distinction entre ces deux dispositifs réside dans ces conditions d'accès renforcées. Cependant, les plafonds de loyers et de ressources des locataires restent identiques. Pour savoir quel dispositif s’applique, il faut tenir compte de la date d’acquisition du bien : si l'achat a été réalisé avant décembre 2022, le Pinel traditionnel s’applique.

Qui peut profiter du dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est réservé aux contribuables domiciliés en France. L'acquisition peut être faite par une personne physique, via une SCI (Société Civile Immobilière) ou en indivision. Les logements dont le droit de propriété est démembré, c'est-à-dire la nue-propriété d'une part et l'usufruit d'autre part, ne sont pas éligibles à la loi Pinel. 

Quelles sont les conditions d'accès à la loi Pinel ?

Pour avoir droit à la réduction d'impôt dans le cadre de la loi Pinel, l'investisseur doit impérativement remplir toutes les conditions d'éligibilité liées au logement, au zonage, au niveau du montant des loyers et aux ressources du locataire. 

Les zones éligibles au dispositif Pinel

Les logements situés dans les secteurs A bis, A et B1 peuvent bénéficier du dispositif Pinel, c'est-à-dire dans des régions où l’offre de logements en location est nettement insuffisante par rapport à la demande.

• Secteur A bis : comprend Paris et 76 communes d'Île-de-France ;
• Secteur A : englobe 650 communes, incluant Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, situées dans l'agglomération parisienne et sur la Côte d’Azur ;
• Secteur B1 : regroupe 1 546 communes de plus de 250 000 habitants (Nantes, Toulouse, Bordeaux…), des communes de la grande couronne parisienne, de Corse, des départements d'outre-mer et certaines villes onéreuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy.

Les opérations d'acquisition de logements situés en zones B2 et C sont exclues du dispositif depuis janvier 2018. 

Conditions liées au logement

Depuis 2024, les conditions d’éligibilité à la réduction d’impôt via le dispositif Pinel ont évolué, notamment avec l’introduction du Pinel Plus. Voici les nouvelles règles applicables aux logements éligibles à la réduction d'impôt :

• Logements neufs ou acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) : situés dans des bâtiments d'habitation collectifs.
• Logements situés dans un bâtiment collectif construit par l'investisseur.
• Logements anciens faisant l’objet de travaux de rénovation : à condition que les travaux représentent au moins 25 % de l'investissement total et permettent d’atteindre les performances techniques des logements neufs.
• Locaux transformés en logements à usage d'habitation.
• Logements situés dans des quartiers spécifiques : notamment les zones A bis, A et B1, ou dans des communes bénéficiant d'une convention d'Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).

Concernant les performances énergétiques, les logements neufs doivent respecter la norme RE 2020. Pour les logements anciens rénovés, ils doivent atteindre un niveau de performance leur permettant d'obtenir le label HPE (Haute Performance Énergétique) ou BBC 2009 (Bâtiment Basse Consommation).

Enfin, l'achèvement des travaux doit respecter des délais précis :

• Logements neufs ou achetés en VEFA : livrés dans les 30 mois suivant la signature de l'acte authentique.
• Logements rénovés ou transformés : travaux à achever avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition.

Ces critères garantissent que les logements proposés répondent aux exigences du marché et aux enjeux environnementaux, tout en offrant aux investisseurs des avantages fiscaux attractifs. 

Conditions de location

Le logement en loi Pinel doit respecter les conditions suivantes :

• être loué nu comme habitation principale
• être en location au plus tard un an après l'achèvement des travaux ou après son acquisition
• la location est pour une durée minimale de 6 ans. 

Le propriétaire bailleur s'engage à louer le logement en loi Pinel pour 6 ou 9 ans lors du dépôt de sa déclaration des revenus de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement des travaux. À l'issue de cet engagement locatif, il peut décider de prolonger d'une ou deux périodes triennales, portant ainsi la durée maximale à 12 ans. 

L'acquéreur a la possibilité de mettre le bien en location à des membres de sa famille en ligne directe, à condition qu'ils ne soient pas fiscalement dépendants du propriétaire et que les critères d'éligibilité, tels que les plafonds de loyers et de revenus, soient bien respectés. Par ailleurs, un enfant locataire ne peut bénéficier de l'aide au logement lorsqu'il loue un logement avec le dispositif Pinel à ses parents. 

Quels sont les plafonds de la loi Pinel ?

Plafond de loyer

Pour les baux conclus en 2021, les plafonds du montant des loyers pour la métropole sont les suivants : 

Un coefficient multiplicateur est appliqué à la surface utile (S) du logement : 0,7 + 19/S. Le résultat ne peut excéder 1,2. Les plafonds peuvent être réduits pour tenir compte des particularités du marché local. 

Exemple : pour un logement de 100m2 situé en zone A, le plafond de loyer sera de 12,07 € le mètre carré. 

