Immobilier : les Français achètent pour louer… et préparer leur retraite

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L'investissement locatif a le vent en poupe. En 2019, les Français ont acheté plus de logements à louer que de résidences principales et secondaires. Un phénomène entamé en 2017, qui a pris une ampleur remarquable l'an passé et qui témoigne de l'intérêt grandissant les ménages à vouloir se prémunir contre les aléas futurs, et à mieux préparer leur retraite en investissant dans la pierre. Certains professionnels n’hésitent plus à s’emparer du sujet brûlant des retraites pour encourager l’immobilier locatif.

L'investissement locatif progresse

Le chiffre est d'autant plus exceptionnel qu'il explose un plafond symbolique : en 2019, le nombre de transactions immobilières a dépassé le million d'unités. Sur douze mois, ce volume record était déjà atteint au cours de l'été. En attendant les données définitives des Notaires de France, on peut d'ores et déjà affirmer que 2019 restera dans les annales pour le dynamisme sans précédent, porté, il est vrai, par un niveau des taux d'intérêt, lui aussi, historique.

Pourtant, à y regarder de plus près, on observe que les ventes de résidences principales ont diminué par rapport à 2018. Selon le réseau d'agences immobilières Century 21 (plus de 900 agences en France), ce segment a reculé de 5,4% sur un an. Idem pour les résidences secondaires qui marquent le pas en perdant 4,7%, peut-être un effet collatéral de l’augmentation de la taxe d’habitation dans certaines zones.

Le volume d'un million de transactions a pu être atteint grâce à la formidable progression des investissements locatifs. Chez Century 21, les logements à louer ont représenté 27,2% des ventes, soit un bond de 25% comparé à 2018. Au début des années 2000, les investissements locatifs comptaient pour 15% du volume des ventes du réseau. Le mouvement est encore plus perceptible à Paris où ils ont atteint 31% du volume d’affaires.

Acheter pour louer : une protection pour l'avenir

Interrogé par le magazine Capital, Laurent Vimont, président du réseau Century 21, explique ce phénomène par un facteur financier évident : les investissements locatifs coûtent en moyenne bien moins cher que les résidences principales, soit 134 202€ contre 217 617€ tout type de ventes confondus. À l'heure où, dans la plupart des grandes métropoles, les ménages peinent à acquérir leur logement compte tenu de la cherté des biens, qu’ils soient neufs ou anciens, ils se rabattent sur l'achat locatif pour se constituer un patrimoine immobilier et générer des revenus additionnels. Le sujet des retraites inquiète, comme en témoigne la grève qui paralyse le pays depuis le 5 décembre. En investissant dans la pierre, les Français prennent une assurance sur l'avenir en s'attribuant un patrimoine à crédit grâce aux taux d'intérêt historiquement bas.

L'immobilier est le seul placement qui permette de se constituer un capital avec un effet de levier. Aujourd'hui, il est possible d'emprunter autour de 1% sur 20 ans (hors assurance et coût des sûretés). Quand la résidence principale est trop onéreuse, il est sage et rationnel d'investir dans du locatif. Le poids des travaux permet d'alléger la fiscalité, ce qui n'est pas possible pour les propriétaires occupants. Et dans le cas où le logement locatif est revendu pour acheter sa résidence principale, la fiscalité est là encore favorable, puisque la plus-value éventuelle n'est pas taxée.

Les premiers acheteurs sont les ouvriers et les employés. Avec plus d’un quart des investissements locatifs, ils représentent la catégorie socioprofessionnelle la plus importante parmi la clientèle de Century 21. En investissant autour de 40 ans, l’acheteur aura intégralement remboursé son crédit avant le passage à la retraite, s’il n’a pas entretemps revendu le bien et réalisé une plus-value pour acquérir plus grand et revaloriser ainsi son patrimoine.

Réforme des retraites : argument pour vendre de l’immobilier… aux plus aisés

Immobilier, secteur opportuniste ! Alors que la réforme des retraites n’en finit pas d’agiter le chiffon rouge des angoisses, nombreux sont les professionnels à présenter l’immobilier comme LA solution pour préserver son niveau de vie une fois sorti du monde du travail. Chez Orpi, autre grand réseau d’agences immobilières, « l’immobilier est un placement rassurant ». L’immobilier plus que jamais une valeur refuge !

La grève fait d’ailleurs le jeu de certains spécialistes. Sur son site, iSélection Patrimoine, cabinet spécialisé dans l’accompagnement des conseillers en patrimoine, voit déjà le futur régime de retraite universel comme un système pénalisant pour les gros revenus, n’hésitant pas à prédire une « suppression des droits » pour certains. Un peu abusif ! Selon la réforme présentée par le gouvernement, les cadres gagnant plus de 10 000€ par mois verseront une part non contributive (2,81%) de la cotisation retraite (28,12% de la rémunération, partagés à 60% pour les employeurs et à 40% pour les assurés).

Les salariés concernés cotiseront donc, comme tous les autres salariés, à hauteur de 28,12% sur les 10 000 premiers euros gagnés. Au-delà, ils ne cotiseront plus qu’à hauteur de 2,81%, sans que cette fraction n’ouvre de droits à retraite. Ils auront un salaire plus élevé, mais en retour ils verront leur pension de retraite diminuer. Pour conserver une retraite équivalente à celle d’avant la réforme, ils sont incités à se tourner vers l’épargne retraite souscrite au sein de l’entreprise ou à titre individuel. Solution d’ailleurs prônée par la loi Pacte entrée en vigueur en 2019. Autre alternative : l’investissement locatif. Les conseillers en gestion de patrimoine recommandent à leurs clients aisés d’opter pour cette solution pour préparer leur retraite en investissant dans l’immobilier neuf qui bénéficie de régimes fiscaux favorables (Pinel, LMNP, Censi-Bouvard), ou dans l’immobilier ancien de prestige (Malraux) pour s’affranchir des contraintes de plafonds de loyers et de revenus.

Achat locatif et assurance emprunteur

L’autre point fort de l’investissement locatif est l’incidence sur l’assurance de prêt immobilier. Celle-ci représente aujourd’hui jusqu’à un tiers du coût global d’un crédit immobilier. À montant emprunté équivalent, un investisseur locatif paiera moins cher son assurance emprunteur qu'un acheteur occupant le logement. Élément indispensable à l'obtention d'un crédit immobilier, l'assurance de prêt intervient pour rembourser tout ou partie des mensualités du prêt en cas de défaillance de l'assuré-emprunteur. Quel que soit le type d'achat (résidence principale, résidence secondaire, locatif), la banque exigera de l'emprunteur la souscription à deux garanties socle pour consentir le financement : décès, et perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA).

Dans le cadre d'un investissement locatif, elle estime généralement que cette couverture minimum est suffisante, contrairement à l'achat de la résidence principale qui requiert une protection additionnelle avec les garanties incapacité/invalidité. En cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident, les revenus locatifs permettent d'autofinancer le bien et prennent le relais des mensualités.

Magnolia recommande néanmoins de renforcer la couverture avec la garantie IPT (Incapacité Permanente Totale) : cette garantie s'applique lorsque l'assuré est déclaré invalide à un taux supérieur ou égal à 66%, donc inapte au travail, après consolidation de son état. L'assurance emprunteur va prendre en charge le remboursement du capital restant dû ou les échéances mois par mois, selon la quotité prévue lors de la souscription. Vous pouvez utiliser notre simulateur d’assurance de prêt immobilier afin d’avoir une estimation des tarifs pour votre assurance de prêt immobilier

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Choisir sa mutuelle santé senior : les 5 erreurs à éviter en 2025

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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