La souscription à une assurance de prêt immobilier est incontournable si l'on veut décrocher un crédit immobilier. Produit complexe pour l'assuré et lucratif pour les banques, cette couverture fait l'objet de maints litiges qui nécessitent l'intervention du médiateur, ou qui se terminent parfois devant les tribunaux. En sollicitant les services d'un courtier spécialisé en amont, vous éviterez d'éventuels conflits avec votre assureur ou votre banque.
Assurance de prêt immobilier : un besoin de clarté
Dans son rapport publié mercredi 11 novembre, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF) souligne que l'ouverture du marché de l'assurance emprunteur depuis 2010 a permis aux consommateurs de faire des économies tout en étant mieux protégés. L'heure n'est pourtant pas à l'angélisme. Les freins au libre choix du contrat perdurent en dépit d'une réglementation renforcée à diverses reprises (loi Hamon et amendement Bourquin), censée favoriser la mise en concurrence des offres.
Les banques, dont les parts de marché culminent à 87%, soit une proportion qui n'a pas bougé d'un iota en une décennie, continuent d'obstruer en toute impunité cette faculté donnée aux emprunteurs de pouvoir réduire une dépense contrainte. La dernière tentative du législateur en dit long sur l’efficacité du lobbying bancaire : la résiliation infra-annuelle, droit applicable en matière d'assurances auto et habitation depuis janvier 2015, a été retoquée fin octobre par les parlementaires en commission mixte paritaire.
Le rapport du CCSF se fait en partie l'écho des difficultés dans le processus global de souscription rencontrées par les assureurs alternatifs et les courtiers. Il indique également que 60% des réclamations faites par les assurés auprès des médiateurs et des associations de consommateurs concernent "les problématiques liées à l'indemnisation et aux exclusions appliquées, en relation avec les conditions particulières".
Le refus d'indemnisation totale ou partielle en cas d'invalidité ou d'incapacité de travail suscite la plupart des litiges entre assurés et assureurs, nécessitant le recours à la médiation pour tenter de trouver une solution amiable. Le CCSF reconnaît dans son rapport le manque de clarté sur les offres et les garanties proposées, s'engageant à travailler sur ces deux points dans l'année à venir.
Assurance de prêt immobilier : le rôle crucial du courtier
Très souvent, c'est au moment du sinistre que l'assuré semble découvrir l'étendue des garanties, ainsi que les exclusions. Il en va de l'assurance en général comme de l'assurance de prêt en particulier. Malgré le devoir de conseil de l'assureur et la réglementation l'obligeant à mettre en avant les éléments importants du contrat, force est de constater que l'assuré se retrouve parfois devant un mur par faute d'incompréhension des termes du contrat et du champ d'application des garanties.
À moins d'être un client averti, rompu au jargon assurantiel et à la réglementation en vigueur à l'instant T, bien appréhender un contrat d'assurance de prêt immobilier nécessite l'accompagnement éclairé d'un courtier spécialisé. La loi permet à chaque emprunteur de solliciter les services d'un expert à 3 moments dans la vie du prêt :
- lors de la demande de prêt : la loi Lagarde autorise la délégation d'assurance, permettant à l'emprunteur de souscrire une offre concurrente de celle proposée par la banque.
- durant les 12 premiers mois du prêt :la loi Hamon assurance donne l'opportunité de changer de formule à tout moment, au plus tard 15 jours avant la date d'anniversaire de la signature de l'offre de prêt.
- en cours de prêt à chaque échéance : au-delà de la première année, tout emprunteur peut s'appuyer sur l'amendement Bourquin pour dénoncer le contrat en cours à chaque date d'anniversaire et lui préférer une offre alternative, moins chère et dotée de meilleures garanties.
Quel que soit le cas de figure, le contrat délégué doit respecter l'équivalence de niveau de garanties avec le contrat groupe de la banque. Cela signifie qu'il doit être au moins aussi protecteur pour l'assuré que le contrat bancaire. À ces trois étapes de la vie du crédit immobilier, l'emprunteur peut bénéficier des conseils avisés du courtier, pour lui permettre de faire des économies, mais aussi pour bien envisager l'étendue des garanties et comprendre que dans telle ou telle situation il bénéficiera ou non d'une prise en charge totale ou partielle de ses mensualités de crédit.
L'assurance de prêt immobilier a vocation à se substituer à l'assuré emprunteur au cas où il serait dans l'impossibilité de faire face à ses échéances de remboursement (décès, invalidité et incapacité). Mais elle ne couvre pas toutes les situations en vertu des risques spécifiques incarnés par l'assuré. Les exclusions pour maladie non objectivable (mal de dos par exemple) ou pour pratiques sportives à risques doivent faire l'objet d'une attention particulière, de même que la définition de l'invalidité qui permet à un assuré d'être reconnu invalide par La Sécu, mais pas nécessairement par son assureur. Pour éviter les incompréhensions lors d'une demande d'indemnisation, la pédagogie d'un courtier au moment de la souscription s'avère fondamentale.
