La hausse des taux du crédit immobilier ces derniers mois pèse sur l’activité. Le nombre de transactions fléchit et les prix commencent une lente correction en raison du ralentissement du marché. Vu des officines des notaires, le conseil est de vendre avant d’acheter.
Baisse de l’activité immobilière
Le printemps est d’habitude synonyme de dynamisme immobilier. D’aucuns, principalement les vendeurs, pensaient que la baisse de l’activité due à la forte hausse des taux d’emprunt serait passagère et que la demande serait au rendez-vous avec l'arrivée des beaux jours. Il n’en est rien. Dans leur observation de la tendance du marché immobilier sur leur portail d’annonces immobilières Immonot.com, les notaires de France s’inquiètent de l’émergence d’un réel retournement du marché immobilier en 2023.
Sur la base des remontées du terrain (officines), la moitié des notaires prévoit une activité en déclin pour l’été et la rentrée, une proportion qui n’évolue pas par rapport aux observations faites en mai ; en revanche, la part des professionnels optimistes chute à 5% contre 17% auparavant. 45% anticipent une stabilité. Jusque-là relativement épargnées, les zones rurales connaissent désormais la crise immobilière.
Les notaires fustigent au passage le pessimisme ambiant, sans doute quelque peu exagéré par les médias. La hausse des taux est au cœur du débat depuis plus d’un an, car elle a mis en lumière le dysfonctionnement du taux d’usure, qui a lui-même éclairé les difficultés des banques à s'adapter aux contraintes monétaires de la Banque Centrale Européenne. Le crédit immobilier sur les nouvelles offres n'est plus rentable compte tenu du faible écart entre le coût des ressources et le taux d'usure. Entamée en janvier 2022, la progression des taux d'intérêts n’a cessé de gripper le marché, tirant la capacité d’emprunt des ménages vers le bas (plus de -20% en dix-huit mois).
Ceux qui ne renoncent pas à leur projet immobilier ou ne le reportent pas se voient obligés de réduire leurs prétentions et d’acheter plus petit, tout en gonflant leur apport personnel pour minimiser le recours à l’emprunt et respecter les règles d’octroi du HCSF (taux d’endettement à 35% des revenus nets, assurance emprunteur incluse, et durée de remboursement limitée à 25 ans).
La raréfaction du crédit immobilier n’est pas une vue de l'esprit : selon les données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA de juin dernier, durant le premier semestre 2023, la production de crédits a reflué de 46,1% en glissement annuel, avec une accélération du rythme à la baisse au cours du 2ème trimestre (-51,2%).
Prix immobiliers orientés à la baisse
Le durcissement des conditions d’emprunt semble avoir eu raison des primo-accédants (observation Immonot). La disparition d’une partie de cette clientèle est comptable de la lente correction des prix. C’est, pour l’essentiel, un marché de renouvellement, tenu par les secundo-accédants qui doivent vendre avant de pouvoir acheter. Beaucoup peinent à intégrer le fait que les prix sont orientés à la baisse et se montrent exigeants dans leurs choix. Les moins pressés de vendre attendent des jours meilleurs et alimentent la pénurie d’offres.
Les prévisions d’évolution des prix des logements ne vont pas dans l’intérêt des vendeurs. 78% des notaires parient sur une baisse des prix, une proportion beaucoup plus large qu’au mois de mai (60%). Aucun n’anticipe de hausse, les 22% restants tablent sur une stagnation.
Dans ce contexte marqué par une offre qui se tend et une demande en berne, les notaires recommandent de vendre avant d’acheter. Seuls 13% des professionnels maintiennent leurs conseils à l’achat et 8% suggèrent d’attendre.
