Comment investir dans un parking ?

L'achat d'un parking n'est pas la première option à laquelle on pense quand on souhaite investir dans l'immobilier. Pourtant, ce type d'investissement présente de multiples avantages comparativement à l'acquisition d'un logement classique, le prix n'étant pas le moindre. Voici tout ce qu'il faut savoir pour acheter et louer un parking, et réussir son investissement.

Le parking, l'achat idéal pour un premier investissement

Avec la crise du stationnement dans les grandes villes, investir dans un parking continue d'être une opération rentable et peu risquée. L'épidémie de Covid-19 qui sévit depuis début 2020 a par ailleurs renforcé la pénurie de places de stationnement sur la voie publique, les usagers privilégiant la voiture au détriment des transports en commun. La demande est donc forte et le sera pour longtemps : plus de 83% des ménages français possèdent une voiture et plus de 30% en ont deux. 

Si vous souhaitez investir dans l'immobilier avec un budget limité, la bonne alternative est d'acheter une place de parking en vue de la louer. Par rapport à un logement, quelle que soit sa superficie, le parking demande peu d'entretien, génère peu de charges, n'est pas soumis aux contraintes locatives (pas de diagnostic immobilier) ni au plafonnement de loyer, et subit peu d'impayés. Dans un marché locatif toujours plus encadré, l'investissement dans un parking est une option tentante qui demande une mise de départ modeste, sauf dans certaines villes comme Paris. 

Lequel choisir entre box ou parking ?

À la simple place de parking, couverte ou à ciel ouvert, et délimitée par un marquage au sol, privilégiez le box ou le garage, fermé par trois cloisons murales et par une porte coulissante. Le box est plus largement demandé que le parking pour des raisons de sécurité et d'espace disponible : le locataire bénéficie d'un double usage, pour garer son véhicule, mais aussi pour y entreposer des objets qui ne trouvent pas leur place dans son appartement. 

Combien coûte un parking ou un box ?

Dans l'immobilier résidentiel comme dans le parking, le marché est hétérogène. Le prix du mètre carré d'un box de 15 à 20 m2 oscille entre 686€ et 2 783€ selon les dernières données de SeLoger pour l'année 2020. Le prix moyen d'une place de parking couverte ou en extérieur est environ 15% à 30% moins cher. 

Les écarts de prix dépendent de la tension dans la zone. Dans les grandes métropoles, surtout dans les centres villes où le stationnement est compliqué et payant, souvent soumis à un abonnement, le prix d’achat est plus élevé. Un box coûte en moyenne autour de 23 000€ dans les plus grandes communes de la métropole, au-delà de 30 000€ à Paris, prix qui est multiplié par 2,5 dans certains arrondissements. 

Investir dans un parking : privilégiez les quartiers résidentiels

L'emplacement est toujours la clef d'un investissement réussi, qu'il s'agisse d'immobilier résidentiel, de commerce comme d'une place de parking ou d'un box. Ciblez les zones où le stationnement est tendu, en particulier les quartiers centraux des agglomérations. Dans la plupart des quartiers anciens du centre-ville, il est difficile de se garer car les programmes construits avant les années 1960 étaient bien souvent dépourvus d'emplacements de stationnement. 

Évitez les abords des gares où les parkings sont en grand nombre. Dans les centres villes, notamment dans les quartiers parisiens, la multiplication des couloirs de bus et des pistes cyclables a rogné l'espace de stationnement pour les voitures. De plus, la création de zones piétonnes n'a fait qu'accroître la pénurie de places de stationnement sur la voirie. 

Avant d'investir, renseignez-vous sur les développements résidentiels et les projets de parkings publics. Interrogez les services de la mairie pour en savoir plus. Sachez que la réglementation en matière de places de stationnement diffère selon le type de logement en copropriété. Pour les nouveaux programmes de logements sociaux, d'EHPAD (hébergement pour personnes âgées dépendantes) ou de résidences universitaires, le code de l'urbanisme impose au constructeur de prévoir une demi-place de stationnement par logement si le bâtiment est situé à moins de 500 mètres d'une gare d'un arrêt de transport public. À plus de 500 m d'un transport en commun, est prévue une place entière de stationnement par logement. Pour le parc privé, chaque logement bénéficie au minimum d'une place de stationnement.

Surfez sur les sites d'annonces des particuliers comme Pap, Leboncoin, SeLoger ou Logic-immo pour trouver une place de parking ou un box. Vous pouvez aussi vous référer à Monsieurparking, le spécialiste en ligne de la location, vente et investissement en parking, box, garage, cave et garde-meuble. 

