Les primo-accédants ont été pénalisés en 2020 avec le resserrement des conditions d'octroi. L'assouplissement de ces règles depuis janvier 2021 rend le projet d'un premier achat immobilier plus facile à concrétiser, d'autant que les taux d'intérêts ne cessent de baisser.
Sommaire
Détente des conditions d'emprunt pour les primo-accédants
Flash back : fin 2019, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) éditait de nouvelles règles d'octroi qui se sont imposées aux banques tout au long de l'année 2020 :
- le taux d'endettement ne devait pas excéder 33% des revenus nets de l'emprunteur ;
- la durée de remboursement était limitée à 25 ans ;
- le montant de la dette immobilière était plafonnée à 7 années de revenus.
Résultat, bon nombre de primo-accédants se sont retrouvés exclus de l'accès au crédit immobilier en raison de ce cadre strict auquel les banques ne pouvaient déroger qu'à la marge. Les établissements de crédit ont consciencieusement mis en œuvre ces conditions, dans un contexte qui prêtait peu, et ne prête toujours pas, à un quelconque laxisme : la crise sanitaire et économique.
Le taux de refus des demandes de crédit immobilier est passé de 5,5% pour l'année 2019 à plus de 15% fin 2020, les premiers recalés étant les primo-accédants qui pouvaient auparavant emprunter jusqu'à 30 ans pour respecter le seuil de l'effort. Critiqué par une majorité de professionnels (courtiers, promoteurs, agents immobiliers) pour ce resserrement des conditions d'emprunt qui déniait aux banques leur expertise et leur maîtrise habituelle des risques, le HCSF a finalement lâché du lest le 17 décembre dernier :
- le taux d'endettement est relevé à 35% ;
- la durée de remboursement passe à 27 ans pour les financements de programmes neufs (25 ans + 2 ans de différé) ;
- les banques peuvent s'affranchir de ces règles à hauteur de 20% de leur production trimestrielle, contre 15% en 2020, en priorité pour la primo-accession et l'achat de la résidence principale.
Les recalés de l'année 2019 dont le taux d'endettement sur le fil les empêchait de décrocher un prêt peuvent logiquement représenter leur dossier, sous réserve qu'ils en aient peaufiné le contenu (voir plus bas). Le seuil des 35% va permettre d'éviter des refus insensés, qui pouvaient par exemple toucher les profils solvables avec un endettement à 33,1% !
Des taux d'intérêts durablement bas
2021 commence avec une nouvelle baisse des taux d'emprunt, une tendance observée depuis le printemps dernier et la sortie du premier confinement. Le contexte monétaire et l'appétit des banques à conquérir le chaland tirent les taux d'intérêt vers le bas. Le taux moyen s'établit autour de 1,10% sur 20 ans et de 1,35% sur 25 ans, les meilleurs dossiers ayant toujours l'opportunité de bénéficier d'une ultime décote. Les valeurs sont quasiment descendues à leur niveau plancher de l'hiver 2019.
Ces conditions propices à l'achat immobilier devraient perdurer tout au long de l'année 2021. Les professionnels de l'immobilier sont confiants : malgré le risque accru d'impayés à cause de la crise économique, les banques ne vont pas remonter les taux d'intérêts des crédits immobiliers aux particuliers au moins jusqu’à la fin du premier semestre 2020. Il faut également compter avec l'environnement monétaire : la Banque Centrale Européenne maintient sa politique accommodante en prolongeant ses prêts aux banques à taux négatifs et l'inflation est quasiment nulle. Les établissements financiers prévoient de distribuer en 2021 au moins autant de crédits à l'habitat qu'en 2020, année où la production (nombre de prêts) s'est contractée de 18% par rapport à 2019.
Les taux d'usure en hausse
Les taux de l'usure, plafonds légaux que les banques ne doivent en aucun cas dépasser pour accorder un financement, ont été revus à la hausse par la Banque de France pour le premier trimestre 2021. Une bonne nouvelle, puisque cet ajustement devrait faciliter l'accès à l'emprunt d'un plus grand nombre de particuliers.
Le taux de l'usure correspond au TAEG (Taux Annuel Effectif Global), taux qui agrège tous les coûts relatifs à l'obtention du crédit : intérêts d'emprunt, frais de dossiers, frais de courtage, garantie, assurance emprunteur. Pour ce premier trimestre 2021, le seuil de l'usure des prêts d'une durée comprise entre 10 et 20 ans passe de 2,52% à 2,57%, soit 5 points qui peuvent faire la différence et éviter la relégation. Au-delà de 20 ans, le taux de l'usure est quasi stable à 2,67% au lieu de 2,68%.
Conjuguée à la baisse des taux d'intérêt, la remontée des taux légaux ouvre un plus large espace aux emprunteurs finançables.
Le PTZ toujours en place pour les primo-accédants
Officiellement, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été prolongé jusqu'à fin 2022. Accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants souhaitant acquérir leur résidence principale, le PTZ permet de financer jusqu'à 40% du projet si le logement se situe en zone A, Abis ou B. Pour les zones B2 et C, le ratio tombe à 20% pour un logement neuf, mais peut atteindre 40% si l'acheteur s'engage à effectuer des travaux à hauteur de 25% du montant d'un projet dans l'ancien.
Pour cette année, la méthode de calcul pour l’attribution du PTZ est maintenue : sont pris en compte les revenus de l’année N-2 pour les demandes déposées en 2021. À compter de janvier 2022, les revenus considérés seront ceux de l'année en cours.
Primo-accédants : des garanties renforcées
Si les conditions d'octroi officielles ont été adoucies, les banques se montrent plus exigeantes quant aux garanties présentées par le candidat à l'emprunt, a fortiori un primo-accédant. Il est quasiment impossible aujourd'hui d'obtenir un crédit immobilier sans un minimum d'apport personnel. Certaines banques conditionnent leur accord à une mise de départ minimale de 10% du montant de l'opération, ce qui représente peu ou prou les frais d'acquisition. D'autres se montrent plus drastiques en demandant un apport supérieur et une épargne résiduelle qui doit permettre de payer les charges de copropriété. En 2020, le montant moyen de l'apport personnel représentait 16,4% du montant de l'acquisition immobilière moyenne, contre 13,7% en 2019 (données de l'Observatoire Crédit Logement).
Un apport conséquent permet d'échapper aux conséquences des consignes du HCSF et de garantir la concrétisation d'un projet immobilier. Encore faut-il que l'emprunteur évolue dans un secteur d'activité qui ne soit pas touché par la crise actuelle.
