Depuis janvier 2020, les établissements de crédit doivent mettre en œuvre les consignes du Haut Conseil de Sécurité Financière en matière de distribution de prêt immobilier. Les remontées du terrain de la part des courtiers montrent une application draconienne de ces recommandations, ce qui a pour effet d'exclure les plus fragiles de l'accès à la propriété, mais aussi d'autres emprunteurs au profil plus solide, notamment les investisseurs locatifs.
Taux de refus en forte augmentation
Le crédit immobilier français, un système vertueux ? Emprunts majoritairement accordés à taux fixes, un taux de défaut de paiement parmi les plus faibles d'Europe, le surendettement en baisse depuis 2011, une protection efficace des emprunteurs et des prêteurs grâce à l'assurance de prêt, le modèle français est sain et bon, comme l'affirme Philippe Taboret, directeur général adjoint du réseau de courtage Cafpi et président de l'Apic (Association professionnelle des intermédiaires en crédit) sur le site de l'Agefi, média spécialisé du monde de la finance. Bien qu'elles s'en défendent, les autorités financières ont pourtant décidé de restreindre l'accès au crédit immobilier en recommandant aux banques, à compter de janvier 2020, de respecter 3 règles d'octroi :
- la limitation du taux d'effort à 33% ;
- le plafonnement de la durée d'emprunt à 25 ans ;
- la limitation du capital emprunté à 7 années de revenus.
Couplées à la hausse des prix des logements et aux seuils de l'usure trop faibles en raison des taux d'intérêt au plancher, ces conditions d'accès au crédit drastiques pénalisent désormais bon nombre de candidats à l'emprunt, et engendrent une nette augmentation des refus de la part des banques. Selon Cafpi, 25% des dossiers seraient rejetés contre 10% auparavant. L'écho est identique chez Artémis Courtage, autre spécialiste du crédit immobilier. Dans une interview accordée à BFM Business, Ludovic Huzieux, directeur associé du courtier, observe lui aussi un taux de refus en forte hausse depuis janvier. Des dossiers qui passaient sans problème il y a six mois sont aujourd'hui mis au ban car ils ne respectent pas les critères imposés par la Banque de France et le HCSF. Quand une dizaine d’établissements proposait une offre de financement en 2019, deux ou trois y répondent aujourd'hui de manière favorable. Les emprunteurs pâtissent de cette concurrence au champ restreint pour obtenir des conditions optimales à leur demande de financement.
Les perdants des nouveaux critères d'octroi
Les banques plus sévères que les autorités de régulation ? Les courtiers confirment un réel durcissement des conditions d'accès au crédit immobilier recommandé par le HCSF, avec un zèle évident par endroit. Certains établissements vont au-delà des consignes en bloquant fermement tout financement avec un taux d'endettement supérieur à 33% sans prise en compte du reste à vivre, alors que le régulateur autorise une relative flexibilité. Les banques peuvent s'affranchir des règles à hauteur de 15% de leur production trimestrielle, en particulier pour les primo-accédants et les acquéreurs de leur résidence principale. Les premiers touchés sont les jeunes actifs à revenus modestes et apport personnel quasi inexistant, vivant dans les régions où les prix de l'immobilier sont élevés.
Autres victimes collatérales de cette nouvelle politique, les investisseurs. La méthode de calcul du taux d'endettement est aujourd'hui plus rigoureuse, car elle ajoute les revenus locatifs aux autres revenus avec un coefficient de pondération (70%) plutôt que de les défalquer de la mensualité d'emprunt. Le résultat a pour effet d'augmenter le taux d'endettement et s'il excède 33%, le dossier est recalé. C'est une très mauvaise nouvelle pour les 32% de particuliers qui considèrent l'achat immobilier comme un investissement financier intéressant (enquête OpinonWay pour Artémis Courtage - février 2020).
La situation s'alourdit d'autant plus que la liberté de choix de l'assurance emprunteur n'évolue toujours pas. Après dix années de législation en faveur de la délégation d'assurance, les banques conservent 87% des parts de marché sur ce produit qui constitue une dépense contrainte pour les emprunteurs. La perte de marge des banques sur le crédit immobilier donne lieu à une passe d'armes avec les courtiers. Ces derniers accusent les établissements de crédit de pratiques illégales qui bafouent le droit des emprunteurs et le principe de libre concurrence. Sur demande des professionnels du courtage, le ministre de l'Économie et des Finances Bruno Le Maire a requis l'arbitrage de la Direction Générale des Fraudes (DGCCRF).
