Immobilier : tout ce qui vous attend en 2020 !

Adopté, mardi 19 novembre, en première lecture à l'Assemblée Nationale, le projet de loi de finances pour l'année 2020 prévoit plusieurs mesures en faveur de l'immobilier et de l'accès à la propriété. Le Prêt à Taux Zéro est sauvegardé, le dispositif Denormandie élargi, les aides à la rénovation sont éligibles à tous et l'exonération de la taxe d'habitation bénéficie à un plus grand nombre de ménages. Le point sur les 4 dispositions qui font du bien au pouvoir d'achat.

Le PTZ préservé

Conforté par le récent rapport commandé à l'Inspection Générale des Finances et le Conseil Général de l'environnement et du développement durable qui mettait en doute l’efficacité réelle du Prêt à Taux Zéro (PTZ), le gouvernement souhaitait supprimer le dispositif dans les zones dites détendues (B2 et C) à partir de janvier 2020. C'était sans compter avec la bronca des députés de l'opposition, farouchement opposés à cette mesure qui risquait non seulement de pénaliser le secteur de la construction, mais de bloquer les ménages modestes dans leur désir d'accession à la propriété. L'Assemblée Nationale a donc voté pour le prolongement du PTZ dans les conditions actuelles pour une année supplémentaire au moins, par la biais d'un amendement qui rejette le projet de l'État visant à mettre fin au PTZ neuf dans les zones rurales.

Principale aide à l'accession immobilière, le PTZ est accordé sous conditions de ressources aux ménages primo-accédants souhaitant faire l'acquisition de leur résidence. Éligible au logement neuf dans toutes les zones, il peut financer jusqu’à 20% ou 40% du projet global selon la localisation. Dans l'immobilier ancien, le PTZ est possible uniquement dans les communes de taille petite ou moyenne et en zones rurales (B2 et C) sous réserve d'affecter 25% du montant de l'aide à la rénovation du bien.

Le maintien du PTZ voté par les députés doit encore être validé par les sénateurs. À défaut la mesure devrait de nouveau passer devant l'Assemblée Nationale pour un second vote. Le Sénat étant à majorité de droite, il est quasiment acquis que le PTZ restera dans sa forme actuelle en 2020.

Le Denormandie élargi

Encore confidentiel, le dispositif Denormandie devrait être simplifié dans sa définition pour atteindre l'objet visé : la revitalisation des villes moyennes par la mise en place d'une offre de logements attractifs là où le parc locatif est dégradé. Entré en vigueur en janvier 2019 en complément du Pinel qui concerne les logements neufs, le Denormandie est un dispositif de défiscalisation destiné aux propriétaires bailleurs qui achètent un logement à rénover et s'engagent à le louer pendant 6, 9, ou 12 ans. Outre l'obligation de travaux de rénovation à hauteur de 25% du coût total de l'opération, le logement doit se situer dans une des 222 villes du plan Action Cœur de Ville ou dans une des 22 communes ayant signé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Lancés en 2018, ces programmes étalés sur cinq ans "vise[nt] une requalification d’ensemble d’un centre-ville dont elle facilite la rénovation du parc de logements, de locaux commerciaux et artisanaux, et plus globalement le tissu urbain, pour créer un cadre de vie attractif propice au développement à long terme du territoire".

Jusqu'à présent la réduction d'impôt est conditionnée à la localisation du logement à rénover dans le centre-ville, ce qui restreint le champ d'application du dispositif Denormandie, déjà circonscrit à un nombre très limité de communes. Porté par un député LREM, l'amendement au projet de loi de finances 2020 prévoit de supprimer le terme "centre" dans le Code général des impôts afin que le Denormandie s'applique "aux logements situés dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué". Cet élargissement devra concerner les acquisitions réalisées à compter du 1er janvier 2020.

Autre amélioration : la prorogation du dispositif Denormandie jusqu'au 31 décembre 2022. Ce prolongement au-delà de la fin initialement programmée (31 décembre 2021) est destiné à apporter le "temps nécessaire au développement de projets immobiliers comportant une proportion importante de travaux".

Une prime à la rénovation énergétique accessible à tous

Vous connaissez le CITE (Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique), ce coup de pouce fiscal accordé si vous faites des travaux d'isolation ou engagez des dépenses d'équipements pour réduire la consommation d'énergie de votre résidence principale. Le crédit d'impôt représente 30% des dépenses dans la limite de 8 000€ pour une personne seule et de 16 000€ pour un couple soumis à imposition commune (majorés de 400€ par personne à charge). À compter de janvier 2020, le CITE sera remplacé par une prime forfaitaire dont le montant dépendra des ressources du ménage et de la performance des travaux entrepris. Et contrairement à ce qui était prévu, cette aide ne sera pas recentrée sur les ménages les plus modestes mais sera éligible à toutes les catégories de foyers.

Le projet initial envisageait d'exclure de cette aide les 20% de ménages les plus aisés, mais un amendement de dernière minute accorde le bénéfice de la prime aux contribuables des 9ème et 10ème déciles de revenus pour des travaux d'isolation des parois opaques (murs, combles, toitures, etc.). Pour ces ménages, il sera appliqué des forfaits au montant minoré par rapport aux forfaits des ménages aux revenus intermédiaires. À l'origine de ce texte, le gouvernement justifie sa décision par la lourdeur et la cherté de ces travaux souvent complexes qui "engendrent des difficultés particulières lors de leur phase de réalisation alors même qu'ils ont un impact environnemental important" et "nécessitent donc un soutien particulier, y compris pour les ménages aux revenus plus élevés".

Dès janvier 2020, les ménages modestes et très modestes bénéficieront de « Ma Prime Rénov’ », aide distribuée par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) qui pourra couvrir jusqu’aux deux tiers du montant des travaux de rénovation énergétique. Les autres foyers seront éligibles à un crédit d’impôt forfaitaire dont le montant fixe dépendra du type de travaux pour les ménages intermédiaires, ou réservé aux seules parois opaques pour les ménages aisés.

La taxe d'habitation : la suppression se poursuit

En 2020, 80% des Français, soit 17,6 millions de foyers, seront totalement exonérés de la taxe d'habitation, impôt acquitté habituellement en novembre de l'année en cours et qui concerne quasiment tout le monde, propriétaire comme locataire, salarié ou sans emploi. Selon le rapport de l'OFCE de juin 2017, le montant de la taxe d'habitation s'élève à 783€ par an et par foyer si l'on exclut de cette moyenne les ménages qui ne la paient pas.

Promesse de campagne d'Emmanuel Macron, la suppression de la taxe d'habitation se fait en trois étapes entre 2018 et 2020, 2019 étant la dernière année pour 80% des foyers qui étaient encore redevables. Pour les 20% restants, la suppression est échelonnée sur trois ans, avec une dernière année de paiement en 2022.

Le projet de loi de finances 2020 poursuit son parcours parlementaire. Examiné au Sénat jusqu'au 10 décembre, il doit être définitivement adopté avant fin 2019 pour une mise en application des mesures en 2020. Le texte final est donc susceptible de porter de nouveaux ajustements.

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Choisir sa mutuelle santé senior : les 5 erreurs à éviter en 2025

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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