Hausse des taux d'emprunt en 2022 : vaut-il mieux acheter ou louer ?

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Face à la remontée drastique des taux de crédit immobilier, une question légitime émerge : est-il toujours intéressant d'acheter son logement ou faut-il mieux rester locataire ? Le courtier Meilleurtaux a étudié l'enjeu financier d'un appartement de 70m2 dans les 32 plus grandes villes de France. Constat : la durée d'amortissement d’un achat est deux fois plus longue qu'en 2021.

Achat de la résidence principale rentabilisé au bout de 14 ans

Acheter ou louer ? La question taraude chaque année le courtier Meilleurtaux qui calcule le nombre de mois ou d'années de détention nécessaires pour que l'acquisition d'une résidence principale coûte moins cher qu'une location. En 2022, il faut en moyenne près de 14 ans, 13 ans et 8 mois très exactement, pour rentabiliser l'achat de sa résidence principale.

Pour obtenir ce résultat, le courtier a analysé l'intérêt d'acheter ou louer une surface moyenne de 70m2 dans les plus 32 plus grandes villes de France et tenu compte :

  • achat : du prix du mètre carré, de la taxe foncière, des charges mensuelles par m2
  • location : du montant des loyers et du rendement de l'épargne consacrée à l'apport personnel s'il y avait eu achat.

Près de 14 ans, ce sont 8 années de plus qu'en 2021. L'an dernier, il suffisait de 5 ans et 8 mois de détention pour que l'achat immobilier devienne rentable par rapport à une location. En 2020, la durée de détention moyenne pour rentabiliser l'achat de sa résidence principale était encore plus courte, à 3 ans et 4 mois.

Le tableau comparatif ci-dessous montre les évolutions notables en quelques années, en raison notamment de la progression des prix immobiliers, très variables d’une ville à l’autre. Il met aussi en exergue l’engouement pour l’immobilier dans certaines zones depuis la crise sanitaire, facteur de renchérissement du mètre carré.

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Perpignan

1,5

3

1,5

1

0,8

0,8

0,11

0,1

2

Le Mans

2

2

1,5

2,5

1,6

1,1

1,8

1,2

8

Nîmes

3

2

1,5

2,5

1,6

1,2

1,1

1,4

2

Le Havre

3

1

1

1,5

1

0,8

1,2

1,6

6

Limoges

1,5

1,5

1

1,5

1,4

1

1,5

1,6

2,6

Grenoble

3

4

2

2

1,6

1,1

1,5

1,6

6

Saint-Etienne

4

2

2

2

1,6

  

1,5

1,6

6

Mulhouse

2

2,5

1

2

0,8

0,8

1,2

1,8

3,6

Reims

3,5

1,5

2,5

1,5

1,6

0,11

1,5

1,11

3,6

Toulon

7,5

6,5

4

3

1,6

1,2

1,8

2

8,6

Tours

4

3

2

2,5

2

0,11

1,1

2

14

Dijon

3,5

3,5

2,5

2,5

2

1,3

1,11

2

14

Montpellier

2,5

2,5

1,5

2

1,6

1,2

2,1

2

12

Clermont-Ferrand

1,5

2,5

2

3,5

1,6

1,2

1,1

2

18

Brest

1

1,5

2,5

3,5

1

1

2

2,1

7

Besançon

2,5

3,5

2

3

2

1,1

2

2,1

11

Orléans

3

2

2,5

2

1,6

1

1,1

2,1

18

Aix en Provence

3

3

2

2,5

1,6

1,3

1,9

2,6

8

Caen

4,5

2,5

1,5

2

2

1,5

1,1

2,1

9

Lille

2

2,5

2

1,5

1,6

1,3

2

2,11

15

Rouen

6

4

2

2

1,8

1,4

1,11

3

15

Nice

10,5

5

3,5

3

3

1,6

2,5

3,1

22

Marseille

2,5

5,5

2

2,5

2

1,3

3

3,6

20

Toulouse

3,5

5

3,5

3,5

2

2

4

5,7

24

Strasbourg

2

4,5

2,5

3,5

3,6

2,1

4

9,2

22

Angers

2,5

2,5

2

2,5

&,6

1,5

2,5

9,6

28

Rennes

4

4,5

3

4,5

2,6

2,6

4,1

11

20

Bordeaux

8,5

9

5

9,5

11

6,5

12,6

18

23

Nantes

4,5

4,5

3,5

4,5

4

2,1

8,2

18

23

Paris

20

14,5

6,5

9

11,6

8,2

13

20

28

Lyon

10,5

13,5

5

7,5

9

7,6

18

28

28

Moyenne

4,2

4

2,5

3,1

2,6

1,9

3,4

5,8

13,8

source : Meilleurtaux

13,8 ans = 13 ans et 8 mois

Hausse des taux et des prix immobiliers

L'appétit des Français pour la pierre ne s'est jamais démenti mais a pris une dimension nouvelle avec la pandémie de covid-19 et l'essor du télétravail. Les villes situées dans la moitié sud ont la cote, en particulier Nice, Toulouse et Marseille, favorisées par un bel ensoleillement et qui voient leur durée de détention avant que la rentabilité de l'achat immobilier soit au rendez-vous multipliée par 6 par rapport à 2021.

