Immobilier : résoudre le vaste problème des passoires thermiques

La France compte près de 5 millions de logements énergivores, appelées de manière triviale "passoires thermiques", une réalité dramatique pour certains habitants. A quoi ressemble ces logements qui ne répondent pas aux normes environnementales, alors que la France s'est engagée depuis 2015 dans l'objectif ambitieux de rénover l'ensemble du parc immobilier ?

Une performance thermique très médiocre pour 4,8 millions de logements

Selon une enquête du SDES (Service des Données et Études Statistiques), une antenne du ministère de la Transition Écologique, notre pays compte 4,8 millions de logements qualifiés de passoires thermiques, soit 17% des 29 millions de résidences principales recensées au 1er janvier 2018. Une estimation réalisée en 2013 chiffrait la part de passoires thermiques à 31% du parc immobilier, aussi bien privé que social. Pas de quoi se réjouir de cette minoration, car le nombre reste impressionnant, et la tâche titanesque pour améliorer le rendement énergétique, a fortiori le confort, de ces logements.

Une passoire thermique est une habitation classée F ou G sur l’échelle du DPE, le fameux Diagnostic de Performance Énergétique qui attribue une étiquette allant de A à G en fonction de la consommation d’énergie primaire du logement. Dans ce classement, le meilleur rendement A est en vert, le pire, G, en rouge. Pour mémoire, le DPE doit obligatoirement figurer sur toutes les annonces de location et de vente de logements. Le vendeur doit par ailleurs l'intégrer dans le Dossier de Diagnostic Technique remis au futur acheteur.

Dans son rapport, le SDES évalue à 1,9 millions les logements peu énergivores (étiquettes A et B du DPE), soit 6,6% du parc des résidences principales. À l'autre bout du spectre, 4,8 millions de logements écopent du plus mauvais classement (F et G). Entre les deux, 34,21% d'habitations avec l'étiquette D et 24,43% avec l'étiquette E, des résultats qui témoignent de la médiocrité du parc immobilier français.

Étiquettes DPE	Nombre de logements	Pourcentage
A	519 791	1,82%
B	1 370 423	4,79%
C	5 161 098	18,03%
D	9 791 445	34,21%
E	6 992 731	24,43%
F	3 076 042	10,75%
G	1 708 818	5,97%

Quelles sont les passoires thermiques ?

Plusieurs facteurs influent sur les performances énergétiques des logements :

la date de construction : une majorité de logements classés F ou G ont été construits avant 1948 ;
la taille : près de 20% des petites surfaces (moins de 30m2) sont classées F et 16,01% G ;
la localisation : surreprésentation des régions montagneuses et rurales (lire plus bas) ;
le caractère individuel ou collectif de l'habitat : parmi les habitations les moins vertueuses, les maisons individuelles arrivent devant les appartements (12,05% en F et 6,36% en G) ;
le statut d'occupation : propriétaire ou locataire (lire plus bas).

L'énergie de chauffage est un élément clef. 54% des logements chauffés à l'électricité consomment plus de 330 kWh/m2/an d'énergie primaire (classes F et G) contre 16% des logements chauffés au gaz. La forte prévalence du chauffage collectif au gaz explique pourquoi le parc social est moins énergivore que le parc privé.

Où se situent les passoires thermiques ?

Département par département, le rapport évalue également le pourcentage de logements très énergivores. Les zones montagneuses ou/et rurales arrivent en tête. Dans le Cantal, la Creuse et la Nièvre, la part de passoires thermiques oscille entre 47% et 41% du parc immobilier. Elle se situe entre 37% et 30% en Haut-Loire, en Lozère, dans les Vosges, en Haute-Saône, dans la Meuse ou encore dans les Hautes-Alpes. À l'opposé, les régions où la part de logements gros consommateurs d'énergie est la plus faible (entre 6% et 8%) sont : les Landes, les Pyrénées Atlantiques, le Var, le Gard, les Pyrénées Orientales, l'Hérault, les Alpes-Maritimes, la Haute-Garonne et les Bouches-du-Rhône, toutes situées sur le pourtour méditerranéen et la côte sud-ouest Atlantique.

Qui occupe les passoires thermiques ?

Les locataires du parc privé sont les premiers à pâtir de ces logements classés F ou G : 22,8% contre 7,1% des locataires du parc social. 16,8% des propriétaires occupent des logements énergivores. Sur l'ensemble des occupants de ces logements, 19,3% appartiennent au 1er quintile et 17,6% au deuxième, avec une forte proportion de locataires du parc privé (27,8% du 1er quintile et 21,7% du deuxième) et de propriétaires du 1er et 2ème quintiles (23,3% et 20,6%). La prédominance de ces deux premiers quintiles de revenus est bien la preuve que la rénovation des logements est une question de moyens financiers.

Les dispositifs à la rénovation énergétique

L'argent, le nerf de la guerre. Dans l'annonce de son plan massif de relance, le gouvernement prévoit de consacrer quelque 30 milliards d'euros pour les investissements verts dont 6,7 milliards à la rénovation énergétique des bâtiments. Actuellement, il est bien difficile de s'y retrouver parmi les dispositifs d'incitation à la rénovation des logements. Entre les aides publiques et celles distribuées à l'échelon local par les collectivités, un propriétaire ou un locataire doit s'armer de patience et d'obstination pour savoir à quel dispositif il est éligible.

La simplification arrive avec MaPrimRénov', aide tout juste lancée en janvier 2020. Pour l'heure réservée aux propriétaires modestes occupant leur logement à titre de résidence principale, elle s'adressera sans conditions de ressources à partir de janvier 2021, également aux propriétaires bailleurs et aux syndics de copropriété. La nouvelle mouture de MaPrimRénov’, qui sera connue d’ici le 1er octobre 2020, prévoit un bonus financier pour les maisons individuelles passoires thermiques. Les foyers avec des revenus supérieurs peuvent encore bénéficier du CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique) jusqu'à fin 2020.

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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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