Primo-accédants : 3 aides pour devenir propriétaire de son logement

Les primo-accédants sont les premières victimes du durcissement des conditions d'emprunt imposées depuis janvier 2020. Bon nombre d'entre eux sont frappés d'exclusion pour cause d'endettement trop élevé ou/et sur une trop longue durée. Trois dispositifs de soutien, qui peuvent éventuellement se cumuler, permettent d'étayer une demande de financement pour acquérir sa résidence principale.

Prêt à taux zéro

Qui ne connaît pas le PTZ, le dispositif phare de l'accession à la propriété ?! S'il est désormais trop tard pour le solliciter en 2020, les banques clôturant l'examen des dossiers fin novembre, le PTZ va poursuivre son ouvrage à destination des primo-accédants au moins jusqu'à fin 2022. Ce prêt sans intérêts présente un immense... intérêt : il permet de financer jusqu'à 40% de l'opération. Il est réservé aux personnes qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale durant les deux années précédant la demande de prêt.

Voici les grandes caractéristiques de ce prêt accordé par les banques ayant signé une convention avec l'État :

le PTZ peut contribuer à l'achat d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir dans toutes les zones, ou à l'achat d'un logement ancien à rénover en zones B2 et C ;
en zones B2 et C, l'attribution du PTZ est conditionné à de lourds travaux devant représenter au moins 25% du coût total de l'opération et à un niveau minimal de performance énergétique après travaux ;
vous devez respecter les plafonds de revenus, fixés en fonction de la zone géographique et de la composition du foyer ;
le montant du PTZ dépend de la zone et du nombre de personnes destinées à occuper le logement, et peut aller jusqu'à 40% du coût de l'opération dans la limite d'un plafond (20% en zones B2 et C) ;
le remboursement se fait en 2 phases : une période de différé de 5 à 15 ans, suivie d'une période de remboursement des sommes dues de 10 à 15 ans, soit une durée totale du prêt de 20 à 25 ans.

Jusqu'à présent, les revenus fiscaux de référence sont ceux de l'année N-2. Cette même base de calcul de l'aide reste en place en 2021, mais à compter de janvier 2022, seront pris en compte les revenus de l'année de l'émission de l'offre de prêt.

En 2019, 92 890 PTZ ont été distribués dont 76% dans le logement neuf, 21% dans l'ancien et 3% en logement HLM, soit une hausse de 6,2% par rapport à 2018. Cette augmentation est sans doute liée au fait que les ménages avaient anticipé la suppression du PTZ neuf en zones B2 et C, à laquelle le gouvernement a finalement renoncé. Les bénéficiaires du PTZ étaient en grande majorité des jeunes actifs : 17,7% d'emprunteurs de moins de 25 ans et 51,1% dans la tranche d'âge 26-35 ans.

Prêt d'accession sociale ou PAS

Ce prêt conventionné concerne lui aussi la résidence principale (acquisition d'un logement neuf ou ancien, achat d'un terrain à bâtir). Il peut également servir à financer des travaux dans un logement existant pour améliorer la performance énergétique, l'agrandir ou transformer un local en logement d'habitation. Dans ce cas, les travaux devront être achevés dans le délai de remboursement du prêt.

Les conditions de ressources sont alignées sur celles du PTZ. Et comme le PTZ, le PAS est distribué par les établissements de crédit ayant passé une convention avec l'État. Mais à la différence du premier, il permet de financer la totalité de l'opération, à l'exception des frais de notaire et d'agence immobilière. Il nécessite donc un minimum d'apport personnel pour financer ces dépenses.

Le PAS peut être remboursé sur une durée comprise entre 5 et 30 ans, voire 35 ans, ce qui constitue une entorse aux règles émises par le Haut Conseil de Stabilité Financière, imposant la limite de remboursement à 25 ans.

