Crédit immobilier : qu'est ce que le reste à vivre ?

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La ruée sur le crédit immobilier en 2019 a suscité des inquiétudes de la part du Haut Conseil de Sécurité Financière. L'instance redoute un surendettement des ménages et demande aux banques d'appliquer les bonnes pratiques dans la distribution des emprunts à l'habitat, en l'occurrence de limiter strictement le taux d'endettement à 33%. Cette notion intangible de taux d'endettement au tiers de revenus fait débat, les professionnels du crédit préférant que soit privilégié le "reste à vivre" pour avoir une vision plus réaliste de la capacité réelle de l'emprunteur.

Taux d'endettement à 33% : une règle d'usage à géométrie variable

Il est communément admis que le taux d'endettement en matière de crédit immobilier soit fixé à 33%, ce qui signifie que le tiers des revenus du ménage emprunteur est consacré au remboursement du ou des prêts. Cette pratique ne repose sur aucune réglementation, elle permet toutefois d'établir un seuil moyen au-delà duquel l'équilibre financier de l’emprunteur pourrait être compromis. La règle des 33% s'applique notamment lorsque vous faites une simulation de prêt en ligne : le rapport entre vos charges d'emprunt et vos revenus nets ne devra pas excéder ce seuil pour aller plus avant dans la faisabilité de votre demande. Si vous gagnez 3 000€ par mois, votre mensualité de crédit ne devra pas être supérieure à 1 000€. Le taux à 33% est désormais ancré dans l'imaginaire collectif, mais est-il appliqué de manière immuable ?

Le taux d'endettement à 33% est une règle de bon sens qui correspond, il est vrai, à la majorité des cas, mais libre à l'établissement bancaire de faire varier ce taux en fonction de la situation du client. Chaque dossier de financement est unique et requiert une analyse personnalisée. Raison pour laquelle les banques ajustent le taux d'endettement à la marge selon le niveau de revenus de l'emprunteur. Sans compter que les paramètres utilisés pour calculer le taux d'endettement diffèrent d'un établissement à l'autre. Aux salaires et revenus assimilés, sont toujours ajoutés les pensions diverses. Certains prêteurs intègrent également les revenus spécifiques (revenus fonciers, allocations familiales, allocations logement, primes, ...).

Pour un ménage avec des revenus confortables, la banque peut estimer qu'un taux d'endettement à plus de 40% reste raisonnable et ne met pas en péril l'équilibre budgétaire du foyer. À l'inverse, si l'emprunteur gagne un salaire équivalent au Smic, le seuil d'endettement au tiers sera clairement trop lourd à supporter, ce taux devra être ramené sous les 30%. Apparaît alors une notion plus pertinente pour évaluer l'effort de l'emprunteur : le reste à vivre, c'est-à-dire le montant des ressources qui subsiste après remboursement des dettes d'emprunt.

Le reste à vivre : une notion fondamentale pour évaluer la juste capacité d'endettement

Le recours massif au crédit immobilier durant l'année 2019 a été en grande partie motivé par le niveau historiquement bas des taux d'intérêt. Jamais emprunter pour financer l'achat d'un logement n'a coûté aussi peu. Cette situation a permis à un plus grand nombre de ménages à revenus moyens et modestes d'accéder au crédit. En allongeant la durée d'emprunt, ils ont pu acquérir leur logement tout en maîtrisant leur endettement mensuel. La part des prêts sur des maturités très longues (25 ans et plus) a d'ailleurs nettement augmenté depuis trois ans, passant de 21% en 2016 à plus de 40% en 2019. Dans le courant de décembre dernier, le Haut Conseil de Sécurité Financière (HSCF) s'est alarmé de la situation et a demandé aux banques de limiter l'octroi des prêts à 25 ans et plus. Elle réclame également de leur part un respect strict de la règle des 33% pour le taux d'endettement.

Selon l'Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), près d'un quart des emprunteurs souscrivent un crédit immobilier avec un taux d'effort supérieur à 35% de leurs revenus. Faut-il pour autant interdire aux banques de prêter quand le taux d'endettement est supérieur à 33% ? Ce serait faire fi du sérieux avec lequel les établissements financiers accordent des crédits. Aucune largesse de leur côté, car la peur du risque, comprendre les défauts de paiement, demeure centrale. Si l'emprunteur peut s'endetter au-delà des 33%, cela signifie que la banque prêteuse évalue son reste à vivre suffisant.

Au contraire, présenter un dossier sous les 33% d'endettement n'offre nullement la garantie de décrocher le financement. L'analyse de solvabilité, le gros mot est lâché, ne se résume donc pas au seul taux d'endettement, mais sur une série de critères dont l'élément central est le reste à vivre. Plus les revenus sont élevés, moins la règle des 33% d'endettement s'avère pertinente, dès lors que l'emprunteur conserve un reste à vivre plus que décent.

Illustration avec ces deux exemples. Un couple sans enfant, occupant le logement financé à crédit, avec des revenus mensuels autour de 7 000€, pourra assumer une mensualité de 3 000€ (taux d'endettement à 42,85%). Un couple toujours locataire, avec un enfant et des revenus mensuels à 2 200€, aura du mal à finir le mois si l'on applique la règle des 33% (mensualité à 726€). Le reste à vivre du premier atteint 4 500€/mois, quand il reste au second moins de 1 500€ pour faire face aux dépenses vitales (loyer, nourriture, assurances, transport, ...).

Les spécialistes du crédit sont nombreux à souhaiter que la notion de reste à vivre soit mise en avant par rapport au taux d'endettement qui ne mesure pas concrètement l'effort financier de l'emprunteur. Le HCSF pourrait d’ailleurs faire preuve d’une certaine souplesse en acceptant qu’une part de la production de crédits (au plus 15%) s’affranchisse du strict respect des critères d’endettement, mais uniquement pour aider les primo-accédants à acquérir leur résidence principale.

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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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PTZ 2025 : une version universelle Le PTZ justement. Réservé aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale, le PTZ va bénéficier d’une extension partout en France et être élargi à la maison individuelle. En clair, il sera possible de financer une partie de l’achat grâce au PTZ sans considération de zone géographique ni de type de bien (neuf ou ancien, appartement, maison). Le PTZ a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. On ignore si les conditions d’éligibilité vont être modifiées.

Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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