Investissement immobilier : les dispositifs de défiscalisation prolongés en 2024

Les carottes fiscales pour les investisseurs immobiliers se réduisent comme peau de chagrin. La loi de finances pour 2024 prolonge 4 dispositifs. C’est la dernière chance pour le Pinel, le Malraux et Loc’Avantages qui disparaissent en fin d’année, contrairement au Denormandie qui est prorogé jusqu’en 2026.

Investir dans l’immobilier neuf en 2024 avec le Pinel

La suppression du Pinel est programmée pour le 31 décembre 2024. Successeur du Scellier et du Duflot, le dispositif Pinel vit sa dixième et dernière année. Son objectif est de favoriser la construction de logements neufs dans les zones tendues. Depuis plusieurs années, le gouvernement remet en question sa maigre efficacité à tenir cet objectif, au regard de son coût élevé pour les finances publiques.

L’avantage fiscal a été raboté en janvier 2023, sauf dans le cadre du Pinel + où il demeure à taux plein sous réserve que le logement réponde à de très hautes normes de qualité (voir plus bas).

En 2024, la réduction fiscale est (selon durée de l’engagement locatif) :

	6 ans	9 ans	12 ans
Pinel classique	9 %	12 %	14 %
Pinel +	12 %	18 %	21 %

Voici les grandes caractéristiques du dispositif Pinel :

Le bien est acquis dans un bâtiment à usage collectif.
Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale.
Le montant du loyer est plafonné selon la zone géographique.
Les revenus des locataires sont soumis à conditions.
Le logement peut être loué à des ascendants ou descendants qui ne font pas partie du même foyer fiscal que l’investisseur.
L’engagement locatif dure 6 ou 9 ans, avec la possibilité de prolonger jusqu’à 12 ans.
L’avantage fiscal est calculé sur la base d’un investissement maximal de 300 000€ par an (maximum 2 logements) pour un prix du mètre carré limité à 5 500€.

Pour avoir droit au Pinel +, le logement doit respecter les critères suivants :

un niveau de performance énergétique RE2020 jalon 2025
une surface minimale par type de logement : 28m² pour un T1, 45m² pour un T2, 62m² pour un T3, 79m² pour un T4 et 96m² pour un T5
l’existence d’un espace extérieur (balcon, terrasse, jardin)
une double exposition à partir du T3.

Investir dans l’immobilier ancien avec le Denormandie

Une première fois prolongé jusqu’à fin 2024, le Denormandie est finalement étendu jusqu’au 31 décembre 2026. Il vise à encourager l’achat locatif en centre-ville et ne concerne que l’immobilier ancien. Il est calqué sur le Pinel pour plusieurs paramètres :

l’engagement locatif
les plafonds de ressources des locataires
les niveaux de loyers
le montant annuel de l’opération.

Le taux de réduction d’impôt selon la durée de location est le même que celui accordé dans le cadre du Pinel +. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du montant de l’opération (dans la limite de 300 000€ pour le calcul de l’avantage fiscal).

Beaucoup moins connu que le Pinel, le Denormandie est en place depuis 2019 et son champ d’action est plus réduit, puisqu’il ne concerne qu’environ 250 communes, principalement celles qui font partie du programme Action Cœur de Ville. Il n’aurait financé que 600 opérations en 2023. Certains élus réclamaient sa suppression fin 2023, mais les communes éligibles ont réussi à ce qu’il soit prolongé car il contribue à la rénovation du bâti en centre-ville, en cohérence avec la loi Climat qui prévoit la non-articificialisation des sols.

Loi Malraux et préservation du patrimoine

Entrée en vigueur en 1962, la loi Malraux tire sa révérence en cette fin d’année. Elle vise à faciliter la rénovation immobilière tout en protégeant le patrimoine architectural français dans les anciens quartiers.

En 2024, sont concernés par la loi Malraux les immeubles localisés dans :

un QAD ou Quartier Ancien Dégradé
une AMVAP ou Aire de Mise en Valeur de l’Architecture et du Patrimoine
une WPPAUP ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager
un secteur sauvegardé.

Les travaux payés sur 3 ou 4 ans autorisent une réduction d’impôt de 22% ou 33%, dans la limite de 400 000€. Le bien doit être loué pour une durée minimale de 9 ans, sans aucun plafond pour les ressources des locataires ni les loyers.

Loc’Avantages : louer en-dessous du marché

Lancé en 2017, le dispositif Cosse ou Louer Abordable a été rebaptisé Loc’Avantages. Encore moins visible que le Denormandie, il disparaît fin 2024, faute d’avoir convaincu. Contrairement au Pinel ou au Denormandie qui encouragent l’investissement locatif, il vise à inciter les personnes déjà propriétaires à remettre leur logement en location à un prix inférieur au marché.

Trois schémas sont possibles (par rapport aux loyers du marché) :

Loc 1 ou location en secteur intermédiaire : baisse des loyers de 15%
Loc 2 ou location sociale : baisse des loyers de 30%
Loc 3 ou location très sociale : baisse des loyers de 45%.

Le taux de réduction d'impôt est respectivement de 15% et 35% pour Loc 1 et Loc 2, et pour le troisième, le recours obligatoire à une intermédiation locative offre un taux de 65%. Le locataire doit respecter un plafond de ressources selon le schéma locatif : un logement loué en Loc 1 peut accueillir un locataire ayant davantage de ressources qu’un logement loué en Loc 3.

Dernière précision : le logement doit être loué non meublé pour une durée minimale de 6 ans et le propriétaire avoir conclu un convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Les logements classés F ou G sur l’échelle du DPE sont exclus sur dispositif Loc’Avantages.

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Ces frais sont les plus élevés d’Europe et représentent entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien immobilier ancien, soit environ 4 fois plus qu’au Royaume-Uni ou aux Pays Bas. Le relèvement de 0,5 point va augmenter les DMTO de 500€ à 1000€ pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000€ en fonction de la localisation. Alors que les taux d’intérêts des crédits immobiliers reculent régulièrement depuis le début de l’année, l’annonce d’un alourdissement des frais de notaire risque de compromettre la timide reprise du marché. Il existe des astuces pour diminuer les frais de notaire : Acheter dans le neuf car le taux est réduit (entre 2% et 3% du prix du bien). Négocier la partie émolument : le notaire peut vous accorder une ristourne jusqu’à 20%. Payer les frais d’agence à part : il est possible d’exclure les frais d’agence du prix de vente ; pour cela, il faut signer un mandat avec frais d’agence à la charge de l’acquéreur. 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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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