Comme il s'agit d'un prêt garanti par l'État, les banques font moins de difficultés pour l'accorder, contrairement à un prêt classique. Elles doivent respecter des taux plafonds définis par la SGFGAS (Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l'Accession Sociale à la propriété), qui sont légèrement supérieurs aux taux de l'usure applicables selon la durée de remboursement. Ces taux sont nets, c'est-à-dire qu'ils renvoient au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui agrège tous les frais nécessaires à l'obtention du prêt dont l'assurance emprunteur.

Tableau des taux plafonds pour le PAS

Taux	Durée	Taux maximum
Fixe	Inférieure ou égale à 12 ans	2,30 %
	Entre 12 et 15 ans	2,50 %
	Entre 15 et 20 ans	2,65 %
	Supérieure à 20 ans	2,75 %
variable	Quelle que soit la durée	2,30 %

En pratique, les banques accordent un taux PAS dans la moyenne des taux du marché, et comme pour un crédit classique, le taux d'intérêt comme l'assurance de prêt se négocient !

Le PAS présente 3 autres avantages :

l'inscription hypothécaire (obligatoire à partir de 15 000€) est exonérée de la taxe de publicité foncière ;
les frais de dossier sont plafonnés à 500€ ;
les émoluments du notaire sont réduits.

Prêt Action Logement

Créé en 1943, le 1% Logement ou 1% patronal est un dispositif d'aide à l'accession financé par la PEEC (Participation des Employeurs à l'Effort de Construction), une contribution versée chaque année par les entreprises du secteur privé (y compris agricole) de plus de 50 salariés. Aujourd'hui la PEEC représente non pas 1% de la masse salariale mais 0,45%.

Le Prêt Action Logement (PAL) est destiné aux salariés du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus. Les personnels du secteur agricole sont éligibles au Prêt Agri-Accession.

Le PAL est devenu plus avantageux depuis septembre 2020, puisque le taux d'intérêt nominal est passé de 1% à 0,50% (hors assurance emprunteur obligatoire). Il permet de financer jusqu'à 40 000€ de l'opération, qu'il s'agisse :

d'une construction ;
de l'achat d'un logement à titre de résidence principale, neuf ou ancien, avec ou sans travaux ;
de l'accession sociale à la propriété dont la vente HLM ;
de l'accession en bail réel solidaire ;
de l'agrandissement d'un logement existant (montant plafonné à 20 000€).

Vous devez respecter les plafonds de ressources, dépendant de la zone géographique et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. La durée de remboursement est limitée à 25 ans. Le PAL est cumulable avec le prêt travaux proposé par ce même organisme (jusqu'à 10 000€ remboursables sur 10 ans max. à un taux réduit égal au taux du Livret A en vigueur au 31 décembre de l'année N-1 avec un taux plancher de 1 %).

Ces trois prêts (PTZ, PAS et PAL) peuvent être cumulés. Vous pouvez compléter avec d'autres sources de financement, certaines collectivités locales ou départements accordent en effet des subventions ou des prêts destinés à faciliter l'accession à la propriété ou à améliorer le logement pour les emprunteurs modestes. Les fonctionnaires, qui ne sont pas éligibles au Prêt Action Logement, ont accès à un prêt aidé spécifique, attribué en complément d'un PAS.

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Retirer le montant des équipements du prix de vente : vous avez le droit de demander la dissociation du prix de vente et des biens mobiliers (cuisine, salle de bain, électroménager, etc.), dans la limite de 5% de la valeur du bien. Important : les primo-accédants et les personnes qui achètent un bien neuf, qu'elles soient primo ou secundo-accédantes, seront exemptés de la hausse des frais de notaire en 2025. Modification de la taxation des plus-values immobilières Plus-values sur la résidence principale Jusqu’à présent, la plus-value éventuelle sur la vente de la résidence principale est totalement exonérée d’impôt. Un amendement au Projet de Loi de Finances 2025 (PLF 2025) prévoit de conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de 5 ans. L’objectif est de faire obstacle aux spéculateurs qui achètent un bien, puis le revendent rapidement, bénéficiant ainsi de l’avantage fiscal. 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Un amendement prévoit de supprimer les abattements pour durée de détention et d’appliquer un abattement calculé à partir du prix d’achat actualisé en fonction de l’inflation. La plus-value serait alors taxée à 30%, identique à la flat tax appliquée sur les produits de placement. Si la réforme est votée, elle se mettra en place à partir de janvier 2026 pour les terrains à bâtir et de janvier 2027 pour les biens construits. Changement du régime fiscal sur les locations meublées Les propriétaires sous statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) ne pourront plus profiter de la déduction d’une partie des charges de leurs revenus locatifs en cas de vente. Le PLF 2025 supprime l’avantage fiscal lié à l’amortissement lors de la revente du bien : la somme des amortissements déduits sera en effet réintégrée dans le calcul de la plus-value. 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Santé dentaire : vers un remboursement des implants en 2025

