Pour obtenir un crédit immobilier, la banque va exiger que vous souscriviez à une assurance emprunteur. Cette assurance couvre l'établissement prêteur mais également l'emprunteur et sa famille de défaillance de celui ci, en prenant en charge les mensualités de remboursement ou bien la totalité du capital restant dû de l'emprunt. Vous avez le choix entre prendre l'assurance groupe de votre banque ou bien une assurance déléguée. La seule vraie différence : son coût.
Calcul du coût de l’assurance de prêt
Le taux de votre crédit et le taux de votre assurance sont totalement distincts. Ce n'est pas parce-que votre taux de crédit est bas que vous devez accepter de payer une assurance emprunteur très chère. D'ailleurs, dans un contexte de taux bas, le coût de l'assurance dépasse le coût du crédit... donc, il est très important de bien analyser votre situation.
Si l’offre de prêt proposée par votre établissement bancaire est alléchante cela signifie sans doute qu’elle pratique une marge assez importante sur le prix de votre garantie de prêt. Toutefois, il est important de rappeler que rien ne vous contraint à opter pour l’assurance de prêt proposée par l’organisme prêteur. La loi lagarde depuis 2010 vous permet de choisir librement votre assurance de prêt. Il serait donc plutôt préférable de vous tourner vers les compagnies d’assurances et de faire jouer la concurrence. L'idéal est d'utiliser un comparateur en assurance de prêt : le panel de contrats vous permet vraiment de choisir l'assurance la moins chère selon votre profil d'emprunteur. Vous pourrez alors profiter d’un prix d’assurance prêt immobilier avantageux.
Le coût de la garantie de prêt immobilier peut se calculer en fonction de pourcentage du montant global de votre prêt. Il peut aussi se calculer sur la base des intérêts du prêt. La plupart du temps, le prix de l’assurance de prêt immobilier est assez constant. Le coût global de votre garantie de prêt immobilier représente une part assez importante du coût total de votre prêt. Cette part peut atteindre les 10%.
Le coût de la garantie prêt dépend de la situation de l’emprunteur
L’assurance de prêt qui semble la plus adaptée à l’emprunteur va tenir compte de certains paramètres. Ses garanties et donc son coût dépend de :
- l'âge de l'emprunteur
- son statut professionnel (cadre, non cadre, indépendant...)
- sa profession (à risque ou non)
- le type d'investissement (résidence principale, locatif, résidence secondaire...)
- le montant et la durée du prêt
- les antécedants médicaux
- fumeur / non fumeur
...
Le coût de la garantie de prêt va bien entendu varier en se basant sur ces différents éléments. Par exemple, plus vous êtes âgés, plus les garanties liées au décès (DC / PTIA) seront onéreuses car le risque de décès s'élève avec l'âge. Si vous avez des problèmes de santé susceptibles de vous empêcher d'exercer votre profession, les garanties invalidité et incapacité peuvent également vous coûter cher. Une profession à risque peut également poser quelques difficultés à trouver une compagnie acceptant de porter le risque : les pompiers, les convoyeurs de fonds et autres professions sont concernées. Il est cependant important de savoir que certaines compagnies ne font aucune différence entre les emprunteurs exerçant une profession risquée ou non, donc il est totalement possible de trouver un contrat au tarif très intéressant. Même constat pour les fumeurs : vous pourrez payer + du fait de votre mauvaise habitude mais des compagnies proposent des contrats sans surprimes pour les accros à la nicotine...
Si vous avez des antécédants médicaux, si vous avez subi une lourde opération ou tout passé ou présent médical à signaler auprès de l'assureur, il est possible que vous subissiez des surprimes voire des exclusions de garantie. Dans ces cas-là, le conseil le plus pertinent est de passer par un courtier capable d'envoyer sous forme d'appel d'offres votre dossier à plusieurs compagnies susceptibles d'être compétente sur votre risque. Par exemple, certaines compagnies maîtrisent parfaitement les risques des diabétiques, d'autres les personnes atteintes de VIH, etc.
Concernant la garantie perte d'emploi, la plupart du temps il est peu pertinent de la séléctionner parmi les garanties optionnelles de son contrat. Les conditions pour la déclencher sont ardues, les indemnités sont plafonnées, et surtout cela peut doubler le coût de vos cotisations ! Si vous voulez en savoir un peu + sur cette garantie, c'est ici : garantie perte d'empoi.
Remboursement forfaitaire ou indemnitaire ?
Remboursement indemnitaire
Le contrat vous indemnise à hauteur de la perte de vos revenus pour les garanties ITT (Incapacité Temporaire Totale de travail), IPP ou IPT (Invalidité Permanente Partielle ou Totale), ou perte d'emploi.
L'assureur prend en compte toutes les prestations sociales qui vous sont versées, à savoir les indemnités journalières de la Sécu et de tout autre organisme de prévoyance complémentaire.
Attention : si votre perte de revenue est prise en charge par vos prestations sociales, la prise en charge ne prend pas effet et vous assumez pleinement les mensualités de votre emprunt.
Ce type de d'indemnisation est prévu en majorité dans les contrats bancaires.
Remboursement forfaitaire
Le calcul pour l'indemnité forfaitaire est tout autre. La perte de revenus n'entre pas en compte. La prise en charge est fixée à la souscription et représente un pourcentage ou quotité de la mensualité.
Ainsi, si votre contrat prévoit une indemnité qui s'élève à hauteur de 80% du montant de la mensualité de l'emprunt, la compagnie couvrira donc la mensualité à cette hauteur, indépendamment des prestations sociales que vous percevez par ailleurs. Les contrats individuels d'assurance emprunteur proposent ce mode d'indemnisation, plus avantageux que le remboursement indemnitaire.
Ce système de remboursement est courant dans les contrats en délégation.
