Investissement locatif : attention au DPE

Le 20 juillet dernier, le Parlement a définitivement adopté la loi Climat et Résilience qui contient entre autres un important volet sur l'habitat et la rénovation des logements. Si vous achetez un bien immobilier en vue de le louer, vérifiez bien le DPE, car une mauvaise étiquette risque de compromettre votre projet, à moins d'engager de lourds travaux de rénovation. Faisons le point sur les mesures qui concernent les passoires thermiques et les conséquences en cas de non-respect du seuil minimal de performance énergétique. Implicitement, l'éco-conditionnalité d'un logement va subordonner l'obtention d'un crédit immobilier.

Interdiction progressive des passoires thermiques

La loi Climat et Résilience votée le 20 juillet dernier entend notamment renforcer la lutte contre les passoires thermiques, ces logements gros consommateurs d'énergie car mal isolés ou/et équipés d'appareils de chauffage peu respectueux de l'environnement. Classés E, F ou G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), ces logements peu vertueux en termes de consommation d'énergie et de gaz à effet de serre doivent disparaître du marché immobilier privé, l'ambition du gouvernement étant de les éradiquer pour atteindre la neutralité carbone du parc logement à l'horizon 2050, à savoir l’équilibre entre les émissions de carbone et l'absorption du carbone de l'atmosphère par les puits de carbone.

La France compte environ 4,8 millions de logements considérés comme des passoires thermiques. Cette loi prévoit leur sortie progressive du marché de la location d'ici 2034. Les propriétaires bailleurs n'auront plus le droit de louer des logements classés E, F, ou G selon un calendrier précis :

à partir de 2025 : logements classés G
à partir de 2028 : logements classés F
à partir de 2034 : logements classés E.

Le texte de loi prévoit également une obligation d'audit énergétique pour toute transaction immobilière à compter du 1er janvier 2022 pour les logements classés F et G. Accompagné du DPE, cet audit formulera un plan de travaux et indiquera le gain sur la facture énergétique. Cette mesure concernera les transactions de logements classés E en 2025, et en 2034 celles des logements classés D.

Nouveau DPE : déclassement de certains logements

Cette sanction pour les logements énergivores est précédée par la mise en application du nouveau DPE depuis le 1er juillet 2021. S'il continue d'évaluer la performance énergétique des logements en leur attribuant un note allant de A pour les plus économes à G pour les plus gourmands en énergie, le DPE, qui n'avait jusqu'à présent qu'une seule valeur informative, est aujourd'hui plus fiable et plus lisible. Il devient surtout juridiquement opposable, ce qui signifie qu'en cas d'erreur l'acheteur ou le locataire peut obtenir réparation.

La validité du DPE nouvelle formule est maintenue à 10 ans. Attention à la validité des DPE existants : ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022, et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021le sont jusqu'au 31 décembre 2024.

La nouvelle prise en compte des émissions de gaz à effet de serre va avoir une incidence sur le classement d'un grand nombre de biens immobiliers. Selon les estimations du gouvernement, environ 40% des logements vont voir leur note évoluer à la hausse ou à la baisse en fonction du chauffage utilisé. Les logements chauffés au fioul ou au gaz seront davantage pénalisés que ceux chauffés à l'électricité ou au bois : 800 000 logements avec l'étiquette E pourraient ainsi basculer en classe F ou G, et près de 800 000 autres classés F et chauffés par un système électrique pourraient sortir du statut de passoires thermiques.

Logement loué énergétiquement décent

Actuellement, la notion de décence pour un logement ne contient aucune obligation en matière d'écologie, puisqu'aucune loi ne prévoit de seuil minimal de performance énergétique ni de plafonnement de la dépense énergétique assumée par le locataire. Cette absence de la consommation énergétique dans la notion cardinale de décence explique pourquoi des passoires thermiques continuent d’être louées ou proposées à la location.

Dès janvier 2023, un critère de performance énergétique minimal devra être respecté pour qu'un logement mis en location puisse être qualifié de "décent" : le logement devra avoir une consommation d’énergie inférieure à 450 kWh d’énergie finale par mètre carré de surface habitable et par an, soit au pire un classement F sur le nouveau DPE. Cette mesure ne s'applique qu'aux nouveaux contrats de location conclus à compter du 1er janvier 2023. Les contrats de location en cours à la date d’entrée en vigueur ne sont donc pas concernés.

Incitation à la rénovation thermique

Ces mesures discriminatoires au bénéfice de la communauté visent à inciter les propriétaires à rénover leurs logements. Que vous soyez propriétaire occupant ou propriétaire bailleur, la "valeur verte" de votre logement a désormais une grande importance dans le prix du bien. Selon les notaires, un logement avec une étiquette F ou G se vend entre 2% et 18% moins cher qu'un bien de classe D à superficie et localisation identiques. En cas de classement médiocre et en l'absence de travaux de réelle envergure, la valeur de votre bien diminue effectivement.