Jusqu’à présent, les implants dentaires ne bénéficient d’aucun remboursement de la part de l’Assurance maladie. Les mutuelles peuvent proposer une prise en charge qui reste partielle et ne couvre jamais la lourde dépense engagée. Cela pourrait changer à l’avenir. La Haute Autorité de Santé (HAS) se dit favorable au remboursement des implants, comme cela se fait déjà pour les prothèses dentaires. Remboursement implant dentaire : avis favorable de la HAS Pour améliorer l’accès aux soins dentaires, la HAS s’est prononcée, mercredi 6 novembre, en faveur du remboursement des actes implanto-prothétiques par l’Assurance maladie. En cas de dent(s) manquante(s), l’autorité de santé recommande que soit garantie la prise en charge financière des implants dentaires selon des modalités qui reste à définir. Actuellement, la seule option remboursée pour un patient édenté est la pose d’un bridge via le dispositif 100% Santé : après intervention de la Sécurité Sociale et de la mutuelle santé, le remboursement est intégral si l’équipement est sélectionné dans le panier sans reste à charge, ou partiel sur la base de tarifs encadrés ou libres. Le défaut du bridge est de détériorer les dents voisines car il s’appuie sur elles. En revanche, l’implant dentaire s’avère non seulement la solution prothétique la plus esthétique, mais il évite surtout d’endommager les dents situées à gauche et à droite de la dent manquante. La HAS étudie la pertinence de la prise en charge financière des implants pour 2 types d’édentement : Édentement complet par prothèse amovible complète implanto-retenue (PACIR) : cette solution améliore la stabilité des dentiers. Édentement unitaire (une ou deux dents) prothèse fixée unitaire supra-implantaire (PFUSI) : ce dispositif permet de conserver les dents saines adjacentes contrairement au bridge traditionnel. En France, comme partout ailleurs dans le monde, le nombre de personnes édentées ne cesse d’augmenter en raison de l’allongement de l’espérance de vie. D’ici 2030, environ 30% de la population mondiale serait touchée par un édentement total. Perdre une ou plusieurs dents, voire se retrouver complètement édenté, constitue un triple handicap (fonctionnel, esthétique et social) qui a des conséquences sur la santé en général, comme la dénutrition. Malgré l’absence de prise en charge par le régime général, un million d’implants dentaires ont été réalisés en France en 2023. Implants : La solution pour une bonne santé bucco-dentaire Restaurer sourire et fonction Les implants dentaires représentent aujourd'hui la solution médicale la plus performante pour remplacer une dent manquante. Au-delà de l'aspect esthétique, ils garantissent une reconstruction complète et durable de l'appareil dentaire. Bénéfices essentiels : Préservation de la structure osseuse : L'implant stimule naturellement l'os maxillaire, prévenant sa fonte progressive. Restauration complète de la mastication : Efficacité identique à une dent naturelle. Protection des dents adjacentes : Évite la migration et le déséquilibre