Cet engouement est resté fort en 2022 mais le contexte dégradé pénalise l'achat immobilier en raison de trois facteurs :

  • les normes d'octroi du crédit immobilier (taux d'endettement maximal à 35% et durée de remboursement limitée à 25 ans) ;
  • le niveau des taux de crédit immobilier : ils ont quasiment doublé depuis fin 2021, passant de 1% en moyenne brute (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés) à près de 2% actuellement ;
  • la faiblesse des taux d'usure qui bloque l'accès au crédit immobilier.

Il n'empêche, pour les chanceux qui arrivent à décrocher le financement de leur projet immobilier, l'achat est toujours gagnant. Une fois le prêt remboursé, la personne propriétaire de sa résidence principale voit son budget immobilier nettement allégé (hors charges et éventuels travaux), contrairement au locataire qui paie toute sa vie une rente au bailleur pour se loger. Au-delà du fait que la propriété immobilière constitue un patrimoine et procure une sécurité pour la retraite, rappelons que le crédit immobilier est sécurisé par l'assurance emprunteur. En cas de décès de l'emprunteur, les sommes restant dues sont remboursées à la banque et le bien tombe dans la succession.

Dernières publications

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Santé : les nouveaux tarifs des consultations médicales pour 2025

Les tarifs des consultations chez les médecins généralistes et spécialistes avaient déjà augmenté en novembre 2023. Ils progressent de nouveau à partir du 22 décembre 2024 et s'appliquent pour les 5 années à venir. Voici un récapitulatif des nouveaux prix des consultations et leur remboursement par les complémentaires santé. Consultations plus chères à partir du 22 décembre 2024 Conformément à la nouvelle convention signée entre l’Assurance maladie et les médecins libéraux, les tarifs des consultations chez les généralistes et les praticiens spécialistes augmentent à compter du 22 décembre prochain et vont être appliqués pour une durée de 5 ans. La consultation chez le médecin généraliste passe ainsi de 26,50€ à 30€, après avoir été rehaussée de 1,50€ sur décision arbitrale en novembre 2023. Les tarifs des spécialistes avaient subi la même augmentation. Certains tarifs se verront appliquer une seconde revalorisation à partir de juillet 2025. Voici le tableau des nouveaux tarifs des consultations médicales pour 2025 : Spécialité Tarif actuel Nouveau tarif à partir 22/12/2024 Nouveau tarif à partir juillet 2025 Médecin généraliste 26,50 € 30 € - Médecin traitant pour consultation longue patient de plus de 80 ans - 60 € - Pédiatre enfant de 0 à 2 ans 38,50 € 39 € 40 € Pédiatre enfant de 2 à 6 ans 33,50 € 35 € - Pédiatre enfant à partir de 6 ans 29,50 € 31,50 € - Psychiatre, neuropsychiatre ou neurologue 51,70 € 55 € 57 € Gynécologue 33,50 € 37 € 40 € Gériatre 31,50 € 37 € 40 € Dermatologue (dépistage mélanome) 47,50 € 54 € 60 € En contrepartie de cette revalorisation des tarifs, l’Assurance maladie enjoint les praticiens à diminuer leurs prescriptions de médicaments, d’examens et d’arrêts de travail. En parallèle de cette hausse générale des tarifs des consultations dès la fin de l’année 2024, le gouvernement réduit la prise en charge de ces actes par la Sécurité Sociale : le taux de remboursement va passer de 70% à 65% l’an prochain. Il faut compter également sur une baisse du remboursement des médicaments en 2025. Quel remboursement des consultations médicales par la mutuelle santé en 2025 ? Si l’on reprend les tarifs cités plus haut, votre mutuelle santé vous remboursera les montants suivants à partir du 22 décembre 2024 :   Spécialité Nouveau tarif Prise en charge de la Sécu Prise en charge de la mutuelle Médecin généraliste 30 € 17,50 €* 10,50 € Médecin traitant pour consultation longue patient de plus de 80 ans 60 € 37 € 21 €  Pédiatre enfant de 0 à 2 ans 39 € 25,35 € 13,65 € Pédiatre enfant de 2 à 6 ans 35 € 22,75 € 12,25 € Pédiatre enfant à partir de 6 ans 31,50 € 20,48 € 11,02 € Psychiatre, neuropsychiatre ou neurologue 55 € 33,75 €* 19,25 € Gynécologue 37 € 22,05 €* 12,95 € Gériatre 37 € 22,05 €* 12,95 € Dermatologue (dépistage mélanome) 54 € 33,10 €* 18,90 € *déduction faite de la participation forfaitaire de 2€ (ne s’applique pas sur les consultations pour les patients de moins de 18 ans) La hausse du ticket modérateur, c’est-à-dire la part du tarif conventionné qui reste à votre charge après intervention de la Sécu, aura inévitablement une incidence sur les prix des mutuelles santé. Le budget Santé 2025 promet une facture salée pour les mutuelles, qui sera répercutée sur les cotisations payées par les assurés. Selon les récentes annonces des organismes de complémentaire santé et les projections des cabinets d’actuariat, l’augmentation des tarifs pourra aller jusqu’à 10% en 2025. Pour éviter de subir de plein fouet l’inflation sur les tarifs de mutuelle, comparez les offres. Le marché de la complémentaire santé est vaste et très concurrentiel. Grâce à un comparateur en ligne de mutuelle santé, vous pouvez mettre en parallèle les meilleurs contrats et sélectionner la formule la plus compétitive qui répond à vos besoins et à votre budget. Vous avez le droit de résilier votre mutuelle à tout moment après une année de souscription. Pensez à questionner votre contrat chaque année pour vérifier le niveau de protection et les tarifs avec la concurrence. À couverture équivalente, vous pouvez économiser plus de 300€ par an.

