L'année immobilière 2021 aura poussé tous les curseurs. L'activité a atteint un record avec 190 milliards d’euros de crédits distribués pour près de 1,2 millions de transactions dans l’ancien, soutenue par des taux d'emprunt toujours tirés vers le bas, ce qui permet de s'endetter sur des durées longues dans la limite de la norme autorisée. La baisse des taux a cependant une incidence sur le coût de l'assurance, désormais plus lourd dans un crédit immobilier.
Taux historiquement faibles
Selon les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, les chiffres du marché du crédit immobilier démontrent un dynamisme sans précédent de l'activité, avec des taux d'emprunt au plus bas et des durées de remboursement toujours plus longues.
Hors assurance et coût des sûretés, le taux moyen toutes maturités confondues s'est établi à 1,06% en décembre dernier, soit le niveau le plus bas jamais enregistré pour le huitième mois consécutif. Sur l'ensemble du quatrième trimestre, le taux s'établit à 1,05%, identique à ce qu'il était le trimestre précédent.
Depuis avril 2021, le taux d'emprunt moyen est resté pratiquement inchangé. Aujourd'hui les taux, quelles que soient les durées, sont largement inférieurs à l'inflation (2,8% sur un an en décembre), un phénomène qui n'avait plus été observé depuis le début des années 1960.
Il convient de retenir que le recul des taux d'intérêt est plus important sur les prêts de longue durée, ceux qui concernent en premier lieu les ménages les moins bien pourvus en apport personnel. Sont visés les primo-accédants et les investisseurs locatifs que les banques cherchent à préserver en maîtrisant leurs barèmes de taux. En deux ans, le taux moyen sur la durée longue de 25 ans est passé de 1,31% à 1,13% (18 points de base), contre 1,05% à 0,99% sur 20 ans (6 points de base).
Sur la durée classique de 20 ans, en décembre dernier, le delta était de 50 points de base entre les profils premium (0,75%) et les profils les plus fragiles (1,25%).
Allongement de la durée d'emprunt
La durée moyenne d'emprunt suit un chemin inverse des taux d'intérêt, les deux mouvements étant corrélés. Au 4ème trimestre, la durée moyenne des prêts immobiliers s'est établie à 237 mois, soit 3 mois de plus qu'au trimestre précédent, et 9 mois additionnels depuis décembre 2019. Cet allongement permet d'absorber les conséquences de la hausse des prix des logements qui vient contrarier les projets immobiliers des candidats modestes ou jeunes actifs dotés d'un apport personnel médiocre.
La durée moyenne est aujourd'hui la plus élevée jamais observée. En 2001, un crédit immobilier était contracté en moyenne sur 13,6 ans ; fin 2021, elle frôlait les 20 ans (19,75 ans).
La proportion de prêts souscrits sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans était de 56,5% de la production de crédits à l'habitat en 2021, contre 22,6% en 2014. Les prêts d'une durée supérieure à 25 ans sont de plus en plus marginaux, à 0,4% en 2021 contre 2,1% en 2019, année débridée qui a incité le Haut Conseil de Stabilité Financière à mettre le holà en encadrant la distribution du crédit immobilier à partir de janvier 2020.
Coût de l'assurance proportionnellement plus élevé
La baisse des taux d'intérêt accroît mathématiquement le poids de l'assurance dans un crédit immobilier, alors même que les tarifs d'assurance ont baissé entre 20% et 40% à couverture équivalente depuis la loi Lagarde de 2010 et l'introduction du libre choix du contrat. Rappelons que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre tous les frais relatifs à l'obtention du financement, contient entre autres les primes d'assurance emprunteur. Contrairement aux taux qui suivent la politique monétaire, le coût de l'assurance n'est pas influencé par le contexte économique.
Prenons un prêt de 200 000€ souscrit en décembre 2011 au taux moyen de 3,92% sur la durée de 20 ans, couvert par une assurance au taux de 0,34%. Le coût du crédit est de 102 451€ dont 13 600€ d'assurance. En décembre 2021, le coût de ce même prêt, assorti d'un taux d'intérêt à 0,99% et d'une assurance au même taux, tombe à 34 135€ pour un coût de l'assurance similaire. En 2011, l'assurance représentait 13,27% du coût global, aujourd’hui, son poids grimpe à près de 40%.
Certes, entretemps, la capacité d'emprunt s'est améliorée grâce au recul notable des taux, mais l'assurance reste un frein au crédit en vertu d'un constat très simple : si les taux baissent, les taux de l'usure tombent aussi, pénalisant les emprunteurs qui paient au prix fort leur assurance en raison de risques aggravés (santé, profession). Le taux maximum légal est le reflet des TAEG octroyés le trimestre précédent sur la durée d'emprunt concernée. Quand l'assurance pèse autant voire plus que les intérêts d'emprunt, il reste peu de marge de manœuvre pour rester sous le seuil de l'usure.
La délégation d'assurance est la solution pour les personnes incarnant des risques accrus. Les assureurs alternatifs, que l'on peut comparer grâce à Magnolia.fr, sont plus compétitifs que les bancassureurs, à garanties équivalentes. En attendant que le législateur supprime la sélection médicale lors de la souscription, le recours aux contrats individuels des assureurs externes reste la réponse appropriée pour cette clientèle.
