Le coût de l'assurance de prêt immobilier est calculé en fonction des risques incarnés par l'emprunteur, au premier rang desquels l'âge et l'état de santé. Dès franchi le cap des 40 ans, l'assurance devient nettement plus chère pour tous les emprunteurs, même en bonne santé. En déléguant le contrat, il est possible de minimiser le poids de l'assurance dans le coût global du crédit.
L'âge : facteur central de la tarification en assurance de prêt immobilier
L'assurance de prêt immobilier est une couverture facultative qui intervient lors de la mise en place d'un crédit immobilier. Facultative d'un point de vue légal, mais indispensable en pratique pour obtenir le financement. Que le contrat soit collectif (bancaire) ou individuel, la tarification en assurance de prêt répond à des règles actuarielles spécifiques.
L'assurance couvre obligatoirement le risque décès et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). Les autres garanties sont techniquement facultatives et requises par la banque en fonction du profil de l'emprunteur : elles couvrent les risques d'incapacité, d'invalidité et dans une moindre mesure la perte d’emploi. Le tarif en assurance de prêt est fortement segmenté, fondé sur des critères d'âge, de comportement (fumeur ou non fumeur), d'état de santé et de caractéristiques spécifiques telles que les déplacements professionnels ou la pratique de sports à risques.
L'âge est bien entendu un facteur discriminant dans l'établissement de la tarification en assurance emprunteur en raison de l'augmentation des risques. Les assureurs utilisent des modèles mathématiques pour estimer la probabilité de décéder à l'âge x compris en 18 et 75 ans. Sont ainsi déterminées des classes de risque avec des tables de mortalité par classe qui permettent de calculer le tarif technique. Les garanties facultatives exigées par le prêteur viennent ensuite augmenter le tarif technique défini en garantie décès/PTIA via les taux d'entrée en arrêt de travail et la loi de maintien en incapacité de travail.
Le risque d'accident de la vie (décès, invalidité et maladie) est trois fois plus élevé à partir de 40 ans qu'à 30 ans, raison pour laquelle le coût de l'assurance de prêt immobilier croît très rapidement une fois passé la quarantaine. La sélection médicale par le questionnaire va permettre d'affiner la nature des risques à garantir, afin de proposer un tarif au plus juste des caractéristiques de l'emprunteur. C’est vrai pour les assurances individuelles, ça l’est nettement moins pour les contrats groupe mutualisés à une communauté d’emprunteurs.
Forte augmentation du coût de l'assurance de prêt après 40 ans
L'âge constitue un facteur central dans la décision de l'assureur d'accorder ou non la couverture, et dans la définition des conditions : les garanties facultatives, leur étendue, les éventuelles exclusions de garanties et les rachats possibles moyennant surprimes. Jusqu'à 40 ans, en l'absence de risques accrus (santé, profession), le TAEA (Taux Annuel Effectif Assurance) va rarement au-delà de 0,36%. Après 40 ans, le TAEA s'envole pour atteindre plus de 0,70% à partir de 60 ans et outrepasser 1% après 70 ans.
Actuellement, en période de taux d'intérêts au plancher, l'assurance de prêt immobilier pèse pour les trois quarts dans le coût global dès 40 ans, jusqu'à représenter 130% pour les seniors. Contrairement aux taux d'intérêts qui suivent les mouvements monétaires, le taux de l'assurance ne varie pas en fonction du contexte économique. Son coût est donc proportionnellement plus élevé à mesure que les taux d'emprunt reculent. Et selon le type de contrat (bancaire ou individuel), le poids de l'assurance diffère.
Magnolia.fr a calculé qu'en empruntant à 40 ans l'assurance dépasse systématiquement le coût des intérêts lorsque l'assuré est couvert par le contrat groupe bancaire. Aujourd'hui, le TAEA des contrats groupe excède 102% du coût global du crédit pour les profils quadragénaires. Pour les seniors, l'assurance groupe peut représenter jusqu'à 174% du coût final !
Baisser le coût de l'assurance emprunteur grâce à la délégation
Les emprunteurs ont néanmoins le pouvoir d'agir sur le coût de l'assurance qui va couvrir leur crédit immobilier. La loi les autorise à choisir librement le contrat et à souscrire une assurance en délégation plutôt que la formule systématiquement proposée par la banque en même temps que l'offre de prêt.
À garanties équivalentes, un contrat délégué auprès d'un assureur concurrent de la banque coûte entre deux et quatre fois moins cher que l'offre groupe. La moindre segmentation des assurances bancaires par rapport aux formules alternatives prive les assurés d'une tarification ajustée à leur problématique, même si les bancassureurs ont introduit ces dernières années, en raison de l’ouverture du marché à la concurrence, un degré de personnalisation dans leurs offres.
La délégation d'assurance s'applique en amont du crédit, au moment de la demande de financement, également tout au long de la durée du prêt grâce aux avancées réglementaires. La loi Hamon permet de résilier le contrat initial dans les douze premiers mois qui suivent la signature de l'offre de prêt, et au-delà de la première année du crédit, l'emprunteur peut mettre en application l'amendement Bourquin qui a entériné le changement d'assurance à chaque échéance avec un préavis de deux mois. La condition pour que la banque accepte une assurance en remplacement de tout contrat déjà en place est de respecter l'équivalence de niveau de garanties : le nouveau contrat doit être au moins aussi protecteur que la formule initiale, dans 85% des situations une assurance bancaire.
Sur la durée totale d'un crédit immobilier, la délégation d'assurance peut générer 15 000€ d'économies, et la substitution annuelle en cours de prêt des centaines voire des milliers d'euros selon l'ancienneté du contrat.
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