dentaire. Technique moderne Réalisés en titane biocompatible, les implants s'intègrent parfaitement à la mâchoire. La pose, réalisée par des professionnels experts, garantit une intervention minimaliste et un résultat optimal. Santé globale Un implant dentaire ne répond pas simplement à un problème local. Il contribue significativement au bien-être général : meilleure alimentation, confiance restaurée et prévention des complications à long terme. Choisir un implant, c'est préserver durablement sa qualité de vie, mais son coût peut être un frein. Quel est le prix moyen d’un implant dentaire ? Le coût d'un implant dentaire varie significativement selon plusieurs facteurs essentiels. En moyenne, les patients peuvent s'attendre à investir entre 1 500 € et 3 500 € par implant. Cette fourchette de prix dépend de plusieurs paramètres : Complexité de l'intervention chirurgicale : Les cas nécessitant une greffe osseuse ou un traitement préalable augmentent naturellement le coût total. Expertise du praticien : Un chirurgien-dentiste spécialisé et expérimenté proposera généralement des tarifs plus élevés. Qualité des matériaux utilisés : L'implant peut être réalisé en titane ou en zircone, avec des prix variant selon la technologie. Localisation géographique : Les tarifs diffèrent sensiblement entre les grandes métropoles et les zones rurales. Comment sont remboursés les implants dentaires par les mutuelles ? Remboursement Sécurité Sociale La Sécurité sociale ne prend malheureusement pas en charge l’implantologie dentaire, la considérant comme un acte de convenance. Les patients doivent donc supporter l'intégralité du coût. Remboursement par la mutuelle Les mutuelles proposent différentes approches de remboursement : 1 - Niveau de garantie Les contrats les plus complets peuvent rembourser entre 30% et 70% du coût de l'implant. Certaines mutuelles appliquent des plafonds annuels spécifiques qui peuvent aller au-delà de 1000€. 2 - Options de remboursement Certaines mutuelles proposent des forfaits prothèses et implants dentaires. D'autres incluent une partie des implants dans leurs garanties "soins dentaires". Comment optimiser le remboursement d’un implant dentaire Vérifiez précisément votre contrat mutuelle Demandez des devis détaillés auprès des chirurgiens-dentistes Comparez plusieurs mutuelles avant souscription La surcomplémentaire dentaire peut s’avérer une alternative pertinente pour diminuer voire supprimer le reste à charge sur les implants dentaires. Il convient d’arbitrer entre le surcoût représenté par ce 3ème niveau de couverture et le reste à charge que vous êtes prêt à assumer avec votre mutuelle actuelle. Un implant dentaire représente un investissement dans votre santé et votre bien-être. Malgré son coût élevé, c'est une solution durable et esthétique pour remplacer une ou plusieurs dents manquantes. Un grand pas vient d’être fait en faveur du remboursement de cet acte prothétique onéreux. Reste à savoir quand la mesure sera mise en œuvre et quel sera le niveau de ce remboursement.

