Partie intégrante d'un crédit immobilier, l'assurance emprunteur a subi de gros bouleversements avec l'entrée en vigueur de la loi Lemoine le 1er juin dernier. La réglementation a évolué au bénéfice du consommateur, mais cette évolution du droit entraîne aussi des changements sur la tarification. Magnolia.fr vous explique comment payer le juste prix pour votre assurance de prêt immobilier.
Changement d'assurance emprunteur à tout moment
Entrée en lice le 1er juin 2022, la loi Lemoine change la donne pour des millions de personnes détentrices d'un prêt immobilier et pour celles qui envisagent d'acheter un logement à crédit. Le texte contient 3 dispositions majeures :
- le changement de contrat à tout moment et sans frais pour tout nouvel emprunteur, les crédits en cours au 1er juin devant attendre le 1er septembre prochain pour y avoir accès ;
- la suppression du questionnaire médical pour les prêts d'un montant inférieur à 200 000€ remboursés avant le 60ème anniversaire de l'emprunteur (inférieur à 400 000€ pour un emprunt à deux avec une quotité d'assurance à 50% sur chaque tête) ;
- le droit à l'oubli pour les anciens malades du cancer et de l'hépatite C réduit à 5 ans après la fin du protocole thérapeutique.
L'accès au crédit immobilier devient plus facile pour les personnes malades ou anciennement malades, jusqu'alors stigmatisées par leur historique de santé. Les informations déclarées dans le questionnaire médical pouvaient entraîner un refus d'assurance, au mieux des exclusions de garanties et le plus souvent un surcoût rédhibitoire qui pouvait les faire renoncer à leur projet. Sous réserve que leur demande de financement n'excède pas le plafond, ces profils qui incarnent des risques accrus aux yeux des assureurs peuvent emprunter à des conditions standards, sans surprime ni exclusion.
Le coût de l'assurance de prêt immobilier en 2022
Ce nouveau cadre réglementaire est une avancée fondamentale pour les emprunteurs, qu'ils soient malades ou bien portants. Grâce à la loi Lemoine, l'assurance de prêt immobilier est devenue LA seule assurance résiliable à tout moment, sans attendre qu'une année de souscription soit révolue, comme en assurance auto/moto, assurance habitation et mutuelle santé.
L'autre volet majeur de la loi Lemoine, la fin de la sélection médicale sous certaines conditions, élargit l'accès au crédit aux personnes touchées par la maladie, mais a des répercussions sur la tarification. Les assureurs ne pouvant plus appréhender la notion de risques de santé en l'absence du questionnaire médical, ils doivent mutualiser les risques, ce qui entraîne une hausse des tarifs.
Habituellement, le coût d’assurance prêt immobilier dépend du profil de l'emprunteur (âge, santé, profession, pratique d'un sport à risques, fumeur ou non fumeur), du niveau de garantie souscrit et de la quotité (en cas d'emprunt à deux). Il dépend également du choix du contrat. Les offres proposées par les banques sont jusqu'à quatre fois plus chères que les assurances alternatives des prestataires externes à garanties équivalentes. La fourchette de prix va de 0,07% à plus de 1% du capital emprunté.
Le poids de l'assurance emprunteur est en moyenne de 40% du coût total d'un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts.
Sur le segment des prêts d'un montant inférieur à 200 000€, la tarification au risque n'étant plus possible, les tarifs d'assurance sont lissés pour couvrir toute une communauté d'emprunteurs. Il en résulte une augmentation pouvant aller jusqu'à 40%, avec une moyenne autour de 20% ou 25% pour les personnes en bonne santé, qui sont le plus souvent des jeunes actifs. Les emprunteurs qui continuent à remplir le questionnaire de santé peuvent toujours bénéficier d'une tarification à hauteur des risques incarnés.
Avec la généralisation de la résiliation à tout moment au 1er septembre, il sera intéressant de voir l'évolution des tarifs. Bon nombre de personnes avec des risques de santé vont être tentés de dénoncer le contrat en cours pour être couvertes par une assurance emprunteur sans questionnaire de santé s'ils sont éligibles.
Comparer les offres d'assurance de prêt immobilier
Indépendamment du renforcement des droits des consommateurs, la loi Lemoine pèse sur les tarifs d'assurance emprunteur en privant les assureurs d'informations essentielles pour évaluer les risques de santé et appliquer des primes adaptées. Plus que jamais la comparaison s'avère indispensable pour mettre les offres en concurrence et décrocher la formule la plus compétitive.
Pour mémoire, la substitution de l'assurance emprunteur était possible avant la loi Lemoine, mais la démarche restait hasardeuse et peu concluante en raison des contraintes de préavis (loi Hamon et loi Bourquin). Sous réserve de respecter l'équivalence de garanties entre les deux contrats, la banque dispose de 10 jours ouvrés pour donner sa réponse, et doit motiver tout refus par écrit de manière exhaustive.
Alors que la remontée brutale des taux d'intérêt renchérit le loyer de l’argent, utiliser une comparateur d'assurance prêt immobilier est le seul levier pour optimiser le coût de crédit, en réduisant le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur qui agrège tous les frais liés à l'obtention du financement bancaire. Diminuer le poids de l'assurance permet aussi de contrer les effets pervers des taux d'usure, actuellement trop faibles au regard des taux d'emprunt bruts, ce qui exclut actuellement environ 20% de ménages de l’accès au crédit immobilier.
