Cela peut sembler paradoxal mais la situation actuelle favorise la hausse des prix immobiliers. Dans sa dernière édition, le baromètre LPI-SeLoger observe que les logements anciens se sont valorisés de +5,1% sur un an au mois de mai. En dépit d'un contexte dégradé où l'accès au crédit se durcit, le marché ne connaît pas de baisse des prix.
Poursuite de la hausse des prix immobiliers
Entre mars et mai 2020, le nombre de compromis de vente signés dans l'immobilier ancien s'est effondré de 62,1% (évolution en rythme trimestriel glissant) et fait perdre à l'année 2020 près de 17% de son activité. Le rattrapage technique qui s'est produit durant les 20 derniers jours de mai est inférieur de près de 40% au volume de compromis signés l'an passé à la même époque. Dans son dernier baromètre SeLoger-LPI, le site spécialiste des annonces immobilières analyse ce phénomène inédit depuis la fin de la Seconde Guerre Mondiale. En dépit d'une chute vertigineuse des ventes de logements, les prix dans les villes de plus de 100 000 habitants poursuivent leur course vers le haut : l'augmentation annuelle a atteint 5,1% en mai 2020, ce qui porte le mètre carré ancien à 3 601€ en moyenne sur le territoire métropolitain. En mai 2019, la hausse annuelle était moins marquée, à +3,6%. Rien n'arrête les prix immobiliers de grimper, pas même la crise sanitaire actuelle.
Les maisons ont la cote
Dans le détail, les prix des maisons sont remontés de 5,8% sur les trois derniers mois, et de 5,6% sur un an : le mètre carré signé atteint désormais 3 323€. Il faut compter 3 927€ le mètre carré moyen pour s'offrir un appartement, soit +3% sur 3 mois et +4,7% sur un an. La hausse excède même les 10% à Besançon, Lyon, Nantes, Montreuil et Mulhouse. Les grandes villes de l'Ouest (Angers, Brest et Le Havre) ne sont pas en reste avec une progression rapide sur un an de l'ordre de 9%. Seules 5% des villes étudiées, à l'instar de Bordeaux (-0,7%) et de Nîmes (-5,6%), affichent des prix en recul au mois de mai, une proportion identique à celle d'avril, mais inférieure à ce qu'a connu le marché pré-confinement : en janvier et février 2020, les prix s'étaient contractés de 12%, et en mars de 8%.
Sans surprise, le désir de maison avec jardin se révèle aux urbains, à l'étroit dans leur appartement sans balcon ni terrasse. La crise sanitaire qui a imposé deux mois de confinement éclaire différemment le rapport des Français à leur logement. Il en résulte une demande accrue pour les maisons individuelles, qu'elles soient situées en centre-ville ou en périphérie. L'offre étant réduite, la tension sur les prix se fait plus forte, comme en témoignent les chiffres évoqués plus haut. Dans toutes les métropoles, les maisons sont désormais plus chères, entre +2,8% (Lille) et +13,7% (Rennes). En moyenne, le niveau des prix des maisons est 12% supérieur à celui des appartements.
L'accès au crédit se rétrécit
On est frappé par l'incongruité de ce mouvement haussier, alors que le pays est touché par une crise économique d'une rare ampleur. Le baromètre SeLoger-LPI explique cette étonnante inflation des prix immobiliers par la "conjonction de trois facteurs" : une pénurie de l'offre, le durcissement des conditions d'emprunt et l'exclusion du marché d'un grand nombre de primo-accédants.
Depuis la mise en œuvre des nouvelles règles d'octroi par les établissements bancaires, la production de crédits à l'habitat se concentre davantage sur les ménages les plus aisés, qui réalisent les acquisitions les plus onéreuses. Les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires tendent à déserter le marché, pénalisés par les conditions d'emprunt qui limitent le taux d'endettement à 33% et la durée de remboursement à 25 ans. Le cercle vicieux tourne en boucle. La friction entre le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) et les taux de l'usure est entretenue par la progression des taux bruts au cours du premier trimestre et la contraction des taux légaux dans l'intervalle, en raison de l'attribution de financements à taux bas en priorité aux emprunteurs les plus solvables.
