Immo & Crise : quel niveau d'apport personnel ?

L'apport personnel fait partie des fondamentaux de toute demande de financement immobilier. S'il n'est pas obligatoire d'un point de vue légal, l'apport ou la mise de départ est devenu une exigence bancaire à l'instar de l'assurance emprunteur. Comment le constituer ? Quel doit être son niveau ? Quel intérêt de présenter un apport personnel ? Voici les réponses à vos questions sur un élément qui permet de rehausser la qualité de votre dossier de prêt immobilier, alors que l’accès au crédit s’est rétréci.

10% sinon rien !

La loi n'oblige pas les emprunteurs à poser sur la table une somme minimale pour décrocher un financement auprès d'une banque. En revanche, l'apport personnel reste un préalable à l'obtention d'un crédit immobilier, ou tout au moins un levier de négociation très important. Il va rassurer l'établissement bancaire sur votre motivation à concrétiser un projet immobilier en mobilisant une partie de votre épargne, également et surtout quant à votre capacité à rembourser un emprunt immobilier.

Il est coutume de dire que les banques requièrent au minimum 10% du prix d'acquisition d'un logement ancien, un niveau qui permet tout juste de financer les frais d'acquisition (frais de notaire) voire ceux des garanties (hypothèque ou caution). Dans le neuf, les exigences d'apport sont réduites à 5%. Si le bien ancien convoité est vendu 200 000€, l'acheteur devra déposer au moins 20 000€ pour entamer la discussion avec son banquier.

Un crédit avec 10% d'apport personnel signifie que la banque prête l'intégralité du prix de vente. Sans apport, elle finance 110% de l'opération, une situation de plus en plus rare en raison du contexte économique et des règles d'octroi qui se sont durcies depuis janvier 2020.

Emprunter sans apport était largement possible en 2019. Si les investisseurs avec un patrimoine important peuvent encore emprunter sans mise initiale pour une nouvelle acquisition, pour les primo-accédants, c'est devenu exceptionnel pour ne pas dire impossible.

Dans ce contexte de crise, l’apport personnel est plus que jamais de rigueur. Depuis janvier 2020, les banques sont par ailleurs soumises au respect des barrières édictées par le régulateur (endettement maximum fixé à 35% et durée d'emprunt à 25 ans), et replacent l'apport personnel de 10% dans leurs exigences. Selon le dossier, ce minimum de 10% peut ne pas suffire. Dans certaines situations, il sera nécessaire d'apporter 20% à 40% du prix de l'opération.

En réponse aux recommandations des autorités financières, le transfert des clientèles vers les ménages les plus aisés continue de s'observer. Au premier trimestre 2021, le niveau de l’apport personnel a augmenté de 11,1%, soit une progression de +25% par rapport à fin 2019. Même pour les profils les plus modestes, le niveau de l’apport a bondi de 10%. Ceux qui ont accès au marché immobilier sont ceux qui remplissent les conditions d’apport personnel, ce qui n’était pas le cas il y a deux ans.

D'où vient l'apport personnel ?

Les banques ont une aversion du risque légendaire quand il s'agit de prêter. Leur crainte est que l'emprunteur soit obligé de revendre rapidement son bien dans un marché baissier, et que le prix de vente ne puisse pas couvrir le capital restant dû. Grâce à l'apport, les établissements de crédit limitent le risque.

Vous pouvez constituer votre apport personnel en débloquant votre épargne salariale, un livret d'épargne (CEL ou PEL) ou un produit de placement (assurance vie, compte en actions ou obligations), également en faisant appel à la solidarité familiale. Les banques préfèrent de loin les emprunteurs qui ont été capables d'épargner plutôt que ceux ayant été gratifiés d'un héritage ou d'une donation des parents ou grands-parents. L'apport personnel peut aussi provenir de la vente d'un premier logement, un atout pour emprunter facilement car le niveau est généralement bien supérieur aux autres sources d'apport.

L'octroi d'un prêt à taux zéro (PTZ) n'est plus considéré comme un apport personnel, puisque les sommes prêtées via ce dispositif sans intérêts s'ajoutent à l'endettement dû au prêt classique complémentaire.

L'apport personnel : une force pour négocier

On ne prête qu'aux riches ! Derrière ce cliché, une vérité contrastée sur le terrain. Les meilleurs taux d'intérêt sont accordés aux emprunteurs disposant d'un apport personnel élevé, soit 20% minimum. Dans un contexte de taux au plancher depuis deux ans, d'aucuns estiment que tout le monde peut décrocher un taux performant. Entre un très bon profil et un autre moins vertueux, le delta peut excéder 50 points.

Or, le taux nominal se négocie, même en période de taux historiquement bas. Quelques points glanés en moins vont diminuer le coût global du crédit. En présence d'un apport personnel significatif, qui est désormais une condition pour de nombreuses banques, vous êtes en position de force pour négocier le meilleur taux pour votre crédit et/ou pour minimiser les frais bancaires inhérents (frais de dossier, frais de remboursement anticipé).

Soit l'apport personnel vous permet de faire baisser les mensualités et de rester, pour certains, dans les clous de l'endettement, soit, toujours dans le respect du taux d'effort bloqué à 35%, d'augmenter votre budget global.

Un apport personnel plus que substantiel permet aussi de négocier l'assurance de prêt, deuxième poste de coût après les intérêts dans un emprunt immobilier. La banque va essayer de caser son assurance maison et vous dissuader de souscrire un contrat alternatif souvent moins cher et mieux adapté. Avec votre apport, vous bénéficiez d'un levier de négociation et d'acceptation sans équivalent pour obtenir les meilleures conditions d'emprunt, ce qui implique le plus souvent de déléguer l'assurance pour réduire votre endettement final.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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