Premier crédit immobilier : les infos à connaître en 2024

C’est votre premier projet d’achat immobilier. Le saut dans le grand bain, car la démarche peut impressionner et demande un certain courage pour la mener à bien. Voici les conditions actuelles d’emprunt pour un primo-accédant, du taux d’intérêts au choix de l’assurance de prêt, en passant par le PTZ nouvelle version.

Crédit primo-accédant

Niveau des taux de crédit immobilier

L’année 2024 débute avec une amélioration sur le front des taux. Après quasiment deux ans de hausse ininterrompue, les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont orientés à la baisse. Ils ont perdu 50 points de base depuis décembre dernier, passant en moyenne de 4,50% à 4% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Sur une durée plus longue de 25 ans (max. autorisée sauf exceptions), le taux moyen se situe autour de 4,15%.

Le taux proposé par la banque dépend de votre dossier, l’âge n’a aucune influence ; celui-ci en aura en revanche sur le coût de l’assurance de prêt (voir plus bas). En fonction de votre solidité financière (niveau des revenus, ancienneté dans l’entreprise, épargne, comptes bancaires dans le vert, pas de crédits en cours), l’établissement sera en mesure de faire une offre de prêt plus ou moins compétitive.

Passez par un courtier pour mettre les banques en concurrence, gagner du temps et optimiser votre demande de prêt. Sa rémunération n'est due qu'une fois l'offre de prêt signée.

Selon votre profil, vous pourrez éventuellement bénéficier d’une décote, ou au contraire, écoper d’un taux supérieur à la moyenne. La faisabilité de votre demande de prêt repose sur votre capacité d’emprunt, elle-même liée à différents facteurs.

Taux d’endettement

Les autorités financières ont mis en place un encadrement strict du crédit immobilier depuis janvier 2022. Ces normes s’appliquent à tous les emprunteurs et sont juridiquement imposées aux banques.

La première règle concerne le taux d’endettement ou taux d’effort : il ne doit pas outrepasser les 35% des revenus nets, avant impôt, et assurance emprunteur incluse. Si vous gagnez 3 500€ par mois, vous pouvez théoriquement consacrer 1 225€ au remboursement d’un ou plusieurs crédits. En fonction de votre reste à vivre, c’est-à-dire que la somme mensuelle qui vous reste pour assumer les dépenses du quotidien, la banque pourra décider d’abaisser le taux d’endettement.

Durée de remboursement

Deuxième règle, la durée de remboursement ne doit pas dépasser 25 ans, mais elle peut aller jusqu’à 27 ans si vous achetez un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Dans ce cas, l’enveloppe des travaux doit représenter au moins 10% du montant de l’opération.

Ces deux limites conjuguées (taux d’endettement et durée d’amortissement) nous conduisent à la troisième et dernière règle : le montant emprunté ne peut excéder 7 années de revenus.

Le régulateur accorde toutefois une marge de flexibilité qui permet aux banques de distribuer des crédits selon leurs propres critères d’octroi. Pour 20% de leur production semestrielle de crédits immobiliers, elles peuvent s’affranchir des règles à destination de la primo-accession et de l’acquisition de la résidence principale.

Apport personnel

Pour minimiser le recours à l’emprunt et pour convaincre la banque de vous accorder le financement, la présence d’un apport personnel est essentielle. La mise en œuvre des normes d’octroi a obligé les banques à renforcer leurs exigences en la matière. En général, le niveau de l’apport personnel est élevé, entre 20% et 30% du montant d’une opération. Pour les primo-accédants, souvent de jeunes ménages qui débutent dans la vie active, l’épargne est minime voire inexistante.

Une solution consiste à booster son apport personnel grâce à la famille. À défaut de solution en interne, comptez sur l’éventuelle magnanimité de la banque pour considérer les aides publiques comme mise de fonds.

Aides à l’accession

Les courtiers plaident depuis longtemps pour que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) soit pris en compte comme apport personnel. Si vous achetez votre résidence principale pour la première fois, vous êtes éligible à ce prêt sans intérêts pour l’emprunteur, accordé par certaines banques ayant passé une convention avec l’État.

Selon vos ressources, le PTZ peut financer entre 20% et 50% du montant de l’opération et doit toujours être complété par un crédit classique. À compter de ce mois d’avril, le PTZ 2024 s’ouvre à de nouveaux bénéficiaires grâce à l’élargissement de centaines de communes en zone tendue et au rehaussement des plafonds de ressources.

