Prêt professionnel : faut-il une assurance emprunteur ?

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Les commerçants, artisans, chefs d'entreprise, professions libérales ou encore exploitants agricoles peuvent être amenés à contracter un prêt pour démarrer ou financer leur activité, acheter des locaux, des terrains, du matériel ou reprendre une entreprise. La banque va réclamer la souscription à une assurance emprunteur, une protection indispensable pour sécuriser le prêt, qui peut être assortie d'exclusions liées à la profession exercée.

Les règles du prêt professionnel

Le prêt professionnel est destiné à financer tout type de biens, immobiliers (terrain, local, bureau, etc.) comme mobiliers (véhicules, équipement, matériel informatique, etc.) ou des actifs incorporels (fonds de commerce, droit au bail, droit d'entrée dans une franchise, brevets, etc.) en lien avec l'activité professionnelle d'une personne physique ou d'un organisme. Il peut être contracté pour réaliser les investissements nécessaires au démarrage d'une activité ou à son développement. Le prêt bancaire professionnel peut aussi aider au financement en trésorerie.

Le prêt pro fonctionne comme un crédit classique accordé à un particulier, être à taux fixe ou à taux variable, et faire l'objet de report d'échéances ou être remboursé par anticipation. Le taux d'intérêt est généralement plus élevé (environ 20 à 40 points supérieurs). La durée de remboursement n'excède guère 15 ans pour un financement d'actifs immobiliers, et est limitée cinq ans pour des actifs corporels compte tenu de leur durée d'amortissement.

L'analyse de la demande de prêt va porter sur la santé de l'entreprise et non sur les bulletins de salaire du professionnel. L'ancienneté de l'entreprise est également un bon indicateur et va permettre de rassurer la banque quant aux risques de défaillance potentiels.

Les garanties d'un prêt pro

Pour accorder un prêt professionnel, la banque exige des garanties sur le modèle des crédits aux particuliers : caution, privilège du prêteur de deniers, hypothèque, nantissement. L'hypothèque est rarement demandée dans le cadre d'un prêt pro car elle implique d'offrir un bien immobilier en garantie. Il lui est préféré le nantissement de biens, une sûreté réelle qui porte sur un fonds de commerce, des parts sociales, des valeurs mobilières, et s'accompagne généralement d'un nantissement de matériel.

La caution, personnelle ou solidaire, est aussi une garantie pouvant être réclamée par le prêteur. Attention à la caution personnelle qui engage le conjoint si l'emprunteur est marié sous le régime de la communauté. Le plus souvent, les banques exigent le cautionnement par un organisme spécialisé, appelé organisme de caution mutuelle ; les plus connus sont BPIFrance, Saccef et Siagi.

Les spécificités du prêt pro

L'emprunteur étant considéré comme un professionnel, il n'a pas droit aux protections légales appliquées aux emprunteurs particuliers. Les professionnels souscrivant un emprunt ne bénéficient pas de la réglementation régissant les crédits immobiliers ou à la consommation distribués aux particuliers :

pas de délai de réflexion de 10 jours (crédit immobilier) ou 14 jours (prêt conso) à compter de la réception de l'offre de prêt.

Si le prêt pro finance un achat immobilier, la vente est nécessairement conclue sous la conclusion suspensive d'obtention du prêt.

Pour les autres types de financement, dès lors qu'un professionnel achète et emprunte pour des besoins professionnels, c'est le code civil qui fait force de loi et notamment l'article 1134 qui stipule que "les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites". En clair, ce sont les termes du contrat de vente qui font foi. Le contrat peut donc contenir une clause suspensive qui définit les droits et obligations de chacune des parties, et subordonne la vente à l'obtention du prêt concerné.

L'assurance emprunteur : l'autre garantie d'un prêt pro

Comme pour le crédit aux particuliers, l'assurance emprunteur n'est pas une obligation légale mais en pratique, elle sera toujours exigée par la banque pour sécuriser les sommes prêtées. Seuls les prêts pro d'un montant n'excédant pas 10 000€ voire 15 000€ n'ont pas besoin d'être couverts par une assurance.

Au-delà, l'obtention du financement est subordonnée à la souscription d'un contrat d'assurance de prêt pro. En cas d'évènements comme le décès prématuré ou un arrêt de travail de l'emprunteur, l'assurance prend le relai pour rembourser à la banque tout ou partie des mensualités.

