Vous avez repéré une maison ou un appartement qui nécessite des travaux importants pour révéler tout son potentiel. Le crédit immobilier qui finance l'achat peut-il intégrer ces travaux ? Vaut-il mieux solliciter un prêt à la consommation complémentaire ?
Pourquoi un crédit immobilier avec travaux ?
Le bien immobilier que vous prévoyez d'acquérir doit être rénové à grands frais pour être habitable et correspondre à vos goûts en matière de confort et de décoration. Ces travaux de rénovation vont aussi permettre de mettre la maison ou l'appartement concerné aux normes environnementales en vigueur, un préalable si vous comptez louer le bien. Pour mémoire, la loi Climat et Résilience prévoit d'interdire progressivement la mise en location des logements dits passoires thermiques, à savoir ceux classés G sur l'échelle du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) à partir de janvier 2025, et ceux classés F et E à partir de 2028 et 2034 respectivement.
Or, pour passer d'une étiquette G à une étiquette D, il faut investir au minimum 50 000€ de travaux, une somme importante qui nécessite de recourir à l'emprunt. Votre apport personnel étant mobilisé pour le crédit destiné à financer l'achat du bien immobilier, l'épargne résiduelle réclamée par la banque est une simple précaution en cas de coup dur, et ne peut servir à payer des travaux, a fortiori s'ils sont d'envergure. Un seul et unique emprunt peut couvrir et l'achat immobilier et le coût des travaux. Cette solution est préférable à la souscription d'un prêt à la consommation complémentaire, peu importe le montant de la rénovation.
En incluant les travaux dans le crédit immobilier, vous profitez des modalités fixées pour ce type de prêt, à savoir des taux d'intérêt plus bas que ceux applicables au crédit à la consommation et une durée de remboursement plus longue, ce qui permet d'étaler la dette et de diminuer l'endettement mensuel. Le montant des travaux aura un impact moins lourd sur votre budget.
Trois types de crédit immobilier avec travaux
Le coût des travaux peut être inclus dans le crédit à l'habitat de trois manières différentes :
- une seule ligne de crédit : le capital emprunté comprend le montant de l'achat et celui des travaux, établi sur la base des devis de professionnels. Vous disposez de la totalité de la somme demandée dans le respect d'un endettement maximum à 35% de vos revenus nets (avant impôt). Si le bien est destiné à la location, la banque ne tiendra pas compte des revenus locatifs éventuels dans le calcul du taux d'effort.
- deux lignes de crédit : l'emprunt contient une ligne pour l'achat immobilier, une autre pour les travaux. Le montant destiné au financement des travaux est débloqué au fur et à mesure de leur réalisation, ce qui suppose des intérêts intercalaires qui viennent renchérir le coût global du crédit.
- avec différé total d'amortissement : une seule ligne de crédit est prise en compte mais vous commencez à rembourser une fois les travaux achevés. Une option fort utile si vous payez un loyer pour vous loger, le temps de vous installer dans le nouveau logement. Là encore, la banque va facturer des intérêts intercalaires qui seront ajoutés au coût crédit et payés à l'achèvement des travaux. Durant la période de différé, les mensualités ne comportent que la prime d'assurance emprunteur.
L'intérêt du prêt travaux
La contractation d'un prêt spécifique pour financer les travaux, distinct du crédit immobilier, est intéressante si vous envisagez de réaliser les travaux vous-même. Généralement la banque impose l'intervention de professionnels pour accorder un prêt immobilier intégrant les travaux de rénovation, une manière pour elle de s'assurer que le logement sera aux normes et que les sommes débloquées correspondent au projet. Si vous avez l'expertise et le temps de gérer vous-même les travaux, vous pouvez opter pour un prêt travaux, qui entre dans la catégorie des crédits à la consommation.
Vous souscrivez un prêt personnel qui vous permet de disposer librement des sommes empruntées. Cela suppose de bien évaluer votre budget travaux pour éviter de vous endetter au-delà du nécessaire et d'emprunter un montant superflu que vous devez rembourser à un taux nettement moins attractif que le taux du crédit immobilier.
Le prêt travaux prend le plus souvent la forme d'un prêt affecté, qui prévoit que le capital soit destiné uniquement au financement des travaux. Cela suppose la présentation de devis et de factures de ou des entreprises auxquelles vous faites appel pour la réalisation du projet. Le taux d'intérêt est moins avantageux que le taux accordé pour un prêt personnel, mais vous bénéficiez d'une sécurité essentielle : en cas d'annulation des travaux ou de non conformité prévue contractuellement, le crédit peut être résilié et vous récupérez les sommes déjà versées.
La réforme de la loi Lagarde a porté le montant maximum d'un prêt travaux à 75 000€, un niveau qui permet de financer des dépenses importantes comme l'isolation, les huisseries, la toiture, l’achat d’une chaudière ou encore la mise aux normes du réseau électrique. La réglementation prévoit également un délai de rétractation de 14 jours ouvrables.
Le crédit immobilier reste toutefois l'option la moins onéreuse pour financer les travaux du logement.
Aides financières aux travaux
Notre article ne serait pas complet si l'on omettait d'aborder les aides publiques à la rénovation. L'éco-prêt à taux zéro ou éco-PTZ peut financer jusqu'à 30 000€ de travaux sous réserve qu'ils concernent l'isolation et/ou l'installation d'équipements permettant l'utilisation d'une source d'énergie renouvelable. Les travaux doivent impérativement être réalisés par une entreprise ou un artisan labellisé RGE (Reconnu Garant de l'Environnement). Ce prêt sans intérêt, qui concerne uniquement la résidence principale, est remboursé sur une durée maximale de 15 ans et peut se cumuler avec d'autres aides comme les CEE (Certificats d'Économie d'Énergie) et les coups de pouce des collectivités territoriales.
Si vous êtes primo-accédant, vous êtes peut-être éligible au PTZ, le prêt à taux zéro d'accession à la propriété qui peut servir à financer l'achat d'un logement ancien en zone B2 ou C. Pour en bénéficier, il faut que les travaux représentent au moins 25% du coût total de l'opération. Le PTZ est toujours un prêt complémentaire d'un crédit immobilier classique et permet de financer jusqu'à 40% du montant total de l'opération.
Mesure phare du gouvernement en place, MaPrimRénov' peut elle aussi compléter un éco-PTZ et un PTZ. Son montant maximum n'excède pas 10 000€, mais vient diminuer la somme totale empruntée, ce qui permet de réduire le taux d'endettement.
