L'année 2019 aura chahuté l'assurance de prêt immobilier. Après l'entrée en vigueur d'une taxe sur toutes les garanties, c'est au tour du niveau très bas des taux d'intérêts d'avoir un impact sur le coût de cette couverture exigée lors d'une demande de crédit immobilier. Fiscalité accrue et taux bas, un cocktail qui alourdit le poids de l'assurance emprunteur dans le coût global de votre prêt. Explications.
Toutes les garanties taxées par la TSCA
Jusque-là épargnée par la taxe spéciale sur les conventions d'assurance (TSCA), la garantie décès de l'assurance emprunteur y est assujettie depuis le 1er janvier 2019. Auparavant, seules les garanties incapacité, invalidité et perte d'emploi y étaient soumises. Et le taux n'est pas négligeable : 9%. La mesure ne concerne que les contrats souscrits à compter du début de l'année 2019, les contrats antérieurs y échappent.
Même si l'application de la TSCA à toutes les garanties représente en moyenne un surcoût minime (autour de 3€ mensuels), certains profils sont pénalisés, à l'instar des emprunteurs qui réalisent un investissement locatif, également des seniors, pour qui la garantie décès représente la quasi-totalité de la prime d'assurance. Lors d'un crédit destiné à financer l'achat d'un logement à louer, les banques réclament rarement la garantie incapacité, estimant que les revenus locatifs viendront compenser une éventuelle défaillance de l'emprunteur.
L'assurance emprunteur pèse plus lourd
Conséquence, l'assurance emprunteur coûte plus cher. Son poids dans le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) est même alourdi compte tenu du niveau actuel extrêmement bas des taux d'intérêt. Le taux moyen sur 20 ans est en ce moment de 1,13% (hors assurance - chiffres Observatoire Crédit Logement)...contre 3,40% en décembre 2012. Dans l'intervalle, le taux d'assurance n'a que peu évolué. Pour un même profil d'emprunteur avec une demande de prêt similaire, l'assurance pèse nettement plus lourd aujourd'hui qu'il y a 7 ans. Et pour certains profils à risques, assurer son prêt revient parfois plus cher que les intérêts d'emprunt ! Un candidat solvable à qui la banque accorde un taux canon verra le coût de son crédit exploser s'il incarne des risques pour l'assureur (antécédents de santé, âge de l’assuré, profession à risques).
L'assurance déléguée pour économiser
Fort heureusement, il est possible de minimiser le coût de son assurance de prêt en souscrivant un contrat individuel plutôt que le contrat groupe de la banque. Un profil standard écopera d'un taux d'assurance moyen de 0,36% avec sa banque. En faisant jouer la concurrence, ce même emprunteur peut diviser par deux voire par trois ce taux. Un jeune couple de 30 ans qui emprunte 200 000€ sur 20 ans au taux de 1,15% pour acheter sa résidence principale pourra négocier un taux d'assurance en-dessous de 0,10% auprès d'un assureur externe. Faisons le calcul pour bien visualiser l'économie importante qu'il peut réaliser en déléguant l'assurance :
| Taux assurance bancaire | Coût sur la durée du crédit |
| 0.36 % | 14 400 € |
| 0.10 % | 4 000 € |
10 000€ économisés ! De quoi s'offrir quelques mètres carrés en plus (hors Paris !) ou équiper son logement. La démarche vaut pour tous les profils, quels que soient leur âge et les risques qu'ils représentent. Sur la durée du crédit, une assurance individuelle, adaptée à chacun, sera toujours moins chère que le contrat bancaire.
Changer d'assurance à tout moment
Si vous avez souscrit l'assurance de la banque sans vous poser de questions, il n'est pas trop tard pour changer assurance prêt immobilier. La loi vous autorise à résilier le contrat en cours, sans frais ni pénalités, à tout moment après la première échéance, pour le substituer par un contrat alternatif de votre choix. Vous subirez la nouvelle fiscalité, mais l'exercice sera payant. Vous n'avez rien à perdre et tout à gagner avec la substitution d'assurance. Les gains potentiels dépendent bien sûr de votre situation (âge, état de santé, durée du prêt restante). La banque ne pourra refuser ce nouveau contrat dès lors qu'il présente a minima un niveau de couverture équivalent au sein. Utiliser un simulateur en assurance de prêt permet de se faire une idée sur les tarifs et garanties. Faites-vous accompagner par les experts de Magnolia.fr pour décrocher les meilleures garanties d'assurance au tarif le plus compétitif.