Avant d'aborder les caractéristiques d'une assurance emprunteur prêt professionnel, signalons que les intérêts de ce type de prêt, ainsi que les primes d'assurance, sont déductibles du résultat fiscal imposable de l'entreprise (sauf pour les auto-entrepreneurs), ce qui va permettre de minorer l'impôt sur les sociétés.

Les garanties de l'assurance de prêt pro

Comme pour l'assurance de prêt aux particuliers, l'assurance de prêt professionnel comprend des garanties obligatoires et des garanties facultatives. En cas d'emprunteur unique, la quotité d'assurance est obligatoirement de 100% ; en présence de deux ou plusieurs co-emprunteurs, l'assurance peut couvrir chaque personne à 100% ou au prorata (50/50 ou 40/60 par exemple), la somme des quotités devant toujours atteindre au minimum 100%.

La banque va réclamer une garantie décès-invalidité qui entre en jeu en cas de décès ou de perte totale et irréversible d'autonomie (PTIA). À cette couverture socle, sera ajoutée une garantie incapacité temporaire de travail (ITT) qui intervient en cas d'arrêt de travail pour maladie ou accident. Dans la première situation, l'assurance rembourse le capital restant dû, dans la seconde, le remboursement des mensualités est assuré temporairement, de manière partielle ou totale, selon les termes du contrat et la quotité assurée.

Les garanties invalidité et incapacité (ITT, Invalidité Permanente Totale et Invalidité Permanente Partielle) peuvent être assorties, moyennant une surprime, d'une couverture de certaines pathologies, appelées maladies non objectivables (MNO), à savoir les affections physiques et psychiques considérées comme non quantifiables par les professionnels de santé : affections disco-vertébrales, troubles psychiques et psychiatriques, fatigue chronique ou épuisement professionnel (burn-out).

Les exclusions de garantie

L'emprunteur pro qui a souffert ou souffre d'une MNO doit obligatoirement la déclarer dans le questionnaire de santé. Étant considéré comme un profil à risques aggravés, l'assureur lui proposera une surprime ou une clause d'exclusion. En cas de survenance d'une MNO en cours de prêt, sans antécédent, il conviendra de vérifier les clauses d'exclusion inscrites au contrat, car les MNO ne sont pas couvertes sauf rachat d'exclusion.

Les exclusions peuvent être liées à la profession exercée. Un restaurateur, un chirurgien, un dentiste ou toute autre profession de santé a besoin de l'usage de ses mains, raison pour laquelle la pratique d'un sport à risque n'est pas couverte par l'assurance emprunteur.

Le libre choix de l'assurance de prêt pro

À l'instar de tout emprunteur particulier, le professionnel peut choisir librement l'assurance qui va couvrir son prêt. La banque va systématiquement proposer son assurance groupe, mais depuis la loi Lagarde, chaque emprunteur peut faire jouer la concurrence et souscrire un contrat externe à garanties au moins équivalentes. Les offres déléguées sont bien souvent moins chères que les contrats bancaires, tout en apportant des garanties sur-mesure.

Le changement d'assurance en cours de prêt pro est également possible via la la loi Hamon (durant la première année) ou l'amendement Bourquin (au-delà de la première échéance), à la triple condition que :

le prêt finance l'achat d'un bien immobilier à usage mixte (habitation + activité professionnelle comme dans le cas d'un cabinet médical avec appartement au-dessus) ;
le prêt est souscrit par une personne physique et non par une personne morale ;
l'équivalence de garanties doit être respectée.

Depuis le 1er juin 2022, il est possible de résilier un contrat d’assurance de prêt immobilier à tout moment et sans frais grâce à la loi Lemoine. Les réglementations Hamon et Bourquin deviennent caduques et sont remplacées par ce dispositif unique introduit par cette réforme d’envergure. Le changement d’assurance à tout moment s’appliquera à toutes les personnes détentrices d’un crédit immobilier à compter du 1er septembre 2022. L’équivalence de niveau de garanties reste un préalable à l’acceptation de la banque d’une assurance déléguée.

