Les dernières données de l'Observatoire Crédit Logement/CSA font état d'un nouveau record à la baisse pour les taux moyens des crédits immobiliers. Pourtant, sur le terrain, les courtiers constatent une réalité tout autre, affirmant que les conditions d'emprunt se sont durcies. Qui a raison ?
Les emprunteurs, gagnants du match des taux
La réponse est lapidaire : les deux ! Cela mérite une explication détaillée. Organisme né de la synergie entre Crédit Logement, spécialiste de la garantie pour les prêts immobiliers, l'institut CSA et Michel Mouillard, professeur d'économie à l'université de Paris-Ouest, l'Observatoire analyse chaque mois la production de crédits immobiliers sur la base des données transmises par l'institut CSA dans le cadre de l'Observatoire du Financement du Logement (OFL/CSA). Ces données sont issues des opérations immobilières accordées par les établissements partenaires de l'OFL qui représentent 90% de la production annuelle des crédits immobiliers des particuliers (accessions à la propriété, achats de résidence secondaire, investissements locatifs et opérations de travaux). Ainsi, chaque mois, l'Observatoire Crédit Logement/CSA rend compte publiquement du taux moyen des crédits immobiliers, calculé à partir des prêts effectivement accordés durant le mois de référence pour des opérations négociées plusieurs semaines voire plusieurs mois avant la signature de l'offre de prêt.
Les courtiers, quant à eux, s'empressent de communiquer sur les conditions de crédit, dès que les banques partenaires leur fournissent leurs barèmes de taux. Ceux-ci reflètent uniquement des tendances actuelles, et sont mis à jour régulièrement, en général toutes les semaines. Chaque courtier a sa propre politique de communication et sa manière de mettre en avant les offres des partenaires bancaires. Si vous visitez le site de Meilleurtaux, vous verrez sur la page du baromètre les meilleurs taux actuels, divisés en "excellent", "très bon" et "bon", ce qui signifie que ces valeurs sont meilleures que les taux moyens constatés. Chez Empruntis, on affiche le taux moyen et le meilleur taux octroyé récemment, ainsi que la tendance, visualisée par une flèche. Autre grand acteur du courtage immobilier, Cafpi affiche le taux le plus bas et le taux moyen des demandes qu'il gère, ainsi que le taux du marché. Ces baromètres sont la météo des taux, avec des variantes qui témoignent d'une réalité objective (taux à l’échelle nationale, taux en régions). Ils permettent notamment à toute personne à la recherche d'un financement pour son projet immobilier de comparer les offres et d'effectuer des simulations assurance prêt immobilier pour évaluer la faisabilité de sa demande. C'est ensuite que le futur emprunteur obtiendra une offre de prêt personnalisée auprès de la banque sollicitée en direct ou par le biais du courtier. Les différences de taux entre l'Observatoire Crédit Logement/CSA et les courtiers s'expliquent par le décalage temporel, mais l'un comme l'autre rend compte des taux effectivement accordés par les établissements de crédit.
Des conditions d'emprunt toujours ultra performantes
Pour le mois de novembre, l'Observatoire Crédit Logement/CSA annonce un taux moyen de 1,12% toutes durées confondues (hors assurance et coût des sûretés, hors opérations de rachat de crédit immobilier). Ce nouveau record est d'autant plus exceptionnel qu'il fait suite aux autres planchers établis chaque mois depuis janvier, exception faite de septembre qui s'est relevé d'un point de base. Du côté des courtiers, le discours fait état d'une augmentation depuis la mi-octobre, certes légère, qui n'entame en rien la performance des conditions d'emprunt. Chez Meilleurtaux, la progression actuelle est estimée à 0,05% (5 points) sur le taux moyen des prêts sur de 20 ans en comparaison avec novembre. Aujourd'hui, la moyenne des courtiers sur cette durée est de 1,25% contre 1,10% en octobre. La progression est minime mais bien réelle, et témoigne d'un léger durcissement des conditions d'emprunt en cette fin d'année.
Bien évidemment, tous les emprunteurs ne sont pas logés à la même enseigne. Les banques opèrent une sélection des candidats à l'emprunt, d'autant plus fine qu'elles ont déjà atteint leurs objectifs commerciaux pour l'année 2019. Les profils dits standard décrochent un taux moyen. Les meilleures offres sont elles réservées aux emprunteurs avec un dossier très solide, dotés de revenus confortables (plus de 5 000€ par mois) et d'un apport plus que substantiel. La banque parie sur une relation à long terme (la durée de remboursement du crédit accordé) pour rentabiliser l'opération en vendant des assurances et des placements financiers. Ceux qui ne font pas partie des "chouchous" des banques ont tout intérêt à solliciter les services d'un courtier pour faire valoir leur dossier et obtenir la meilleure offre possible. Entre le taux minimum et le taux maximum, le delta peut être de 100 voire 150 points de base.
Attention : dans ce contexte de taux très bas, les banques ne gagnent quasiment rien en prêtant aux particuliers qui achètent un logement. Pour rentabiliser les opérations, elles tentent de se rattraper en refusant la négociation des frais de dossier et en pressant l'emprunteur de souscrire leur contrat d'assurance interne. Ne vous laissez pas abuser !
Les économies se font sur la TEAG et non sur le simple taux du crédit. Une banque peut vous octroyer un super taux d'emprunt tout en vous facturant un maximum de choses.... ! Il s'agit pour vous de regarder toutes les lignes du crédit en détail, de comparer l'offre et d'essayer de mettre le doigt sur les leviers d'économies.
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