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Changement d'assurance prêt immobilier : -60% sur vos cotisations

L'assurance emprunteur représente une part significative du coût total de votre crédit immobilier. Grâce à la loi Lemoine entrée en vigueur en 2022, vous pouvez désormais réaliser jusqu'à 60% d'économies sur vos cotisations d'assurance de prêt en changeant de formule. Découvrez comment optimiser votre contrat et réduire significativement vos mensualités. Pourquoi changer d'assurance de prêt immobilier ? L'assurance emprunteur est imposée par la banque lors de la souscription d'un crédit immobilier. Elle protège à la fois l'emprunteur et le prêteur en cas d'invalidité, décès ou d’incapacité temporaire de travail. Cependant, les contrats proposés par les banques sont très souvent plus chers que ceux des assureurs spécialisés. Des économies considérables à la clé Économie moyenne entre 5 000€ et 15 000€ sur la durée totale du prêt Réduction pouvant atteindre 60% des cotisations mensuelles Obligation de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les 2 contrats La loi Lemoine : un tournant majeur pour les emprunteurs Cette réforme historique a bouleversé le marché de l'assurance emprunteur en introduisant trois changements majeurs : Résiliation à tout moment de votre contrat, sans attendre la date d’échéance ni engagement minimum de souscription Suppression du questionnaire médical pour les prêts n’excédant pas 200 000€ et remboursés avant le 60ème anniversaire de l’emprunteur Réduction du délai du droit à l'oubli pour les personnes ayant eu un cancer de 10 à 5 ans ; droit également applicable à l’hépatite C. Le processus de résiliation simplifié La résiliation de votre contrat actuel peut s'effectuer en quelques étapes simples : Demander une délégation d'assurance auprès d'un nouvel assureur Obtenir une proposition avec des garanties au moins équivalentes Envoyer votre demande de résiliation à votre assureur actuel Attendre la validation de votre banque : la réglementation lui impose de formuler sa réponse dans les 10 jours ouvrés. Comment obtenir la meilleure offre d'assurance emprunteur ? Pour maximiser vos économies, plusieurs facteurs sont à prendre en compte : Comparer les offres du marché Utiliser des comparateurs en ligne spécialisés Solliciter plusieurs devis personnalisés Analyser attentivement les garanties proposées Critères à prendre en compte Taux de couverture proposé : l'indicateur du coût de l'assurance est le TAEA ou Taux Annuel Effectif Assurance, obligatoirement mentionné dans tous les supports et contrats (en pourcentage du capital emprunté) Étendue des garanties (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d'emploi) Exclusions de garantie et possibilité de rachat d’exclusions des maladies non objectivables Délais de carence éventuels Les garanties essentielles à maintenir Pour que votre nouvelle assurance soit acceptée par la banque, certaines garanties sont incontournables : Décès et Perte Totale et Irréversible d'Autonomie (PTIA) : couverture socle de tout contrat d'assurance emprunteur Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) Invalidité Permanente Totale ou Partielle (IPT/IPP) Le niveau minimum de couverture est défini par la banque et vous est communiqué via la fiche standardisée d’information remise lors de votre demande de prêt, et la fiche personnalisée qui détaille les garanties spécifiques à votre profil et votre projet immobilier. Focus sur les niveaux de couverture Le pourcentage de couverture doit être adapté à votre situation : Quotité assurance de prêt à 100% recommandée pour l'emprunteur principal (si emprunt à 2), celui qui touche les revenus les plus élevés Possibilité de moduler la couverture pour le co-emprunteur Adaptation selon les risques incarnés par chaque emprunteur Profils éligibles aux meilleures réductions Certains profils peuvent bénéficier de tarifs particulièrement avantageux : Jeunes emprunteurs en bonne santé Cadres avec une profession stable Non-fumeurs Personnes pratiquant une activité sportive régulière Cas pratique : exemple d'économies réalisées Pour un prêt de 250 000€ sur 20 ans (emprunteur âgé entre 25 et 35 ans) : Assurance bancaire au taux moyen de 0,34% : 57€/mois Assurance alternative au taux de 0,09% (taux moyen chez Magnolia.fr pour ce profil) : 15€/mois Économie réalisée : 42€/mois, soit 10 000€ sur la durée du prêt Comment procéder au changement d'assurance ? Pour changer d'assurance de prêt, suivez ces étapes : Rassemblez les documents nécessaires Tableau d'amortissement Conditions générales de votre assurance actuelle Notice d'information (conditions générales) Comparez les offres du marché Utilisez plusieurs comparateurs Contactez des courtiers spécialisés Demandez des devis personnalisés Vérifiez l'équivalence des garanties Analysez les exclusions Comparez les définitions de garanties Vérifiez les délais de franchise Changer d’assurance de prêt, une démarche rentable à long terme La renégociation de votre assurance de prêt immobilier représente une opportunité significative d'économies. Avec des réductions pouvant atteindre 60% de vos cotisations actuelles, cette démarche mérite d'être entreprise, d'autant plus que la loi Lemoine a considérablement simplifié le processus. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier spécialisé pour optimiser vos chances d'obtenir la meilleure offre possible tout en conservant des garanties optimales pour votre prêt immobilier.

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