Le dispositif est désormais centré sur l’achat ou la construction d’un logement neuf en habitat collectif et ne permet plus de financer l’acquisition d’une maison individuelle neuve. L’achat dans l’ancien reste possible en zones B2 et C sous conditions de travaux (au moins 25% du montant de l’opération avec un gain de performance énergétique).

Le PTZ peut se cumuler avec d’autres aides à l’accession (prêt conventionné, aides de l’Anah) dont celles éventuellement distribuées au niveau des collectivités locales.

Choix de l’assurance emprunteur

Dernier paramètre et non des moindres, l'assurance de prêt immobilier. Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque va exiger diverses garanties :

l’hypothèque ou la caution : la seconde est plus largement utilisée, car plus simple à mettre en place (pas d’acte notarié) et surtout, en fin de prêt et en l’absence d’accident de remboursement, vous pouvez récupérer environ 70% des sommes versées sur le fonds mutuel de garantie (FMG).
l’assurance emprunteur : elle intervient au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). La banque est remboursée à hauteur des garanties souscrites et de la quotité si vous empruntez à deux.

Le choix de l’assurance est crucial, car cette dépense incontournable pèse entre 20% et 40% du coût global de votre crédit immobilier. En tant que jeune primo-accédant, qu’on présume en bonne santé, vous êtes a priori un profil sans risque excessif, contrairement aux emprunteurs plus âgés pour lesquels les risques potentiels de santé pénalisent le coût de l’assurance.

Le taux d’assurance de prêt immobilier oscille entre 0,08% et plus de 1% du capital emprunté selon l’âge de l’emprunteur. Et pour minimiser cette charge, il est vivement recommandé de faire jouer la délégation d’assurance emprunteur. Vous pouvez choisir librement le contrat et refuser la proposition d’assurance de la banque pour lui préférer une offre alternative qui peut être jusqu’à trois fois moins chère. Le seul impératif est de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats.

Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et sollicitez les services d’un courtier en assurance emprunteur pour vous aider à trouver le contrat qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque en termes de couverture minimale.

Si vous souscrivez à l’assurance groupe bancaire, vous aurez tout loisir d’accéder à une offre plus compétitive dans un deuxième temps. La loi Lemoine permet en effet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Voilà un geste simple pour économiser au moins 10 000€.

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Choisir sa mutuelle santé senior : les 5 erreurs à éviter en 2025

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Assurance de prêt immobilier : forte baisse des tarifs depuis 2020

