Prêt immobilier : assouplissement des règles d'octroi réclamé par les pros

Contraint par des règles trop strictes, le secteur immobilier est à la peine. Dans une lettre envoyée au ministère de l’Économie et des Finances, les professionnels demandent au Haut Conseil de Stabilité Financière d'assouplir les conditions, fixées il y a un an, qui entravent l'activité immobilière, multipliant par trois le nombre de dossiers refusés.

Une rigueur excessive facteur d'exclusion

Flash back. Fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), l'autorité chargée d'exercer la surveillance du système financier, s'alarmait d'un emballement du crédit immobilier, craignant un risque d'endettement excessif des ménages. Pour prévenir une éventuelle dégradation, le HCSF édictait 3 règles que les banques devaient dorénavant respecter pour accorder les financements du marché résidentiel :

1. limiter le taux d'endettement ou taux d'effort à 33% des revenus imposables de l'emprunteur ;
2. plafonner la durée de remboursement à 25 ans ;
3. limiter la dette immobilière à 7 années de revenus.

Depuis janvier 2020, les banques appliquent scrupuleusement, et avec un excès de zèle pour certaines, ces nouvelles conditions d'octroi, qui ne tiennent pas compte du reste à vivre, paramètre pourtant aussi essentiel, sinon plus important, que le taux d'effort. Résultat, cette politique d'une rigueur sans nuance est facteur d'exclusion. La part des demandes de crédit recalées explose, passant de 5,5% en moyenne sur l'année 2019 à 17% en cette fin 2020. Un taux de refus qui n'est pas en lien direct avec la crise économique mais avec les consignes d'octroi du HCSF.

Face à cette situation, les acteurs du logement, promoteurs, courtiers, constructeurs, agents immobiliers, font front commun et ont adressé, en début de semaine, à Bruno Le Maire et Emmanuelle Wargon une lettre qui met en lumière l'impact des recommandations du HCSF sur le marché immobilier. À contexte inédit, alliance inédite. À grand renfort de chiffres, les différents signataires* de ce courrier commun réclament à l'autorité financière que les règles émises fin 2019 soient assouplies et que l'on laisse les établissements bancaires faire leur métier, c'est-à-dire octroyer des financements selon leurs propres garde-fous qui ont, jusqu'à présent, permis de maîtriser le risque.

Assouplir les règles d'octroi des crédits immobiliers

En dépit de taux d'intérêt toujours très compétitifs, l'accès au crédit immobilier s'est rétréci à cause de la double limitation du taux d'endettement et de la durée de remboursement. Les premiers pénalisés sont les primo-accédants, abonnés aux taux d'intérêt les moins performants et aux durées les plus longues pour cause d'apport trop juste ou inexistant, et les investisseurs locatifs dont la méthode de calcul du taux d'endettement a été modifiée (les revenus locatifs ne sont plus défalqués de la mensualité de crédit).

Encore finançables en 2019, ces deux clientèles font les frais de cette politique trop rigide. Parmi les exclus, 37% sont des primo-accédants et 26% des investisseurs. La part de ces derniers dans le nombre de dossiers financés est passée de 26% à 11% entre l'été 2019 et l'été 2020. Les investisseurs sont par ailleurs doublement affectés par le durcissement des conditions d'octroi, puisque la flexibilité accordée aux banques concerne à 75% les acheteurs de leur résidence principale. Une erreur stratégique, selon le collectif, car 60% du parc locatif sont détenus par les bailleurs privés, "indispensables pour maintenir un niveau d'offres locatives suffisant et éviter une inflation sur les loyers".

S'ils estiment que les recommandations du HCSF vont dans le bon sens, les acteurs du logement les jugent excessives, en contradiction avec les besoins de la relance économique. Ils émettent 5 préconisations :

1. augmenter la marge de flexibilité des banques de 15% à 30% de leur production pour leur laisser apprécier le risque et accorder au cas par cas des crédits aux primo-accédants au potentiel évolutif et aux investisseurs qui font montre d'un reste à vivre suffisant ;
2. introduire une souplesse sur la durée de prêt à plus de 25 ans pour les achats financés par un PTZ et dans le neuf (ne pas tenir compte de la période de différé d'amortissement dans la durée maximale d'emprunt) ;
3. autoriser un calcul différentiel pour le calcul du taux d'effort d'un investisseur ;
4. définir un seuil de reste à vivre qui permette de déroger à la règle des 33% pour un investisseur ;
5. intégrer un taux d'endettement différencié entre un profil locataire et un profil propriétaire qui souhaite réaliser un investissement locatif.

Interviewé par BFM Business vendredi 11 décembre, François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, a écarté l'hypothèse d'un quelconque assouplissement de la règle des 33% d'endettement. Les professionnels de l'immobilier espèrent que la pression mise sur les autorités financières portera ses fruits. Le HCSF doit se réunir demain jeudi 17 décembre.

*l'Association Française de l’Immobilier Locatif (AFIL), l'Association Professionnelle des Intermédiaires en Crédits (APIC), la Fédération Française des Constructeurs (FFC), la Fédération Nationale de l’Immobilier (FNAIM) et le Syndicat National des Professionnels de l’Immobilier (SNPI)