(13,56 x (0,7 + 19/100) = 12,0684)

Plafond de ressources du locataire

Pour les baux conclus en 2021, les ressources du locataire doivent respecter les plafonds suivants (métropole) : 

Le revenu fiscal de référence retenu est celui de l'année N-2, soit l'année 2022 pour un bail signé en 2024. 

Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

Contrairement à la loi Scellier, le dispositif Pinel permet d'acquérir 2 logements par an dans la limite des plafonds réglementaires :

• 5 500€ par mètre carré de surface habitable
• 300 000€ pour le total de l'investissement. 

Le taux de réduction d'impôt dépend de la durée de l'engagement locatif, en 2022 ils s’élevaient à :

• 12% pour 6 ans
• 18% pour 9 ans
• 21% pour 12 ans. 

Le dispositif Pinel est prorogée jusqu'à fin 2024, mais de nouvelles modalités ont été mises en place pour les acquisitions réalisées en 2023 et 2024 :

• Pour les investissements réalisés en 2023, un engagement locatif de 6 ans ouvrira droit à une réduction d'impôt de 10,5% au lieu de 12%. Pour un engagement locatif de 9 ans, le taux de défiscalisation tombera à 15% au lieu des 18% actuels. Et sur 12 ans, le taux passera à 17,5% au lieu de 21%. 
• Pour les opérations réalisées en 2024, les taux diminuent encore, 9% sur 6 ans, 12% sur 9 ans et 14% sur 12 ans. 

En résumé : 

Les taux de défiscalisation actuels seront néanmoins maintenus pour :

• les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville
• les logements neufs dont le niveau de performance énergétique et environnementale surpasse le seuil fixé par la réglementation
• les logements ayant fait l'objet d'importants travaux de réhabilitation et considérés comme neufs. 

Quelle est la rentabilité de la loi Pinel ?

En louant un logement pendant 12 ans sous le dispositif Pinel, il est possible de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 42 000 € (en 2024), étalée sur toute la durée de l’engagement locatif. 

Même si cette incitation fiscale est séduisante, elle ne doit pas occulter la rentabilité réelle de l'investissement, qui dépend de plusieurs facteurs :

• les charges d'emprunt ;
• le coût total de l'opération (investissement + frais d'acquisition) ;
• les revenus locatifs ;
• les frais de copropriété ;
• les charges d'entretien et d'assurance ;
• les taxes foncières et locales ;
• la fiscalité locale.

Calcul de la rentabilité avec la loi Pinel

Le rendement brut d'un investissement locatif s'obtient en appliquant la formule suivante :

(revenu locatif x 12 mois) x 100 / coût total d'acquisition (incluant les frais annexes).

Exemple : Pour un achat de 200 000 € avec un futur loyer de 800 €, le rendement brut sera de 4,8%.

La rentabilité locative nette tient compte de tous les autres frais et charges, comme les impôts, la vacance locative, et une éventuelle plus-value en cas de revente à l'issue de l'engagement locatif. Certaines de ces données étant incertaines au moment de l'acquisition, il est recommandé d'être prudent dans les calculs.

Les professionnels du secteur recommandent de viser une rentabilité brute d'environ 3,5% (avant impôts, prélèvements sociaux et avantage fiscal), ce qui correspond à un rendement net après fiscalité et charges sociales d'environ 2,5% (hors avantage fiscal). En prenant en compte la réduction d'impôt liée au dispositif Pinel, le rendement global peut dépasser les 4%.

Cette approche permet d'évaluer avec précision la rentabilité d'un investissement sous le dispositif Pinel, tout en tenant compte des différentes variables.

Conclusion : la loi Pinel vaut-elle le coût ?

La rentabilité d'un investissement en loi Pinel dépendra aussi de la situation géographique où est implanté le logement. Dans les communes où l'immobilier est cher comme à Paris et dans les grandes métropoles régionales (Lyon, Bordeaux, Nice, etc.), le rendement locatif est tiré vers le bas. Plus le prix du logement est élevé, plus le rendement baisse, tandis que le montant loyer ne suit pas le même rythme. 

La rentabilité est donc moins intéressante dans les secteurs où l'immobilier est cher comparativement aux zones plus abordables. En revanche, les secteurs chers sont rarement victimes de retournement du marché immobilier, à l'inverse, un secteur très accessible est davantage exposé à une baisse du prix du mètre carré. Une étude menée par Moneyvox en février 2020 a calculé le rendement brut d'une vingtaine de villes dont Paris et les grandes capitales régionales. 

L'investissement en loi Pinel repose sur une stratégie patrimoniale plutôt que fiscale. L'investisseur qui verrait dans son acquisition un pur placement financier prendrait des risques en négligeant les fondamentaux de l'immobilier locatif que sont l'emplacement, la demande de location, la qualité du logement, le niveau du montant des loyers du marché et les possibilités de revente.

FAQ : Loi Pinel