Alors que la réforme des retraites prévoit de repousser l’âge de départ à 64 ans, le fait de travailler plus longtemps aura-t-il un impact sur le pouvoir d’achat immobilier des emprunteurs seniors ? Le courtier Vousfinancer s’est posé la question et si, en théorie, deux années additionnelles de revenus professionnels sont bénéfiques à la capacité d’endettement, encore faudra-t-il pouvoir accéder au crédit immobilier.
Départ à la retraite à 64 ans
La première ministre Elisabeth Borne l’a affirmé : l’âge légal de départ à la retraite sera fixé à 64 ans à l’horizon 2030 et cela n’est pas négociable. L’âge à partir duquel il sera possible de partir à la retraite sera progressivement relevé dès le 1er septembre 2023, pour atteindre 64 ans en 2030, contre 62 ans actuellement. Par année de naissance, il faudra travailler un trimestre supplémentaire.
La première génération concernée par la réforme est celle née à partir du 1er septembre 1961 : elle devra cotiser 3 mois de plus pour l’obtention d’un taux plein et prétendre à la retraite à 62 ans et 3 mois. À compter de la génération 1965, 172 trimestres de cotisation, soit 43 ans, seront nécessaires pour partir à la retraite à 64 ans.
Le dispositif sera adapté pour les carrières longues qui pourront cesser leur activité professionnelle à 58, 60 ou 62 ans selon l’âge d’entrée sur le marché du travail. Le taux plein restera acquis à 67 ans, indépendamment du nombre de trimestres de cotisation.
Pouvoir d’achat immobilier et retraite
Cette réforme des retraites repousse l’âge légal à 64 ans, ce qui signifie, en théorie, deux années de revenus supplémentaires à l’horizon 2030. Ce temps additionnel de revenus professionnels a une incidence sur la capacité d’emprunt, essentiellement pour les profils seniors qui réalisent un achat immobilier au-delà de 45 voire 50 ans. Rappelons que depuis 2020 la durée maximum de remboursement pour un prêt immobilier est légalement fixée à 25 ans, voire 27 ans en cas d’achat dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux.
Le courtier Vousfinancer s’est interrogé sur l’impact de la réforme des retraites sur le pouvoir d’achat des seniors. Une question légitime puisque les banques anticipent la perte des revenus liée au départ à la retraite. Une pension de retraite à taux plein est calculée sur la base de 50% du salaire brut annuel moyen, lui-même calculé sur les 25 meilleures années de carrière pour un salarié. Une fois en retraite, un ex-salarié perd environ 50% de ses ressources. La thèse voudrait que travailler deux années de plus augmente son pouvoir d’achat et lui permette d’emprunter davantage.
Le courtier prend l’exemple d’une femme de 55 ans gagnant 3 000€ par mois. Un crédit sur 15 ans lui permet aujourd’hui d’emprunter une somme légèrement inférieure à 134 000€. Avec deux années de revenus professionnels supplémentaires, sa capacité d’emprunt monte à près de 140 000€, soit 6 000€ de pouvoir d’achat en plus grâce à la réforme.
Crédit immobilier senior
Tout cela reste très hypothétique, car le pouvoir d’achat immobilier dépend aussi du niveau des prix des logements et des taux d’emprunt du moment. Mais au-delà de ces projections pour le moins incertaines, une chose est sûre : l’accès au crédit immobilier quand on est senior n’est jamais simple, surtout depuis la vive remontée des taux d’intérêts. La part de ces emprunteurs a nettement reculé ces dernières années, passant de 17% en 2019 à 10% actuellement.
Les profils de plus de 50 ans ont été les premières victimes de la problématique du taux d’usure en 2022 compte tenu du poids de l’assurance emprunteur dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). Avec un taux d’usure figé pour trois mois, difficile d’intégrer tous les frais exigés à l’obtention du crédit quand les taux d’emprunt augmentent en permanence. Se produit alors l’effet ciseau qui pénalise les ménages à revenus modestes obligés de s’endetter aux taux les moins avantageux sur les durées les plus longues, mais aussi les seniors et les personnes avec des antécédents de santé. La cherté de l’assurance pour ces profils permet difficilement de rester sous le taux d’usure.
Bonne nouvelle toutefois sur le front du pouvoir d’achat : le taux maximum sur 20 ans passe à 3,79% au 1er février 2023. La Banque de France décide de mensualiser les taux d’usure pour une période provisoire de 6 mois, afin de faciliter l’accès au crédit immobilier. Quel est l’impact de la réforme du taux d’usure en 2023 sur l’assurance de prêt immobilier ? Davantage de place pour faire entrer l’assurance dans le TAEG, ce qui devrait bénéficier aux seniors et aux profils à risques.
Parmi les astuces pour rester sous le taux d’usure en 2023, la délégation d’assurance, quel que soit son profil d’emprunteur, demeure le premier levier d’économies pour abaisser son TAEG. Consultez notre baromètre du pouvoir d’achat immobilierpour mesurer l’intérêt financier de souscrire une assurance externe plutôt que la proposition de la banque.