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Prêt Immo CIC Nouvelles Formes d’Emploi : le crédit pour les CDD

Accéder au crédit immobilier quand on n’est pas employé en CDI (Contrat à Durée Indéterminée) est très compliqué. Les chiffres montrent que le taux de propriétaires en CDD est bien inférieur à celui des détenteurs de CDI. Les banques privilégient la stabilité financière mais dans un marché du travail en pleine mutation, elles ont le devoir de s’adapter. Le CIC innove en lançant en septembre 2024 le Prêt Immo Nouvelles Formes d’Emploi, un crédit immobilier accessible à ses clients qui ne travaillent pas en CDI. Rendre le crédit immo accessible aux emprunteurs en CDD Une toute récente étude de l’Ifop pour le CIC révèle que seulement 45% des personnes qui travaillent sans CDI sont propriétaires de leur logement, contre 60% pour les salariés en CDI. D’autres chiffres illustrent les difficultés accrues des personnes sans CDI pour accéder à un financement bancaire pour leur projet immobilier : 36% des demandes de prêt des non-CDI sont recalées, contre 25% pour les autres. 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En 2021, le ministère du travail estimait que l’explosion du recours aux contrats courts « mettait en évidence un changement de comportements d’embauche important ». Accéder à un crédit immobilier sans CDI est une exception que le CIC veut contredire en en faisant une norme. La banque va s’employer à ne pas confondre rigueur avec rigidité. Modalités du Prêt Immo CIC Nouvelles Formes d’Emploi Emprunteurs sans CDI éligibles Le CIC adapte sa politique commerciale en matière de crédit immobilier à ses clients fidèles, à savoir ceux qui détiennent un compte chez lui depuis au moins 3 ans, et qui ont comme statut ou contrat de travail : CDD Intérim hors CDI Saisonnier Intermittent du spectacle Auto-entrepreneur ou free-lance. 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Ces modulations temporaires seront sans frais ni justificatifs, et autorisées jusqu’à 10 fois sur la durée totale du prêt. Dans le cadre d’un crédit classique, la possibilité de moduler les échéances est toujours facturée. Précisons que toute réduction du montant de la mensualité entraîne systématiquement une hausse du coût final du crédit. Voici un exemple fourni par le CIC avec un prêt de 250 000€ sur 20 ans au taux nominal de 4% (hors assurance emprunteur obligatoire), soumis à modulation au bout de 3 ans d’amortissement : Modulation à la baisse de 50% de la mensualité sur une période de 4 mois : la mensualité passe de 1 515€ à 757€. La durée de remboursement est rallongée de 4 mois et le coût total du crédit augmente de 2 944€. Modulation à la hausse de 50% de la mensualité sur une période de 4 mois : la mensualité passe de 1 515€ à 2 272€. La durée de remboursement est raccourcie de 4 mois et le coût total diminue de 2 866€. Jusqu’à fin 2024, le CIC donne un coup de pouce supplémentaire en accordant un bonus de 20 000€ à taux 0% aux emprunteurs de moins de 35 ans qui souscrivent en complément un PTZ pour financer leur achat. Souhaitons que d’autres banques emboîtent le pas au CIC en proposant un prêt à l’habitat flexible et adapté aux candidats sans CDI. Voilà une nouvelle voie pour redynamiser le marché de l’immobilier, en légère reprise depuis la baisse des taux d’intérêts.

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Arnaques aux faux prêts immobiliers : 6 signes pour se protéger

