Les prix immobiliers continuent d'augmenter, alors que le nombre de transactions s'érode doucement depuis un an. Voici les chiffres clefs du marché immobilier selon le baromètre FNAIM-Clameur d'octobre 2022, alors que la distribution de crédits à l'habitat se tarit face à l'éternelle problématique de l'usure.
Prix immobiliers en hausse sur fond de ventes en baisse
Sur un an au 1er octobre, les prix des logements anciens ont progressé de 6,7%, contre 8,2% début avril 2022. La hausse est plus nette sur le segment des maisons (+8,5%) que sur celui des appartements (+4,4%).
Hormis à Paris, où les prix reculent (-2,7%), ils augmentent partout en France depuis septembre 2021. On note toutefois des disparités territoriales : ils croissent plus modérément en banlieue parisienne (+2,4%) et dans les grandes métropoles (+3,6%) que sur le reste de l'hexagone où les prix s'apprécient de +7,8%. Si on ne parle plus d'effet Covid, la préférence pour les communes petites et moyennes, ainsi que pour les zones rurales, continue de jouer, en particulier sur la façade Ouest.
| Zone géographique | 1 mois | 3 mois | 1 an | 2 ans | 5 ans |
| France ensemble (maisons + appartements) |
1,1% | 1,8% | 6,7% | 13,9% | 26,8% |
| France appart. | 0,9% | 1,1% | 4,4% | 10,6% | 24,9% |
| France maisons | 1,3% | 2,3% | 8,5% | 16,5% | 28,3% |
| Île-de-France ensemble | 0,6% | 0,2% | 1,1% | 3,7% | 19,7% |
| ÎdF appart. | 0,7% | 0% | 0% | 1,7% | 18,7% |
| ÎdF maisons | 0,4% | 0,8% | 4,2% | 9,9% | 22,7% |
| Province ensemble | 1,2% | 2% | 7,8% | 16% | 28,3% |
| Province appart. | 0,9% | 1,5% | 5,9% | 14,1% | 27,6% |
| Province maisons | 1,4% | 2,4% | 8,9% | 17,2% | 28,7% |
Le nombre de ventes sur 12 mois se contracte, tout en restant à un niveau élevé. Il devrait se situer sous le seuil de 1,2 million. Pour mémoire, l'année 2021 s'était achevée avec un volume record de 1 177 000 transactions.
Marché du crédit immobilier à l'arrêt
La progression des prix immobiliers semble donc ralentir depuis avril, en lien avec celle des taux d'emprunt. Ce n’est pas la nouvelle hausse des taux en octobre 2202 qui va modifier cette tendance. Selon l’Observatoire Crédit Logement, toutes durées confondues, le taux moyen s'est établi à 1,88% en septembre 2022 (hors coût assurance prêt immobilier et coût des sûretés), contre 1,04% un an plus tôt. Le taux moyen continue de progresser à 1,78% au T3 2022, contre 1,40% au T2 2022 et 1,05% au T4 2021, son record historique.
La forte augmentation des taux d'intérêt, dans le sillage de l'inflation et de l'évolution de l'OAT 10 ans, est préjudiciable aux candidats à l'emprunt, car elle se heurte aux taux d'usure. Les banques ne peuvent pas réviser les taux débiteurs proposés aux ménages en conséquence du contexte monétaire à cause de la réglementation de l'usure.
Réévalués chaque trimestre par la Banque de France sur la base des TAEG moyens octroyés les trois mois précédents, les taux d'usure restent figés pour un long trimestre, empêchant les candidats à l'achat immobilier d'accéder au crédit bancaire en cas de remontée brutale des taux d'emprunt.
Résultat, on observe une chute abyssale du nombre de prêts en septembre 2022 : -27,7% sur un an et même -34,7% sur les seuls mois d'août et de septembre en glissement annuel. Bloqué par l'usure 2022, le prêt immobilier n'est plus rémunérateur pour les banques. Elles préfèrent arrêter de distribuer des financements plutôt que prêter à perte ou avec des marges minimes. Leur idée pour accélérer la hausse de l’usure en 2023 serait de calculer les taux légaux sur la base des offres de prêts immobiliers et non plus sur les crédits effectivement octroyés.
