Vous avez un projet immobilier et vous souhaitez le concrétiser rapidement et dans les meilleures conditions ? Quels sont les taux d'intérêt ? L'apport personnel est-il indispensable ? Peut-on négocier l'assurance de prêt ? Quels éléments peut-on négocier ? Autant de questions essentielles auxquelles notre rédaction répond en vous apportant des conseils avisés pour décrocher votre financement.
Les taux d'intérêt au plus bas
Ce n'est pas un scoop : les taux d'intérêt des crédits immobiliers régressent chaque mois depuis le printemps 2020. Jamais s'endetter pour acheter un bien immobilier n'a été aussi bon marché. Selon le dernier rapport de l'Observatoire Crédit Logement, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,05% en août dernier (hors assurance et coût des sûretés). Un record historique qui fait suite aux records précédents depuis juin 2020.
Le taux moyen a perdu 21 points de base par rapport à cette date. Sur la maturité de 20 ans, on s'endette sous la barre de 1%, 0,99% exactement, et sur 25 ans, la limite de remboursement autorisée par le régulateur, le taux accordé par les banques en août dernier titrait 1,17%.
Ces moyennes cachent des disparités entre les profils d'emprunteurs. Les meilleurs dossiers bénéficient de décote substantielle qui leur permet de s'endetter au taux exceptionnel de 0,60% sur une durée inférieure à 20 ans.
Sans apport, pas d'effort !
Autrefois envisageable, emprunter sans apport personnel est devenu impossible depuis la mise en œuvre des règles d'octroi et le contexte économique dû à la crise sanitaire. Les 10% minimum qui permettent de financer les frais annexes (frais de notaire, frais d'agence, de courtage et de dossier bancaire) permettent tout juste de voir sa demande de financement étudiée par la banque.
N'hésitez pas à gonfler votre apport grâce à l'épargne salariale ou un don familial. Une mise de départ suffisante voire conséquente va diminuer la somme à emprunter, et par capillarité les risques pris par le prêteur. Les investisseurs locatifs qui, encore en 2019, pouvaient compter sur les revenus issus des loyers pour compenser l'absence d'apport personnel peinent à emprunter, d'autant plus s'ils détiennent un premier crédit sur leur résidence principale.
Au-delà de réduire le montant de la somme à emprunter, l'apport personnel rassure la banque sur votre capacité d'épargne et sur votre motivation à mener à terme un projet sur une longue durée.
Je choisis mon assurance de prêt
Préalable pour obtenir un financement immobilier, l'assurance crédit couvre le capital emprunté en cas d'aléas de la vie qui vous empêcheraient d'assumer vos mensualités (décès, invalidité, incapacité, voire perte d'emploi). Elle se distingue de la caution ou de l'hypothèque qui intervient uniquement en cas de défaut de paiement pour d'autres motifs.
L'importance de l'assurance est négligée pour bon nombre d'emprunteurs qui ont la fâcheuse tendance à focaliser toute leur attention sur le taux d'intérêt. Or, cette couverture exigée par la banque pour octroyer le crédit vous coûte en moyenne 40% du coût global, voire plus si vous présentez des risques accrus pour raisons de santé ou professionnelles.
Pour minimiser son poids, vous avez l'opportunité de choisir le contrat d'assurance et de refuser la formule bancaire qui vous sera immanquablement proposée. En comparant les offres grâce à un courtier indépendant comme Magnolia.fr, vous pouvez économiser jusqu'à 15 000€ sur la durée initiale de votre crédit. Les contrats alternatifs et individuels, conçus sur mesure, sont jusqu'à quatre fois moins chers que les contrats groupe des bancassureurs. Dans la plupart des situations, un contrat délégué va réduire significativement le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indicateur absolu qui doit obligatoirement rester sous le seuil du taux de l'usure.
Si la délégation d'assurance est difficile à mettre en place au moment de la demande de financement, vous avez la possibilité de changer de contrat en cours de prêt. Pressé par le temps pour finaliser la transaction, vous souscrivez la formule d'assurance de votre banque pour la dénoncer quelques mois plus tard dans un environnement plus serein. Vous aurez alors tout loisir de comparer les offres. Toutes les démarches de résiliation/substitution sont même prises en charge par Magnolia, avec la garantie du respect de l'équivalence de garanties entre les deux contrats. Plus tôt vous résiliez, plus important sera le gain, l’assurance étant calculée sur le capital restant dû.
J'anticipe l'avenir
En moyenne, un crédit est remboursé entre 8 et 10 ans, bien plus rapidement que la durée initiale (236 mois en août 2021 selon l'Observatoire Crédit Logement). Bon nombre de jeunes ménages revendent leur bien immobilier avant le terme du crédit pour acheter plus grand quelques années plus tard. Le remboursement anticipé du crédit est une facilité que la banque vous fait payer, sauf si vous avez pris les devants.
Au moment de la contraction du prêt, négociez les pénalités de remboursement anticipé en demandant leur suppression ou leur limitation aux premières années du crédit. Les banques ont la réglementation de leur côté, puisqu'elles peuvent réclamer 3% du capital restant dû, dans la limite de 6 mois d'intérêt. Des frais non négligeables qu'il est donc possible de discuter dès le départ.
Envisagez aussi l'éventualité de difficultés de paiement. La vie d'un crédit immobilier n'est pas un long fleuve tranquille. La crise actuelle a montré les fragilités de notre économie, obligeant des milliers d'emprunteurs à trouver des solutions transitoires pour continuer à assumer leurs dettes bancaires. Sous réserve que cette clause soit insérée dans le contrat de prêt, vous pouvez bénéficier de mensualités modulables qui permettent d'ajuster les sommes dues à la hausse ou à la baisse. Cette souplesse peut être activée sur une période de 6 à 24 mois, et permet de réduire les mensualités jusqu'à 30% en contrepartie d'un allongement de la durée de remboursement qui ne doit pas excéder 3 ou 5 ans selon les banques.
La modularité des mensualités a un autre avantage. Elle peut vous faciliter l'accès à l'emprunt en cas d'endettement sur le fil du seuil admis (35% des revenus nets). Les mensualités en début de prêt sont réduites pour être augmentées plus tard grâce à l'évolution de carrière.
Un crédit immobilier n'est pas figé dans le temps, il faut pouvoir l'adapter à la situation du moment, afin de garantir votre engagement auprès de la banque sans mettre en danger votre budget. L'aide d'un courtier en crédit se révèle précieuse pour analyser la faisabilité de votre projet et mettre toutes les chances de votre côté pour décrocher un financement aux meilleures conditions.
