Ibuyer immobilier: qui sont ces agences immobilières 2.0 ?

Vendre son bien immobilier en 24h ? C'est possible grâce au iBuying immobilier, un concept novateur venu des États-Unis qui repense et raccourcit le processus de vente. Comment procèdent les iBuyers ? Qui sont-ils ? Comment s'inscrivent-ils dans le marché immobilier ? Sont-ils une menace pour les agences immobilières ? Attardons sur les iBuyers immobiliers, ces nouveaux acteurs qui proposent une alternative à la vente traditionnelle.

Qu'est-ce qu'un iBuyer immobilier ?

Les iBuyers immobilier sont des entreprises qui proposent d'acheter à un particulier un bien immobilier en 24h ou 48h. Le prix d'achat est déterminé par un algorithme, puis validé par un expert. Le futur ex-propriétaire est certain de vendre son bien sans passer par la longue procédure (au moins 3 mois) d'une transaction classique. 

Apparus sur le marché français en 2016, les iBuyers immobilier s'inspirent du modèle d'Opendoor, une société californienne créée en 2013 qui a inventé ce modèle d’agent immobilier d'un genre nouveau : achat éclair d'un logement, pour le vendre ensuite avec une plus-value.

L'objectif de ce concept novateur est de simplifier la transaction en repensant totalement le parcours immobilier. Si vous souhaitez vendre rapidement votre logement ou que n'arrivez pas à le vendre, le iBuying immobilier apporte une solution efficace, sans intermédiaire ni procédure qui s'éternise. Après l'estimation de votre bien et une offre ferme en 48h, la vente est garantie, sans délai de rétraction, ni condition suspensive d'obtention d'un prêt. Le iBuyer immobilier se charge ensuite de la vente dans des délais beaucoup plus courts que lors d'une transaction traditionnelle : en un mois et demi en moyenne, l'acte authentique est signé chez le notaire. 

Contrairement aux particuliers qui peuvent renoncer à l'achat après la promesse de vente, le iBuyer immobilier, en tant que professionnel, ne peut se rétracter. Le délai est écourté pour une autre raison : le iBuyer ne sollicite pas de prêt auprès d’une banque pour financer l'achat. 

Comparatif 2021 des iBuyer immobiliers en France

La France compte 3 grands iBuyers immobiliers, le pionnier étant Homeloop, une société créée en 2016. Les deux autres acteurs sont Dili, filiale du groupe immobilier DigitRE lancée en mai 2018, et Vendez-votre-maison, ex-In Ventiss France. Les trois fonctionnent sur le même principe, à quelques détails près. Leurs tarifs sont quasiment similaires, la différence réside dans leur déploiement sur le territoire. 

Le tableau ci-dessous dresse la carte d’identité des 3 leaders français du iBuying immobilier : 

Le dernier né est Zefir, un iBuyer immobilier lillois apparu en 2020. Il vient de réaliser une levée de fonds de 4 millions d'euros et ambitionne d'acheter un bien immobilier par jour dans la capitale des Hauts-de-France, jusqu'à présent terrain de chasse de Homeloop. 

iBuyer immobilier : comment ça marche ?

Voici, étape par étape, comment se déroule une transaction via un iBuyer immobilier :

1. Remplir un formulaire en ligne avec les caractéristiques du bien immobilier. L'algorithme du iBuyer va calculer une première estimation du logement sur la base de ces données.
2. Réaliser une visite physique, qui permet d'expertiser le bien par un professionnel au plus près de ses caractéristiques et de la réalité du marché.
3. Recevoir sous 24h une offre d'achat ferme, sans délai de rétraction ni condition suspensive.
4. Fixer la date de signature si l'offre est acceptée.

Les personnes utilisant les services d'un iBuyer immobilier sont bien souvent des propriétaires qui souhaitent vendre et acheter dans la foulée. La méthode leur permet de ne pas avoir recours à un prêt-relais. 

Quels sont les avantages d'un iBuyer immobilier ?

Grâce à ce processus simple et rapide, vous vendez votre bien immobilier dans les plus brefs délais, vous épargnant la rédaction d'une annonce, la recherche d'un acquéreur et toutes les démarches chronophages et anxiogènes liées à la transaction. Lors d'une vente classique, il arrive souvent que l'acheteur potentiel fasse valoir la condition suspensive, parce qu'il n'a pu obtenir son prêt bancaire, vous obligeant à relancer la recherche d'un nouvel acquéreur. Avec un iBuyer, votre logement est vendu en un ou deux mois, contre 3 à 6 mois au bas mot lors d'une transaction classique. 

La contrepartie de l'efficacité du iBuying immobilier est son coût : entre 7% et 20% de la valeur du bien selon le prestataire. L'autre écueil est la présence réduite des iBuyers immobiliers sur le territoire français : ils sont implantés dans les zones à votre demande immobilière, essentiellement les grandes agglomérations. Si votre bien ne se situe pas dans une zone couverte par un iBuyer, vous ne pouvez accéder à ses services. Autre caractéristique des iBuyers qui réduit leur implication : ils ne s'intéressent qu'aux biens en bon état, les logements nécessitant une rénovation sont écartés. 

Quel avenir pour les iBuyers immobilier en France ?

Tout nouveaux sur le marché français, les iBuyers immobiliers n'ont pas atteint leur rythme de croisière et peaufinent encore leur processus. Après avoir fonctionné dans un premier temps en 100% digital, ils ont introduit la visite physique pour affiner l'estimation du bien. L'algorithme ne permet pas de faire une estimation suffisamment précise. L'offre ferme intervient désormais après une visite d'expertise, non plus sur la seule base du questionnaire. 

La première difficulté pour ces agents immobiliers nouvelle génération est la recherche de financement. La viabilité de leur modèle dépend des fonds qui leur permettent d'augmenter le rythme et le volume des transactions. Il en va également des tarifs (entre 7% et 20%), amenés à baisser si l'expansion est au rendez-vous. 

Les agents immobiliers voient l'émergence des iBuyers comme une menace potentielle, d'autant que leur réputation auprès du grand public est plutôt écornée. Selon un sondage réalisé en mars 2017, 68% des personnes interrogées avaient une image négative de l'agent immobilier. Aujourd'hui marché de niche, le iBuying immobilier pourrait à l'avenir trouver sa place et entrer en concurrence avec les agences immobilières, qui réalisent « seulement » 60% des transactions.