Investissement locatif : pénalisé par la réglementation

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L'investissement locatif est considéré comme le placement préféré des Français, après l'assurance vie. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme et d'améliorer ses revenus grâce aux loyers, et même de l'habiter pour sa retraite. La réglementation actuelle freine ce type d'acquisition malgré des taux d'emprunt au plancher depuis des mois. Entre le resserrement des conditions d'octroi des crédits et les normes environnementales, certains candidats à l'investissement locatif comme certains bailleurs préfèrent renoncer.

Le boom de l'investissement locatif

Seul placement que l'on peut acheter à crédit, l'immobilier locatif a le vent en poupe dans un contexte de crise où la pierre renforce son statut de valeur refuge. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21, "les investissements immobiliers réalisés à titre de placement ont doublé en huit ans, passant de 17 % des transactions globales en 2013 à 30 % au premier semestre 2021". La tendance voit même émerger de nouveaux investisseurs, les 25-35 ans qui n'hésitent plus à acquérir un logement pour en tirer des revenus locatifs avant même d'acheter leur résidence principale.

En période de crise, l'investissement locatif constitue une sécurité que peu de placements peuvent mettre en exergue ; il n'est pas volatile comme les placements boursiers. Les jeunes actifs qui ne peuvent acheter leur logement là où ils résident en raison de prix trop élevés se permettent d'investir dans les zones où l'immobilier est plus accessible, où il ne mobilisera pas un apport personnel trop important.

Cette image idyllique est écornée par les conditions qui prévalent en 2022. Règles d'octroi des financements, encadrement des loyers et réglementation thermique, ces 3 obstacles vont désormais peser sur le marché de l'immobilier locatif.

Durcissement des conditions de crédit

À défaut de radoter, voici un rappel des règles d'octroi des crédits immobiliers aux particuliers, en place depuis janvier 2021 :

Le taux d'endettement ou taux d'effort ne doit pas excéder 35% des revenus nets de l'emprunteur (avant impôt), assurance de prêt incluse.
La durée de remboursement ne peut dépasser 25 ans (jusqu'à 27 ans en cas d'achat sur plan ou d'acquisition avec travaux de rénovation importants).

Édictées par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), ces conditions sont devenues la norme depuis le 1er janvier 2022 : elles sont juridiquement contraignantes pour les banques qui doivent les appliquer à la lettre sous peine de sanctions administratives. La seule dérogation concerne l'achat de la résidence principale, et essentiellement la primo-accession, dans des proportions limitées à 20% de la production trimestrielle.

Elles ont pour effet de freiner l'investissement locatif, les candidats étant souvent déjà détenteurs d'un premier crédit sur leur résidence principale. La perspective de revenus additionnels pouvait auparavant leur permettre d'outrepasser à la marge le seuil de l'endettement. C'est d'autant plus caduque que les banques n'ont plus la latitude d'utiliser la méthode différentielle pour calculer le taux d'endettement : ce mode de calcul déduisait les revenus locatifs de la mensualité de crédit, ce qui permettait de diminuer l'endettement. Désormais les loyers sont intégrés dans les revenus et pénalisent le taux d'effort, déjà atteint quand un premier crédit immobilier est en cours de remboursement.

Encadrement des loyers

Mis en place en 2018, l'encadrement des loyers interdit au propriétaire de fixer un loyer supérieur au montant maximum autorisé, et s'applique uniquement dans les zones dites tendues, caractérisées par un déséquilibre offre/demande. Les règles sont plus strictes à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Hellemmes, Lomme et dans les villes de la Plaine commune (Seine-Saint-Denis). Il est prévu que Bordeaux et Montpellier plafonnent également les loyers en 2022. Les logements sociaux, les meublés de tourisme et les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l'Anah n'y sont pas assujettis.

Il s'agit d'un mécanisme complexe. Pour faire simple, le loyer, en cas de renouvellement du bail, ne peut être supérieur au loyer de référence minoré, et s'il se révèle supérieur au loyer de référence majoré, le locataire peut engager une action en diminution de loyer.

Si l'encadrement des loyers vise à lutter contre la crise du logement en interdisant les loyers excessifs, il pénalise le rendement locatif dans des villes comme Paris où il est déjà faible alors que les prix de l'immobilier ne cessent de grimper. Toujours dans la capitale, le loyer de référence, fixé par l'Olap (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), se révèle imprécis et peut être décorrélé de la réalité du marché, ce qui provoque des incohérences.

En cas de non-respect de la loi Elan qui prévoit l’encadrement des loyers, le préfet peut prononcer une amende administrative d'un montant pouvant aller jusqu'à 5 000€ à l'encontre d'un bailleur particulier (15 000€ pour une personne morale ou bailleur professionnel).

À noter également que la mention de l'encadrement des loyers va être prochainement rendue obligatoire dans les annonces immobilières, en réponse à la non-conformité de nombreuses annonces de location.

Réglementation énergétique

À compter de janvier 2025, les propriétaires bailleurs ne pourront plus louer de biens étiquetés G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), sanction qui s'applique aux logements classés F au 1er janvier 2028 et aux logements classés E au 1er janvier 2034.

Un niveau de performance énergétique minimale devient donc un critère de décence, et à compter du 25 août 2022, les bailleurs de logements classés F et G n'auront plus le droit d'augmenter le loyer lors d'un changement de locataire, quelle que soit la zone géographique.

Par ces mesures coercitives, heureusement en partie compensées par les aides publiques à la rénovation accessibles aux bailleurs (MaPrimRénov), le gouvernement souhaite éradiquer les passoires thermiques, dont le nombre est effarant depuis la mise en œuvre de la réforme du DPE. Estimés à 4,8 millions (17% du parc de logements) par les pouvoirs publics, les logements énergivores seraient plutôt autour des 7 millions. Les professionnels constatent un afflux d'annonces de vente de biens étiquetés F et G ces dernières semaines, une aubaine pour ceux qui ont les moyens de rénover, car un logement au bas du classement énergétique est décoté entre 2% et 18% selon les notaires.

Ces contraintes risquent pourtant de dissuader les futurs investisseurs et d'entraîner une pénurie de logements à louer, notamment à destination des ménages les plus modestes.

Rappelons que les travaux de rénovation peuvent être intégrés dans un crédit immobilier, et que les dépenses relatives aux travaux font partie des charges annuelles déductibles des revenus locatifs, ce qui peut générer un déficit foncier qui vient diminuer les revenus imposables.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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