Immobilier : qui achète des passoires thermiques en 2022 ?

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Sur fond d'accès au crédit entravé et de hausse des prix immobiliers, certains acheteurs jettent leur dévolu sur les passoires thermiques, ces logements énergivores cloués au pilori par la loi Climat. Qui sont ces ménages, prêts à se lancer dans des travaux de rénovation, pour rendre leur acquisition plus verte ?

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

L'expression s'est largement répandue depuis la loi Climat du 22 août 2021 "portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets". Cette loi est la traduction par le législateur de la convention citoyenne pour le climat organisée en 2020 ; elle concerne de nombreux domaines, tels les transports, la publicité, l'emploi et l'énergie, ainsi que l'immobilier et le logement.

En la matière, elle a pour objectif d'accélérer la rénovation des logements pour atteindre la neutralité carbone d'ici 2050. Gros émetteur de gaz à effets de serre (un tiers des émissions annuelles en France), le bâtiment doit devenir plus vertueux : l'ambition est de permettre à tous les Français de vivre dans des logements décents où ils n'ont pas froid l'hiver et pas chaud l'été, et d'atteindre un parc de logements de niveau basse consommation à moyenne à l'horizon 2050.

Sont stigmatisés les propriétaires bailleurs de logements énergivores, dits passoires thermiques, soit les biens classés F ou G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui affichent des dépenses énergétiques élevées à cause d'un défaut d'isolation thermique et qui manquent souvent de confort pour leurs occupants. Selon le ministère de la Transition écologique, il y aurait environ 5 millions de passoires thermiques. Bien plus d'après l'Observatoire National de la Rénovation Energétique (ONRE) qui les estime à environ 7,2 millions.

En finir avec les passoires thermiques

La loi Climat compte bien les éradiquer par diverses mesures mises en place progressivement :

gel des loyers depuis le 24 août 2022 pour les classes F et G
interdiction de location pour la classe G en janvier 2025
interdiction de location pour la classe F en janvier 2028
interdiction de location pour la classe E en janvier 2034.

Ce n'est pas tout ! L'information sur ce type de logements va se renforcer. Les habitations énergivores mises en vente (maisons individuelles et immeubles d'habitation appartenant à un seul propriétaire) doivent faire l'objet d'un audit énergétique à partir de :

avril 2023 pour les classes F et G (au lieu du 1er septembre 2022 comme prévu initialement)
janvier 2025 pour la classe E
janvier 2034 pour la classe D.

L'audit énergétique est une analyse plus complète que le DPE car il définit au moins deux scénarios de travaux pour améliorer l'efficacité énergétique. Il coûte donc plus cher. Les annonces de vente des passoires thermiques doivent en outre mentionner "logements à consommation énergétique excessive", suivie de la lettre énergie.

Face au durcissement de la réglementation, bon nombre de propriétaires optent pour la vente de leur bien plutôt que de se lancer dans des travaux d’envergure qui peuvent représenter au bas mot une enveloppe de 50 000€ pour une rénovation performante. Malgré MaPrimRénov', les bonus qui vont avec et la tva à taux réduit, les aides publiques sont insuffisantes pour laisser un reste à charge supportable pour certains ménages. La demande est-elle au rendez-vous pour ce type de logements ?

Primo-accédant, profil-type de l'acheteur de passoire énergétique

L'avantage d'acquérir un logement mal classé est la décote potentielle. La dépréciation moyenne est de 13% entre un logement classé F ou G et un autre étiquetté A ou B, mais elle va jusqu'à 17% pour les maisons (étude SeLoger/Meilleursagents). Dans un marché caractérisé par des prix en constante progression malgré la crise du crédit, où emprunter sur 25 ans ne suffit plus à compenser cette hausse, l'immobilier ancien mal classé intéresse les acheteurs avec des budgets réduits ou insuffisants pour acquérir le premier choix ou dans le neuf.

Et l'offre ne manque pas. Selon Meilleursagents, la mise en vente de ce type de logements a bondi de plus de 8% en 2021 par rapport à 2020, et l'année 2022 devrait montrer une forte progression de cette tendance avec la mise en œuvre de la loi Climat et la dérive inflationniste. Il est clair que l'envolée des prix de l'énergie modifie le regard sur ces logements énergivores et accélère la transformation du marché.

Selon l'agence immobilière Hosman, présente dans les plus grandes villes de France, un tiers des acheteurs des logements classés F ou G sont des jeunes actifs de moins de 30 ans, sans enfant. Et parmi eux, 60% de primo-accédants.

Pénalisés par l'exigence d'apport personnel, ils peuvent acquérir des logements plus abordables et diminuer le recours au crédit, ils ont aussi le temps et l'énergie nécessaires pour entreprendre des travaux de rénovation. Et comme la plupart d'entre eux n'envisagent pas de louer leur acquisition, ils échappent à la réglementation sur les passoires thermiques.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

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Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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