Les primes d’assurance de prêt immobilier connaissent une tendance à la baisse ces dernières années. Contrairement aux autres types d’assurances qui ont vu leurs prix augmenter, et même fortement, l’assurance emprunteur devient financièrement plus accessible. Cette diminution des coûts s’explique notamment par la concurrence accrue entre les banques et les assureurs externes, également par l’évolution de la réglementation en faveur des consommateurs. Qui sont les principaux bénéficiaires de cette baisse ? Comment en tirer le meilleur parti ? Décryptage. Tarifs assurance emprunteur : une baisse moyenne de 27 % sur 5 ans Une étude menée par le comparateur en ligne Magnolia.fr révèle que les prix des assurances emprunteur ont chuté de 27 % en moyenne entre 2020 et 2025. Cette évolution va à contre-courant de la hausse généralisée des autres assurances (variation sur 10 ans) : +16 % pour les assurances auto +35 % pour l’assurance habitation +50 % pour les mutuelles santé. La principale raison de cette baisse est l’ouverture du marché grâce à des réformes législatives successives qui ont favorisé la libre concurrence. Dernière en date, la loi Lemoine a simplifié la résiliation et la substitution des contrats d’assurance de prêt immobilier, permettant aux consommateurs de trouver des offres mieux adaptées à leur profil et à des tarifs plus avantageux que le contrat initial. Depuis 2022, vous pouvez changer d’assurance de prêt immobilier en cours de prêt à tout moment, sans attendre la date d’échéance autrefois requise par les dispositifs précédents (loi Hamon, amendement Bourquin). Cette opportunité peut être saisie dès le lendemain de la signature de l’offre de crédit pour optimiser les économies potentielles. Les emprunteurs de plus de 45 ans : grands gagnants de la baisse des tarifs L’étude de Magnolia.fr met en lumière que les emprunteurs âgés de 45 ans et plus ont bénéficié de la plus forte réduction tarifaire, avec une baisse moyenne de 35 %. Cette tendance s’explique par l’apparition d’offres plus spécifiques chez les assureurs alternatifs, qui permettent aux profils plus âgés d’obtenir des conditions plus favorables. Les personnes présentant un risque aggravé de santé profitent également de ces nouvelles opportunités. Grâce à l’assouplissement des critères et à la suppression du questionnaire médical sous certaines conditions (prêt inférieur ou égal à 200 000€ et remboursé avant le 60e anniversaire de l’emprunteur), elles ont désormais accès à des contrats plus compétitifs sans surprime pour raisons de santé. Les jeunes emprunteurs, âgés de 25 à 40 ans, ne sont pas en reste avec une diminution moyenne des tarifs de 20 %. Déjà avantagés par des primes plus basses grâce à leur profil jugé moins risqué, ils voient l’écart avec les assurances de groupe des banques se creuser davantage en leur faveur. Bancassureurs et alternatifs : une concurrence qui tire les prix vers le bas L’essor des assureurs alternatifs a profondément modifié le marché de l’assurance emprunteur. Alors que les banques continuent de proposer des assurances de groupe aux tarifs souvent élevés pour cause de mutualisation, les prestataires spécialisés offrent des contrats sur-mesure, plus compétitifs et mieux adaptés aux besoins individuels. L’application de la loi Lemoine a joué un rôle clé dans cette transformation. La flexibilité accrue permise par la substitution à tout moment a encouragé davantage de consommateurs à comparer les offres et à opter pour des solutions plus avantageuses. À garanties équivalentes, principe obligatoire pour que la banque accepte une offre externe, la délégation de contrat permet de diviser par 2 à 4 le coût d’une assurance emprunteur. Pour un prêt immobilier de 250 000€ sur 20 ans, le gain moyen est estimé entre 5 000€ et 15 000€. Comparer les offres pour optimiser son assurance emprunteur Vous pouvez faire des économies sur votre assurance de prêt immobilier quand vous le souhaitez, en amont comme en aval. Au moment de la souscription du crédit Grâce à la loi Lagarde, les emprunteurs peuvent choisir une assurance externe dès la signature du prêt, à condition que les garanties soient équivalentes à celles proposées par la banque. La délégation d’assurance permet souvent d’obtenir une assurance jusqu’à 60% moins chère. En cours de prêt Il est possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment grâce à la loi Lemoine. Vous n’avez aucun préavis à respecter, uniquement le principe d’équivalence de niveau de garanties. Plus tôt vous choisissez une assurance plus avantageuse, plus vous réalisez d’économies sur l’ensemble de la durée du prêt. Un écart de prime de quelques dizaines d’euros par mois peut représenter des milliers d’euros d’économies sur plusieurs années. Négocier son assurance de prêt : premier levier d’économies Beaucoup d’emprunteurs se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt de leur prêt, négligeant l’impact du coût de l’assurance. Pourtant, optimiser son assurance emprunteur peut générer des économies encore plus importantes qu’une légère baisse du taux de crédit. Sachez que l’assurance pèse en moyenne un tiers du coût global d’un prêt immobilier, soit la deuxième dépense après les intérêts d’emprunt. Prenons un exemple concret : Critère Scénario initial Scénario avec taux d’intérêts réduit Scénario avec taux assurance réduit Scénario combinant taux d’intérêts et taux d’assurance réduits Montant de l’emprunt 250 000 € 250 000 € 250 000 € 250 000 € Durée 20 ans 20 ans 20 ans 20 ans Taux nominal 3,50 % 3,40 % 3,50 % 3,40 % Coût total intérêts 97 976 € 94 901 € 97 976 € 94 901 € Taux assurance 0,34 % 0,34 % 0,16 % 0,16 % Cotisation annuelle assurance 852 € 852 € 396 € 396 € Coût total assurance 17 000 € 17 000 € 7 920 € 7 920 € Économie sur les intérêts - 3 075 € - 3 075 € Économie sur l’assurance - - 9 080 € 9 080 € Économie totale - 3 075 € 9 080 € 12 155 € Ce cas illustre l’importance de comparer et renégocier son assurance de prêt autant, sinon plus, que son taux d’intérêts. Miser uniquement sur la négociation du taux de crédit peut être une erreur si le coût de l’assurance est négligé. Un marché de l’assurance de prêt en pleine mutation au bénéfice des emprunteurs L’évolution du marché de l’assurance emprunteur en 2025 marque une véritable rupture avec les pratiques passées. L’ouverture à la concurrence, soutenue par les évolutions législatives, a permis de tirer les prix vers le bas et d’offrir des conditions plus avantageuses à un plus large panel d’emprunteurs. Comparer les offres via des outils en ligne spécialisés est aujourd’hui un réflexe essentiel pour toute personne souscrivant un crédit immobilier. Avec des écarts de prix significatifs entre les assurances de groupe et les contrats alternatifs, la vigilance et l’anticipation peuvent permettre de réaliser plusieurs milliers d’euros d’économies sur la durée totale d’un prêt. Un avantage non négligeable dans un contexte économique où la maîtrise des coûts est une priorité pour de nombreux ménages.

