Crédit immobilier : les taux chutent encore !

Contre toute attente, les taux d'intérêts des crédits immobiliers ont poursuivi leur descente et atteint un nouveau seuil historique en juin dernier. Mais pour absorber la hausse des prix des logements, les emprunteurs ne peuvent compter uniquement sur des taux au plancher : ils doivent s'endetter sur de plus longues durées et présenter un apport personnel plus conséquent.

Du jamais vu en 20 ans

Selon les données de l'Observatoire Crédit Logement, en juin 2021, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,06% (hors assurance et coût des sûretés), soit un nouveau record après celui du mois précédent. Depuis l'été 2020, les taux des crédits immobiliers poursuivent un recul lent mais bien réel, permettant aux candidats à l'emprunt de s'endetter à moindre coût. Malgré la remontée de l'inflation (indice des prix à la consommation à 1,5% sur un an en juin), les taux accordés aux particuliers ont reflué graduellement, un mouvement encore jamais observé depuis 20 ans.

Le taux de 1,06% est également la moyenne du deuxième trimestre 2021, soit 7 points de moins qu'au premier trimestre 2021. Les valeurs s'étaient redressées au cours du deuxième trimestre 2020 avec l'avènement de la crise sanitaire, passant de 1,12%, le point historique à l'époque, à 1,23%, pour opérer ensuite leur décrue.

Dans le détail, le taux moyen ressort à :

0,86% sur 15 ans
0,99% sur 20 ans
1,18% sur 25 ans.

La baisse est plus marquée sur le marché de l'ancien, avec une moyenne de 1,07% en juin 2021 contre 1,17% en décembre 2020, comparativement au neuf qui affiche un taux moyen de 1,09% contre 1,16% en décembre dernier.

Toutes les durées sont concernées par ce mouvement baissier entamé en début d'année. Les prêts sur 15 ou 20 ans ont perdu 11 points de base et ceux sur 25 ans de 17 points de base. Les meilleurs profils, soit 25% des emprunteurs, ont pu obtenir une décote substantielle et décrocher le taux brut exceptionnel de 0,78% sur la maturité de 20 ans.

Selon l'Observatoire, la descente se poursuit, puisqu'à la mi-juillet le taux moyen s'affiche à 1,05%.

Hausse des durées de remboursement

Les durées d'emprunt suivent le mouvement inverse de celui des taux, et continuent de progresser pour compenser la hausse des prix des logements qui grignote des points au fil des mois. En juin 2021, la durée moyenne était de 237 mois, un niveau qui n'a jamais été aussi élevé. La durée moyenne croît de 8 mois par rapport à celle de décembre 2020.

Dans toutes les grandes villes de France, sur un an à fin mai 2021, les prix des logements anciens augmentent, parfois à deux chiffres comme à Lille (+10,6%), à Nantes (+12,5%), à Orléans (+13,8%), à Strasbourg (+14,3%) ou encore Angers (+19%). Confrontés au renchérissement de l'immobilier, les emprunteurs n'ont d'autre choix que de s'endetter sur de plus longues durées pour respecter le taux d'effort qui doit rester sous les 35% conformément aux recommandations des autorités financières.

Les durées de remboursement s'étalent plus ou moins en fonction du niveau de ressources des emprunteurs. Ceux qui disposent d'un revenu de moins de 3 SMIC doivent s'endetter aujourd'hui sur 242 mois contre 232 en décembre 2020 ; avec 5 SMIC et plus, la durée de remboursement descend à 227 mois (231 mois en décembre 2020).

La structure de la production de crédits témoigne de cet allongement de la durée d'emprunt. Au T2 2021, près de 56% des nouveaux prêts à l'accession courent sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans ; en 2020, cette proportion était de 47,9%. La part des prêts d'une durée inférieure à 20 ans recule, ainsi que celle des crédits de plus de 25 ans qui disparaissent quasiment à 0,2% du nombre total de crédits octroyés au trimestre dernier.

Pour mémoire, les banques n'ont plus le droit d'accorder des prêts immobiliers au-delà de 25 ans, sauf exception, et dans les limites autorisées par le régulateur, à destination de la primo-accession et de l'acquisition de la résidence principale. Nulle surprise que les maturités très longues constituent désormais une anomalie. Avec le nouveau recul des taux de l'usure depuis le 1er juillet 2021, la part des prêts les plus longs devrait encore se contracter et donc peser sur la production.

Un apport personnel plus important

En améliorant les conditions d'emprunt, les banques entendent bien soutenir la demande de crédits des particuliers malgré un contexte de crise économique. En glissement annuel au niveau trimestriel, le marché de l'ancien a augmenté de 67,4% en nombre de prêts accordés et de 82,8% pour la production. Celui du neuf progresse également très nettement, de +29,4% en nombre de prêts et de 32,9% pour la production. Des valeurs à relativiser compte tenu de la chute de l'activité au printemps 2020 avec le confinement.

L'accès au crédit immobilier s'est néanmoins recentré sur les clientèles les plus aisées. Il faut désormais 5,5 années de revenus pour devenir propriétaire dans l'ancien, contre 5,2 années il y a un an. Et pourtant, le niveau de l'apport personnel progresse de manière significative : +13% au premier semestre 2021 en glissement annuel, après +11,8% en 2020. Une augmentation considérable qui illustre la mutation du marché et l'accroissement de la part des ménages les plus aisés dans la distribution des crédits à l’habitat.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. 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Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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