Crédit immobilier : peut-on inclure le coût des travaux ?

Vous avez repéré une maison ou un appartement qui nécessite des travaux importants pour révéler tout son potentiel. Le crédit immobilier qui finance l'achat peut-il intégrer ces travaux ? Vaut-il mieux solliciter un prêt à la consommation complémentaire ?

Pourquoi un crédit immobilier avec travaux ?

Le bien immobilier que vous prévoyez d'acquérir doit être rénové à grands frais pour être habitable et correspondre à vos goûts en matière de confort et de décoration. Ces travaux de rénovation vont aussi permettre de mettre la maison ou l'appartement concerné aux normes environnementales en vigueur, un préalable si vous comptez louer le bien. Pour mémoire, la loi Climat et Résilience prévoit d'interdire progressivement la mise en location des logements dits passoires thermiques, à savoir ceux classés G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) à partir de janvier 2025, et ceux classés F et E à partir de 2028 et 2034 respectivement.

Or, pour passer d'une étiquette G à une étiquette D, il faut investir au minimum 50 000€ de travaux, une somme importante qui nécessite de recourir à l'emprunt. Votre apport personnel étant mobilisé pour le crédit destiné à financer l'achat du bien immobilier, l'épargne résiduelle réclamée par la banque est une simple précaution en cas de coup dur, et ne peut servir à payer des travaux, a fortiori s'ils sont d'envergure. Un seul et unique emprunt peut couvrir et l'achat immobilier et le coût des travaux. Cette solution est préférable à la souscription d'un prêt à la consommation complémentaire, peu importe le montant de la rénovation.

En incluant les travaux dans le crédit immobilier, vous profitez des modalités fixées pour ce type de prêt, à savoir des taux d'intérêt plus bas que ceux applicables au crédit à la consommation et une durée de remboursement plus longue, ce qui permet d'étaler la dette et de diminuer l'endettement mensuel. Le montant des travaux aura un impact moins lourd sur votre budget.

Trois types de crédit immobilier avec travaux

Le coût des travaux peut être inclus dans le crédit à l'habitat de trois manières différentes :

une seule ligne de crédit : le capital emprunté comprend le montant de l'achat et celui des travaux, établi sur la base des devis de professionnels. Vous disposez de la totalité de la somme demandée dans le respect d'un endettement maximum à 35% de vos revenus nets (avant impôt). Si le bien est destiné à la location, la banque ne tiendra pas compte des revenus locatifs éventuels dans le calcul du taux d'effort.
deux lignes de crédit : l'emprunt contient une ligne pour l'achat immobilier, une autre pour les travaux. Le montant destiné au financement des travaux est débloqué au fur et à mesure de leur réalisation, ce qui suppose des intérêts intercalaires qui viennent renchérir le coût global du crédit.
avec différé total d'amortissement : une seule ligne de crédit est prise en compte mais vous commencez à rembourser une fois les travaux achevés. Une option fort utile si vous payez un loyer pour vous loger, le temps de vous installer dans le nouveau logement. Là encore, la banque va facturer des intérêts intercalaires qui seront ajoutés au coût crédit et payés à l'achèvement des travaux. Durant la période de différé, les mensualités ne comportent que la prime d'assurance emprunteur.

L'intérêt du prêt travaux

La contractation d'un prêt spécifique pour financer les travaux, distinct du crédit immobilier, est intéressante si vous envisagez de réaliser les travaux vous-même. Généralement la banque impose l'intervention de professionnels pour accorder un prêt immobilier intégrant les travaux de rénovation, une manière pour elle de s'assurer que le logement sera aux normes et que les sommes débloquées correspondent au projet. Si vous avez l'expertise et le temps de gérer vous-même les travaux, vous pouvez opter pour un prêt travaux, qui entre dans la catégorie des crédits à la consommation.

Vous souscrivez un prêt personnel qui vous permet de disposer librement des sommes empruntées. Cela suppose de bien évaluer votre budget travaux pour éviter de vous endetter au-delà du nécessaire et d'emprunter un montant superflu que vous devez rembourser à un taux nettement moins attractif que le taux du crédit immobilier.

Le prêt travaux prend le plus souvent la forme d'un prêt affecté, qui prévoit que le capital soit destiné uniquement au financement des travaux. Cela suppose la présentation de devis et de factures de ou des entreprises auxquelles vous faites appel pour la réalisation du projet. Le taux d'intérêt est moins avantageux que le taux accordé pour un prêt personnel, mais vous bénéficiez d'une sécurité essentielle : en cas d'annulation des travaux ou de non conformité prévue contractuellement, le crédit peut être résilié et vous récupérez les sommes déjà versées.

La réforme de la loi Lagarde a porté le montant maximum d'un prêt travaux à 75 000€, un niveau qui permet de financer des dépenses importantes comme l'isolation, les huisseries, la toiture, l’achat d’une chaudière ou encore la mise aux normes du réseau électrique. La réglementation prévoit également un délai de rétractation de 14 jours ouvrables.

Le crédit immobilier reste toutefois l'option la moins onéreuse pour financer les travaux du logement.

Aides financières aux travaux

Notre article ne serait pas complet si l'on omettait d'aborder les aides publiques à la rénovation. L'éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ peut financer jusqu'à 30 000€ de travaux sous réserve qu'ils concernent l'isolation et/ou l'installation d'équipements permettant l'utilisation d'une source d'énergie renouvelable. Les travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise ou un artisan labellisé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Ce prêt sans intérêt, qui concerne uniquement la résidence principale, est remboursé sur une durée maximale de 15 ans et peut se cumuler avec d'autres aides comme les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) et les coups de pouce des collectivités territoriales.

Si vous êtes primo-accédant, vous êtes peut-être éligible au PTZ, le prêt à taux zéro d'accession à la propriété qui peut servir à financer l'achat d'un logement ancien en zone B2 ou C. Pour en bénéficier, il faut que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération. Le PTZ est toujours un prêt complémentaire d'un crédit immobilier classique et permet de financer jusqu'à 40% du montant total de l'opération.

Mesure phare du gouvernement en place, MaPrimRénov' peut elle aussi compléter un éco-PTZ et un PTZ. Son montant maximum n'excède pas 10 000€, mais vient diminuer la somme totale empruntée, ce qui permet de réduire le taux d'endettement.

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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