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Les escrocs sévissent sur les réseaux sociaux avec des fausses publicités de crédit à l’habitat ou de faux sites de comparateurs de crédit. Les plus crédules transmettent leurs coordonnées et sont ensuite démarchés par téléphone ou par mail. Pour accréditer leur discours, les voleurs n’hésitent pas à utiliser les logos de prestataires parfaitement agréés par les autorités financières. Les victimes signent alors une fausse offre de prêt et versent un apport personnel par virement, parfois au sein même de la banque dont le nom a été usurpé. La méthode est identique concernant le rachat de crédit. Les victimes sont généralement des personnes qui ont engagé des travaux de rénovation énergétique et qui sont démarchées par téléphone pour faire un regroupement de crédit. L’escroc, qui se présente comme un courtier, leur demande de faire un virement pour solder le premier crédit sur un compte désigné qui est le sien. Le ménage abusé se retrouve alors à rembourser deux fois le crédit. Repérer une fausse offre de prêt immobilier Certains signes, dont certaints facilement repérables, doivent vous alerter sur la tentative d’arnaque au faux crédit. Faux nom de domaine ou faux logo Les escrocs sont passés maîtres dans l’art de créer de faux sites proposant des produits fictifs comme des crédits. Le faux site ressemble parfois à s’y méprendre à l’original. Vérifiez qu’il existe un lien vers les conditions générales de vente (CGV) et vers les mentions légales, toutes deux obligatoires. Voici d’autres vérifications à faire : Allez sur le service WHOIS qui permet de vérifier le nom de domaine et le propriétaire d’un site web : si le site est hébergé à l’étranger ou s’il est récent, renoncez. L’adresse du site doit toujours commencer par https:// avec un petit cadenas à gauche de l’adresse : cela indique un site offrant un paiement sécurisé. Tapez le nom du site suivi de « arnaque » pour vérifier s’il existe un article ou un forum le dénonçant. Repérez les fautes d’orthographes, les erreurs de frappe ou les expressions inappropriées : un organisme crédible comme l’administration ou les banques n’en fait pas. Taux trop attractif L’indice qui doit immédiatement vous mettre la puce à l’oreille est un taux trop bas, bien en-deçà de la moyenne du marché, et proposé avant même de négocier au regard de votre profil. Cliquez sur les comparateurs en ligne pour vérifier le niveau actuel des taux d’emprunt : un taux inférieur de 0,5 à 2 points est forcément une arnaque. Le taux d’intérêts sur 20 ans oscille actuellement entre 3,35% et 3,75% pour un très bon ou bon dossier, et au-dessus de 4% pour les autres (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Pas de mention du TAEG L’organisme prêteur doit vous fournir toutes les informations réglementaires avant la signature de l’offre de prêt. Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) doit obligatoirement être mentionné dans toutes les publicités, les offres de crédit et les contrats de prêt. Cet indicateur agrège tous les coûts liés à l’obtention du financement, dont l’assurance emprunteur. Annonce pressante Si l’on vous promet un crédit dans les 24h ou 48h, ou que l’annonce vous demande de vous décider très rapidement, passez votre tour. Un vrai courtier ou conseiller bancaire a besoin de temps pour étudier votre dossier, analyser tous les éléments de solvabilité, avant de formuler une offre de prêt. Identité du courtier Vous avez tous les outils pour vérifier l’identité du courtier. Ce dernier doit être dûment enregistré à l’Orias, le registre officiel des intermédiaires en assurance, banque et finance, placé sous la tutelle du ministère de l’Économie. Le site est accessible à tous et permet de vérifier que l’intermédiaire est bien homologué et autorisé à exercer. L’ACPR donne par ailleurs accès au public à la liste noire des sites ou entités non autorisés à proposer en France. Demande d'argent Dernier indice qui doit vous alerter sur l’escroquerie en cours, l'arnaqueur vous demande de verser de l’argent. Les courtiers n’ont pas le droit d’encaisser une quelconque somme d’argent avant le déblocage des fonds ou la signature de l’acte authentique chez le notaire. Ils ne peuvent en outre encaisser d’apport personnel ni le solde d’un crédit. La confusion avait pu l’emporter il y a un an quand certains courtiers ayant pignon sur rue avaient facturé des frais de courtage abusifs alors qu’aucune offre de prêt n’avait été signée. Ils justifaient cela par le service de conseil.

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Santé : le rôle des pharmaciens et opticiens élargi depuis juin 2024