Si vous envisagez de vendre, vous serez obligé de revoir vos prétentions, car l'acheteur va scruter avec la plus grande attention la qualité thermique du logement convoité. Le coup de cœur ne suffit plus. En présence d'un bien en queue de peloton du DPE, l'acheteur est en position de force pour négocier. Et si vous comptez louer, vous savez désormais à quoi vous êtes exposé : une interdiction progressive de louer qui entre en jeu à compter de 2025.

La définition de décence qui s'impose au 1er janvier 2023 aux baux en cours et en janvier 2025 aux nouveaux baux offre au locataire un recours contre son bailleur. Il pourra demander au propriétaire la mise en conformité du logement par la réalisation des travaux nécessaires. En l'absence de réponse dans les deux mois, il pourra saisir la commission départementale de conciliation. Sur saisine du juge, ce dernier pourra :

contraindre le bailleur à engager les travaux,
imposer une réduction de loyer,
imposer des dommages et intérêts à payer au locataire.

L'obligation de travaux ne concerne pas les logements en copropriété pour lesquels, malgré les actions entreprises pour rénover les parties communes ou privatives, le niveau minimal de performance énergétique ne peut être atteint, ni les logements soumis à des contraintes architecturales ou patrimoniales incompatibles avec la réalisation de travaux visant la l'objectif minimal de rénovation énergétique. Le bailleur peut toutefois se voir imposer une baisse de loyer et le versement de dommages et intérêts au locataire.

À compter de janvier 2022, les propriétaires bailleurs de logements classés F et G seront visés par deux premières interdictions :

augmenter le loyer à la relocation
indexer le loyer en cours de bail.

Sans condition de zone géographique, lors d'un changement de locataire, le loyer d'un logement énergivore ne pourra être supérieur au loyer appliqué au locataire précédent. En cours de bail, le loyer est figé, le propriétaire ne pouvant s'appuyer sur la clause d'indexation contenu dans le contrat de bail.

Conséquences sur le crédit immobilier

La valeur verte des logements va gagner en importance au rythme de l'application des différentes mesures. On vient de voir les conséquences pour les propriétaires bailleurs qui ne respecteraient pas les échéances. Pour les futurs investisseurs, l'impact du nouveau DPE se révèle à deux niveaux :

la négociation du prix du logement
l'obtention du financement bancaire.

N'hésitez pas à faire réaliser un nouveau DPE à vos frais (entre 100€ et 250€), si le DPE fourni par le vendeur a été établi avant le 1er juillet 2021. Comme indiqué précédemment, le nouveau DPE va déclasser ou surclasser certains logements, ce qui va orienter votre décision. En cas de mauvais classement (F ou G), vous avez toute latitude pour négocier le prix du logement à la baisse, mais les travaux de rénovation énergétique vont rapidement s'imposer à vous pour être en mesure de louer votre bien. Ces travaux vont grandement limiter la rentabilité locative, ils pourront toutefois entraîner un déficit foncier, car ils viendront diminuer les revenus locatifs à titre de charges déductibles.

Le DPE affiché par le logement va également déterminer les conditions du crédit qui permet de financer votre investissement locatif. Les banques vont regarder avec la plus grande attention les DPE. La Fnaim (Fédération nationale de l'immobilier) a récemment alerté sur les tous premiers refus de prêts immobiliers à des investisseurs locatifs causés par le DPE. Si la banque n'a pas l'assurance que des travaux sont programmés, elle va recaler le projet car le revenu locatif ne sera pas au rendez-vous. Le DPE va devenir rapidement un critère d'analyse supplémentaire des demandes de financement dans le cadre d'un projet locatif en plus du taux d’endettement et de l’apport personnel.

Les aides à la rénovation énergétique

Les travaux de rénovation sont coûteux, mais tous les propriétaires, qu'ils soient occupants ou bailleurs, peuvent bénéficier d'aides publiques qui leur permettent de financer en partie la dépense engagée. Le premier de ces coups de pouce est MaPrimRénov', le dispositif phare mis en avant par le gouvernement.

MaPrimRénov' est accessible aux bailleurs depuis le 1er juillet 2021, sous 5 conditions :

Le logement doit avoir au moins 2 ans.
Le locataire doit être installé dans les 6 mois qui suivent la réception de la prime.
Le bail de location doit durer au moins 5 ans.
Le locataire doit être informé des travaux réalisés grâce à la prime.
La réévaluation du loyer suite à l'investissement doit être basée sur le montant des rénovations après déduction de la prime, et le locataire en être informé.

Pour qu'une rénovation puisse être considérée comme performante, les logements doivent obtenir la note A ou B du DPE, avec des dérogations pour les biens en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales qui pourront être reconnus performants à partir de la lettre C. Pour atteindre la norme BBC qui fait référence, 6 postes de travaux de rénovation énergétique devront être traités : isolation des murs, isolation des planchers bas, isolation de la toiture, remplacement des boiseries extérieures, ventilation, ainsi que production d'eau chaude sanitaire et de chauffage. Pour qu'elle soit qualifiée de rénovation globale, les travaux devront être réalisés dans un délai de 18 mois.

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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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