Le niveau toujours très bas des taux d'intérêt continue d'alimenter les envies d'achat immobilier. Les banques ont de fortes ambitions de production mais se montrent de plus en plus sélectives dans l'examen des demandes. Avec un assouplissement en trompe-l'œil des conditions d'octroi, certains profils ont du mal à obtenir un financement, car le taux d'endettement maximum fixé par le régulateur reste le mètre-étalon de la distribution des crédits immobiliers.
Taux d'endettement : la nouvelle norme à respecter
Depuis janvier 2021, il est possible d'emprunter jusqu'à la limite de 35% d'endettement (sur la base des revenus nets de l'emprunteur). En 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) avait fixé le plafond à 33%. Ces deux points additionnels sont accueillis avec soulagement par la profession et par les candidats à l'emprunt immobilier qui ont été empêchés l'an dernier pour cause d'endettement dans l'épaisseur du trait. Le fait nouveau est l'inclusion obligatoire de l'assurance de prêt dans le calcul du taux d'endettement.
Les banques doivent désormais intégrer l'assurance dans les charges annuelles d'emprunt qui servent de base pour l'estimation du taux d'endettement. Cela relève du bon sens, puisque l'assurance est une dépense contrainte qui va diminuer le reste à vivre de l'emprunteur, c'est aussi une obligation réglementaire conformément au 9° de l'article L.311-1 du code de la consommation. Or, en période de taux bas, l'assurance pèse proportionnellement plus lourd dans le coût global du crédit.
La délégation d'assurance : indispensable en cas de taux d'endettement sur le fil
Pour un jeune actif avec peu d'apport personnel qui va décrocher un taux d'intérêt peu performant sur la durée la plus longue autorisée (25 ans), l'ajout de l'assurance dans le calcul du taux d'endettement risque de lui faire outrepasser le seuil admis. Même obstacle pour un senior avec ou sans antécédent de santé qui paie son assurance plus chère que les profils sans risques élevés : dans ce cas, le coût de l'assurance excède les intérêts d'emprunt, la crainte étant de dépasser le taux de l'usure appliqué sur la durée concernée.
Pour ces profils, la délégation d'assurance permet de faire passer un dossier qui ne respecte pas à la marge l'endettement maximal. En souscrivant une assurance alternative au contrat du prêteur, vous pouvez diviser par deux voire par trois le coût de la couverture. Le courtier Magnolia.fr vous permet de mettre les meilleures offres en concurrence, et de sélectionner rapidement la formule adaptée à votre profil, quel qu'il soit, qui répond à l'équivalence de niveau de garanties. Pour que la banque accepte une assurance externe, celle-ci doit présenter a minima des garanties aussi protectrices que celles du contrat groupe. Une exigence fondamentale et une notion complexe que seul un courtier expérimenté vous aide à respecter.
Le prêt à mensualités progressives pour diminuer le taux d'endettement en début de prêt
Pour les emprunteurs dont les revenus professionnels vont potentiellement s'améliorer au fil des années, la solution consiste à souscrire un crédit à échéances progressives. Il s'agit d'un crédit à taux fixe où les mensualités augmentent chaque année à un rythme décidé à la signature de l'offre de prêt (+1%, +1,5%, +2%). Cette formule permet d'alléger les mensualités durant les premières années d'amortissement et de les augmenter ensuite pour tirer partie de la hausse des revenus.
Le prêt à taux fixe progressif est indiqué pour les emprunteurs fonctionnaires, les jeunes cadres en début de carrière, également les investisseurs locatifs avec des revenus locatifs croissants.
Solder ou faire racheter des crédits existants
Si vous êtes déjà endetté par des crédits, l'addition d'un nouvel emprunt peut poser problème. Même si les sommes dues sont minimes, elles peuvent bloquer votre demande de financement immobilier en raison d'un taux d'endettement au-delà de la limite. Pour dégager de la capacité d'emprunt, soldez par anticipation le ou les crédits dont le terme est proche. Il est mieux d'utiliser une partie de votre épargne au remboursement de ces dettes, plutôt que de les laisser courir jusqu'à leur terme.
Si le remboursement anticipé n'est pas possible, optez pour le rachat de crédits : vous rassemblez toutes les dettes en cours en une seule ligne de crédit à un taux unique. Le but de ce regroupement est de baisser votre taux d'endettement pour accéder à la propriété.
Sollicitez les services d'un courtier
Les intermédiaires sont devenus des acteurs incontournables dans la distribution des crédits immobiliers. Leur profession correspond à un vrai besoin tant pour les emprunteurs que pour les banques qui, malgré de sérieux conflits relationnels en 2019, y voient un canal majeur d'acquisition d'une nouvelle clientèle. En 2020, 35% des crédits immobiliers ont été octroyés via le courtage, un pourcentage qui a pu grimper jusqu'à 60% en région Île-de-France.
Profitez de l'expertise d'un courtier pour optimiser votre dossier. La mise en concurrence des banques est essentielle pour décrocher la meilleure offre de crédit. Seul un professionnel saura quel est l'établissement le plus accueillant pour le profil que vous incarnez et pourra rappeler au prêteur le cas échéant que le régulateur l'autorise, dans la limite des plafonds, à déroger aux règles édictées concernant le taux d'endettement si vous êtes primo-accédant et que vous achetez votre résidence principale.