Mutuelle Santé
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Frais notaire, PTZ, Pinel, plus-values…ce qui change pour l’immobilier en 2025

En quête d’économies et de rentrées fiscales, le gouvernement s’attaque à l’immobilier et prévoit plusieurs mesures qui auront inévitablement un impact sur les acheteurs et les vendeurs. Les frais de notaire vont augmenter, et il est question de toucher à la fiscalité des plus-values et au régime du LMNP. En parallèle, le PTZ va devenir plus accessible, alors que le Pinel disparaît définitivement. Hausse des frais de notaire en 2025 Déjà lourdement touché par les taxes en tous genres, l’immobilier va de nouveau subir les foudres de l’administration fiscale. Pour compenser les pertes drastiques de recettes auxquelles sont confrontés les départements depuis la chute des transactions immobilières, le gouvernement prévoit de rehausser les droits de mutation à titre onéreux (DMTO), communément appelés frais de notaire, de 0,5 point. Ces frais sont les plus élevés d’Europe et représentent entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien immobilier ancien, soit environ 4 fois plus qu’au Royaume-Uni ou aux Pays Bas. Le relèvement de 0,5 point va augmenter les DMTO de 500€ à 1000€ pour l’achat d’un bien d’une valeur de 200 000€ en fonction de la localisation. Alors que les taux d’intérêts des crédits immobiliers reculent régulièrement depuis le début de l’année, l’annonce d’un alourdissement des frais de notaire risque de compromettre la timide reprise du marché. Il existe des astuces pour diminuer les frais de notaire : Acheter dans le neuf car le taux est réduit (entre 2% et 3% du prix du bien). Négocier la partie émolument : le notaire peut vous accorder une ristourne jusqu’à 20%. Payer les frais d’agence à part : il est possible d’exclure les frais d’agence du prix de vente ; pour cela, il faut signer un mandat avec frais d’agence à la charge de l’acquéreur. Retirer le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens mobiliers (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les personnes qui achètent un bien neuf, qu'elles soient primo ou secundo-accédantes, seront exemptés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la taxation des plus-values immobilières Plus-values sur la résidence principale Jusqu’à présent, la plus-value éventuelle sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement au Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est de faire obstacle aux spéculateurs qui achètent un bien, puis le revendent rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. Les propriétaires confrontés à des changements de vie imprévus pourront toutefois bénéficier de l’exonération s'ils revendent avant un délai de 5 ans d’occupation du bien : Mutation professionnelle Décès ou séparation Hospitalisation de longue durée ou installation dans un EHPAD.  Plus-values hors résidence principale Le PLF 2025 envisage par ailleurs de modifier le calcul des plus-values hors vente de la résidence principale. Aujourd’hui, la plus-value imposable est calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, diminuée des éventuels abattements pour durée de détention. Au bout de 22 ans, la plus-value est exonérée d’impôt, mais elle est soumise aux prélèvements sociaux, et au bout de 30 ans, elle échappe à l’impôt et aux prélèvements sociaux.  Après déduction de l’abattement, la plus-value est imposée au taux de 19%, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, soit une taxe totale de 36,2%. Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. Cette mesure vise à corriger une particularité du régime fiscal LMNP qui contribue aux tensions sur le marché locatif, notamment dans les zones touristiques où pullulent les locations meublées de courte durée, alimentant la pénurie de logements pour les résidents permanents. Fin du Pinel en 2025  Trop cher pour les finances publiques pour un résultat mitigé, le dispositif de défiscalisation immobilière Pinel disparaît en 2025. Mesure de soutien à la construction de logements à loyers intermédiaires, le Pinel bénéficie toutefois d’un court sursis, puisque la date butoir a été reportée au 31 mars 2025. Pour profiter de l’avantage fiscal lié au Pinel, vous devez avoir signé l’acte notarié au plus tard le 31 décembre 2024. Aucun autre dispositif visant à inciter les investisseurs à acheter dans le neuf ne vient remplacer le Pinel. L’État préfère favoriser la rénovation des logements anciens par le biais de MaPrimRénov et du Prêt à Taux Zéro (PTZ). PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Immobilier

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles.  En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels :  Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire  Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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