Si vous souffrez d’une angine ou d’une cystite, vous n’avez plus besoin de passer par votre médecin traitant pour vous faire prescrire des médicaments, il suffit d’aller en pharmacie pour les obtenir. Les fonctions des opticiens ont été par ailleurs élargies en cas de modification de la correction visuelle. Ces deux mesures visent à désengorger les cabinets des médecins généralistes et des ophtalmologistes tout en apportant une solution aux déserts médicaux. Voici tout ce qu’il faut savoir sur les nouvelles prérogatives de ces deux professionnels de santé et la prise en charge par l’Assurance maladie et les mutuelles. Nouvelles prérogatives pour les pharmaciens Il est désormais possible d’obtenir des antibiotiques dans une pharmacie sans ordonnance d’un médecin en cas d’angine ou de cystite. Cette nouvelle mesure contenue dans la loi de financement de la Sécurité sociale 2024 est entrée en vigueur le 19 juin dernier. Pour que le pharmacien puisse délivrer le traitement, il doit avoir suivi une formation spécifique obligatoire, sauf s’il a déjà suivi une formation mentionnée dans l’arrêté du 17 juin 2024. Fonctionnement du dispositif en pharmacie L’obtention d'antibiotiques sans ordonnance en cas d’angine suspectée est autorisée uniquement aux patients âgés de plus de 10 ans. Avant de vous délivrer le traitement médicamenteux, le pharmacien habilité doit réaliser un TROD, ou Test Rapide d’Orientation Diagnostique qui va permettre de confirmer ou d’écarter l’origine bactérienne à streptocoque A de l’angine. Il s’agit d’un simple prélèvement effectué à l’aide d’un écouvillon au fond de la gorge. En cas de test positif, le pharmacien peut délivrer les antibiotiques adaptés. Le traitement de la cystite obtenu directement en pharmacie concerne les femmes âgées entre 16 et 65 ans. En cas de symptômes sans fièvre, le pharmacien demande à la patiente de réaliser un test urinaire sur bandelette, avant de délivrer le médicament si le résultat est positif. Pour ces deux pathologies, angine à streptocoque A et cystite, les médicaments fournis en pharmacie sans prescription d’un médecin sont remboursés par l’Assurance maladie aux conditions habituelles, dès lors qu’ils font partie des produits remboursables. Votre mutuelle santé prend en charge le ticket modérateur, c’est-à-dire la différence entre le tarif conventionné et le remboursement de la Sécu. Attestation de délivrance Le pharmacien doit vous remettre une attestation de délivrance et inscrire toutes les informations relatives à la délivrance du traitement dans votre DMP (Dossier Médical Partagé), à savoir : Nom du pharmacien Date de réalisation du test Identification unique du test Nom du médicament Posologie et durée du traitement. Si vous n’avez pas de DMP ou si l’inscription n’est pas possible, le pharmacien doit alors transmettre l’attestation à votre médecin traitant. Pour mémoire, le DMP n’est pas obligatoire et n’a aucune incidence sur vos remboursements. Il s’agit d’un espace de stockage sécurisé de vos données de santé que vous pouvez partager selon votre consentement avec les professionnels de santé qui vous soignent. Nouvelles attributions pour les opticiens Depuis le 29 juin 2024, les modalités de primo-prescription de verres correcteurs ou de lentilles de contact évoluent. Les opticiens-lunetiers ont désormais le droit d’adapter la prescription de l’ophtalmologiste ou de l’orthoptiste lors de la première délivrance sous réserve de respecter les conditions suivantes : L’ordonnance ne doit pas mentionner une éventuelle opposition de l’ophtalmologiste à toute modification de correction. L’opticien doit réaliser un examen de réfraction pour vérifier la correction nécessaire. Il doit solliciter l’accord écrit du prescripteur en l’informant de l’adaptation envisagée. Il doit utiliser une messagerie sécurisée ou un moyen garantissant la confidentialité des échanges. L’absence de réponse dans les 10 jours vaut pour accord. L’opticien conserve la réponse du prescripteur jusqu’à expiration de la durée de validité de l’ordonnance. L’opticien est par ailleurs autorisé à procéder au renouvellement de délivrance de verres correcteurs sans que vous ayez besoin de retourner consulter votre ophtalmo, dès lors que votre ordonnance est toujours valide. Là encore, l’opticien doit réaliser un examen de réfraction avant d’adapter la correction, sauf opposition du prescripteur expressément mentionnée sur l’ordonnance. 100% Santé en optique Les lunettes de correction (verres et monture) peuvent être intégralement remboursées dans le cadre du dispositif 100% Santé. Cette réforme en place depuis 2021 supprime les restes à charge en optique, prothèses dentaires et aides auditives pour tout équipement sélectionné dans le premier panier de soins. Si vous êtes couvert par une mutuelle responsable, vous n’avez rien à payer, l’appareillage étant entièrement pris en charge par la Sécu et l’organisme complémentaire. Vous êtes toutefois libre de choisir un produit hors du panier 100% Santé. Auquel cas, vous vous exposez à des restes à charge plus ou moins bien remboursés par votre mutuelle en fonction du niveau de garanties souscrit. Il est possible de panacher, c’est-à-dire de choisir une monture en dehors du panier 100% Santé et des verres sans reste à charge, et inversement. La monture est toujours remboursée par la mutuelle responsable dans la limite de 100€. Selon la réglementation, le renouvellement d’un équipement complet en optique (verres et monture) est fixé à 2 ans pour les adultes et les enfants de 16 ans et plus, et à 1 an pour les enfants de moins de 16 ans. Un renouvellement anticipé est cependant autorisé en cas de dégradation de la vue. Lorsque l’équipement est choisi en dehors du dispositif 100% Santé, la prise en charge par la Sécu est abaissée et il n’y a aucune obligation de couverture intégrale par le contrat responsable.

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