Pour sécuriser votre investissement, privilégiez les emplacements au premier sous-sol, proche d'un ascenseur ou d'un escalier ; la décote est importante à partir du troisième sous-sol. Vérifiez la propreté des lieux, la qualité de l'éclairage et l'existence de dispositifs de sécurité (borne, caméras). 

Quel crédit pour acheter une place de parking ?

L'achat d'une place de parking ou d'un box peut être financé à crédit. La forme du prêt dépend du montant de l'investissement. Si le projet coûte moins de 75 000€, vous avez recours à un crédit à la consommation. Le prêt personnel ne demande aucune justification de dépense, mais le taux d'intérêt sera plus élevé que pour un prêt affecté où la somme est obligatoirement destinée au financement du bien acquis. Le taux pour un prêt personnel de 20 000€ remboursé sur 8 ans (96 mois) tourne actuellement autour de 5% (hors assurance). 

Au-delà de 75 000€, par exemple si vous investissez dans plusieurs box, l'emprunt est forcément immobilier. Vous bénéficiez des taux très avantageux associés à ce type de crédit. En mars 2021, il est possible de s'endetter autour de 0,60% sur 10 ans (hors assurance). 

Combien coûtent les frais de notaire pour l'achat d'un box ?

Comme pour toute acquisition immobilière, l'achat d'un box entraîne le paiement de droits de mutation, plus communément appelés frais de notaire. Ils varient selon le prix d'acquisition et sont à payer par l'acheteur. Plus le prix est faible, plus les frais d'acquisition sont proportionnellement élevés. Pour un parking acheté moins de 20 000€, ils représentent environ 20% du prix de vente. Si vous en avez les moyens, achetez plusieurs lots en une fois pour amortir les frais. Ils sont réduits en cas d'achat d'un parking ou d'un box dans un immeuble neuf. 

Quel loyer pour une place de parking ou un box ?

Le prix moyen du mètre carré d'un box va de 4€ à 12€ selon la tension locative. En moyenne, un box ou un garage se loue pour moins de 100€ par mois dans les villes moyennes. À Paris et dans les grandes agglomérations comme Nice, une place de parking (sur la voirie ou en sous-sol) excède les 100€ par mois. Pour un box à Paris intra-muros, le loyer peut atteindre les 300€/mois. 

Quel bail pour une place de parking ?

La souplesse de la rédaction du bail est le grand avantage de la location de parkings ou de box. La réglementation relative à la location d'habitation ne s'applique pas. Le bail est régi par les règles de droit commun, vous pouvez donc déterminer à votre guise le montant du loyer, sa revalorisation, la durée du bail, et rédiger les clauses librement. 

Il est possible de contracter un bail mensuel à reconduction tacite avec un préavis d'un mois, ou un bail de six mois reconductible avec préavis de deux mois. Vous pouvez demander un dépôt de garantie équivalent à un mois et une caution pour le bip, le badge ou la clef, un objet qui peut s'égarer facilement. 

Prévoir également dans le contrat de location une clause de résiliation en cas d'impayés, même si le problème est vite réglé avec la pose d'un arceau pour bloquer la place ou par la désactivation du bip à distance. 

Quelle rentabilité pour un parking ou un box ?

La rentabilité locative nette (avant impôt) d'une place de parking ou d'un box oscille entre 3% et 9% selon la commune. Pour calculer au plus juste le rendement net avant impôt, prenez en compte le loyer estimé, le montant des charges de copropriété, la prime d'assurance, la taxe foncière et les frais de gestion. Tous ces petits montants additionnés représentent environ 3 mois de loyer. 

Une place acquise pour 20 000€, louée 125€ par mois et assujettie à 300€ de charges annuelles vous rapportera 6% par an avant impôt. 

La fiscalité des loyers des parkings

Si les loyers issus de la location du ou des parkings n'excèdent pas 15 000€ par an, vous êtes par défaut imposé au régime du micro-foncier. Ce régime destiné aux petits investisseurs prévoit un abattement forfaitaire de 30% sur le total des loyers bruts perçus afin de prendre en compte les frais liés à l'investissement locatif. Le choix du micro-foncier facilite votre déclaration d'impôt et vous engage pour trois ans. Vous pouvez opter pour le régime réel si vous souhaitez que les charges assumées soient intégralement déduites. 

En cas de revente d'un box, vous êtes exonéré de la plus-value si le montant de la vente est inférieur à 15 000€. L'exonération s'applique également si vous détenez l'emplacement depuis plus de 30 ans.