Votre demande de prêt immobilier a été refusée une première fois, car votre dossier outrepasse la norme à la marge. Savez-vous qu’il existe un formidable levier qui vous permet d’abaisser votre taux d’endettement et de réduire le coût global du financement : la délégation d’assurance emprunteur ? En négociant au mieux le contrat, vous pouvez réussir à décrocher le graal.
Refus de prêt : le droit à une seconde chance ?
Les autorités financières ont mis en place depuis quatre ans des normes d’octroi des crédits immobiliers qui sont strictement imposées aux banques. Il leur est interdit d’accorder des prêts à l’habitat si :
- le taux d’endettement ou taux d’effort excède 35% des revenus nets, avant impôt et assurance emprunteur comprise ;
- la durée de remboursement dépasse 25 ans (jusqu’à 27 ans en cas d’achat dans le neuf – construction et VEFA – ou dans l’ancien avec condition d’une enveloppe de travaux équivalente à au moins 10% du montant de l’opération).
Les banques ont la possibilité de s’affranchir de ces règles à hauteur de 20% de leur production sur trois trimestres à destination essentiellement de la résidence principale et de la primo-accession.
Si votre demande outrepasse d’un dixième de point le taux d’endettement, elle est recalée, même si votre reste à vivre est suffisant. Une grave injustice alors que le marché immobilier est en pleine crise depuis près de deux ans en lien avec la remontée des taux d’intérêts. La rigidité des normes alimente la colère des professionnels de l’immobilier, courtiers en tête, qui n’ont eu de cesse de réclamer une réforme de normes devenues obsolètes à laquelle s’oppose le régulateur.
Un peu de lest a été lâché en ce début février. Le Haut Conseil de Stabilité Financière autorise les banques à réexaminer les refus de prêt tout au long de l'année 2024 sous réserve que le taux d’endettement soit déjà dans les clous des 35%. Autant dire que cette mesure est un cataplasme sur une jambe de bois.
Si votre demande de prêt vient d’être recalée pour cause d’endettement légèrement au-delà du plafond, le seul levier efficace pour rentrer dans les clous est de négocier l’assurance emprunteur. Explications.
Négocier l’assurance emprunteur pour obtenir son prêt
La loi vous permet de choisir librement l’assurance qui va couvrir votre prêt immobilier. Conformément à la loi Lagarde, vous avez le droit de souscrire un contrat concurrent de celui proposé par la banque, dès lors qu’il présente une équivalence de niveau de garanties.
Saisissez cette opportunité pour réduire le coût de l’assurance, et par extension celui de votre crédit immobilier. Comment ?
Le coût de l’assurance emprunteur
En moyenne, l’assurance emprunteur pèse un tiers du coût global d’un crédit immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts. Le coût final du financement bancaire est exprimé par le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), car cet indicateur obligatoirement renseigné dans les documents précontractuels et contractuels agrège tous les frais qui conditionnent l’octroi du prêt :
- les intérêts
- la garantie (hypothèque ou caution)
- les primes d’assurance emprunteur
- les frais de dossier
- les éventuels frais annexes (expertise du bien immobilier, parts sociales d’une banque mutualiste, etc.).
Le TAEG ne doit pas aller au-delà du taux d’usure applicable sur la durée concernée. Pour le premier trimestre 2024, le taux d’usure pour les prêts d’une durée de 20 ans et plus est fixé à 6,29%.
La banque va systématiquement vous proposer son assurance maison. Sachez qu’elle peut être jusqu’à trois fois plus chère que les offres externes, à garanties équivalentes.
Délégation d’assurance emprunteur pour abaisser le taux d’endettement
Couverte par l’assurance groupe de la banque, votre demande de prêt n’aboutit pas. Ne baissez pas les bras. Si la négociation sur le taux nominal échoue, utilisez un autre levier. Faites jouer la concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et observez les offres alternatives : à couverture équivalente, dans la plupart des situations, elles sont jusqu’à 60% moins chères.
Prenons un exemple :
- Vous avez 30 ans et vous gagnez 4 200€ par mois. Votre profil ne vous permet pas d’obtenir le meilleur taux du marché, pour cause notamment d’apport personnel insuffisant. Sur 25 ans, la banque propose un taux nominal de 4,75%, couvert par l’assurance groupe au taux de 0,38% (taux moyen bancaire). S’y ajoutent les frais de dossier (800€) et les frais de garantie (2 500€).
- La mensualité est de 1 504,46€ et le TAEG de 5,57%. Le taux d’endettement s’établit à 35,81%, au-dessus du plafond réglementaire.
- En comparant les offres alternatives d’assurance, vous décrochez un devis au taux de 0,13% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce type de profil). Le TAEG tombe à 5,19% et votre taux d’endettement passe sous les 35%, à 33,93% exactement.
- Avant négociation, l’assurance coûtait 23 750€, après négociation, 3 300€. On ne parle pas tant d’économies que d’obtenir le financement du projet immobilier, puisque la délégation du contrat permet de rester dans la norme du taux d’endettement.
Dans cet exemple, il aurait fallu que le taux nominal soit négocié à 4,38%, soit 35 points de base en moins (avec une assurance à 0,38%), pour que le TAEG descende à 5,19%. Ce qui relève de mission impossible.