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Crédit immobilier avril 2025 : déjà la fin de la baisse des taux ?

Depuis le début de l'année 2024, les taux immobiliers ont connu une baisse progressive et constante, partant de 4,50% pour atteindre environ 3,20 % en mars 2025. Pourtant, un retournement de tendance pourrait être imminent, selon plusieurs experts du secteur. En cause, l'évolution des Obligations Assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, qui restent autour de 3,5 %, et un contexte économique et géopolitique incertain. L'OAT 10 ans : Un indicateur clé pour les banques L'OAT 10 ans, un emprunt d'État servant de référence pour les taux de crédit immobilier, est un indicateur particulièrement scruté par les établissements bancaires. La corrélation entre l'évolution des OAT et les taux immobiliers est forte. Actuellement, cet indice oscille autour de 3,5 %, ce qui pourrait encourager certaines banques à ajuster leurs taux. En ce début avril, le taux moyen pour un prêt immobilier sur 20 ans se situe autour de 3,20% (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). La différence entre l’OAT 10 ans et les taux d’emprunt est à l’avantage de ces derniers, ce qui est un contresens économique (voir plus bas). Si cette tendance haussière de l’OAT 10 ans se confirme, plusieurs établissements pourraient opter pour une hausse modérée, de l'ordre de 10 à 20 points de base. Toutefois, d'autres banques pourraient préférer une stabilisation, notamment en raison d'objectifs commerciaux élevés et de la nécessité d'attirer de nouveaux emprunteurs. Des taux en hausse en avril, mais pas de panique Malgré les premiers signaux de remontée des taux, certains courtiers se veulent rassurants. Comme indiqué plus haut, l’évolution reste contenue à 0,10 voire 0,20 point. Plusieurs facteurs influencent la fixation des taux de crédit, parmi lesquels : Le coût des ressources financières des banques Les taux directeurs de la Banque Centrale Européenne (BCE) Les stratégies commerciales des établissements prêteurs. Certaines banques proposent des offres attractives, qui viennent compléter le prêt initial. Par exemple, le Crédit Agricole propose jusqu'en juin un taux réduit à 1,99 % jusqu’à 25 000 € pour le financement d'un premier logement. Le Crédit Mutuel, quant à lui, met en avant un prêt de 30 000 euros à un taux fixe de 0,99 %. LCL accorde à ceux qui achètent dans le neuf un prêt jusqu’à 50 000 € sans intérêts bancaires, cumulable avec le nouveau PTZ, une aubaine pour les primo-accédants à compter d’avril 2025. Rappelons que votre crédit à l'habitat doit être garanti par une assurance de prêt qui rembourse la banque en cas d’aléas de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail). L’assurance emprunteur est le premier levier pour diminuer le coût d’un prêt immobilier. Appuyez-vous sur la réglementation pour optimiser cette dépense contrainte. Grâce à la délégation d’assurance emprunteur, vous pouvez économiser des centaines voire des milliers d’euros sur la durée de votre crédit, les offres externes étant jusqu'à 4 fois moins chères que les assurances proposées au sein des banques prêteuses. Quels sont les facteurs à surveiller pour les prochains mois ? Si la stabilisation des taux se profile pour avril, plusieurs éléments pourraient influencer leur évolution à la hausse ou à la baisse à moyen terme. Parmi eux : Le contexte géopolitique : un apaisement du conflit en Ukraine pourrait favoriser une baisse des taux, tandis qu'une intensification des tensions entraînerait une hausse. Les politiques budgétaires européennes : le niveau d'endettement des États, notamment de la France et de l'Allemagne, peut rehausser les taux obligataires et, par ricochet, les taux immobiliers. Les décisions de la BCE : bien que la dernière baisse des taux directeurs du 12 mars soit perçue comme un signal positif, les banques restent prudentes avant d'ajuster massivement leurs offres. Une période d'attentisme avant un possible rebond Pour l'instant, les hausses ne sont ni généralisées ni significatives, et les emprunteurs présentant les meilleurs profils peuvent encore bénéficier de taux attractifs, parfois même sous la barre des 3 %. Cependant, les conditions d'accès au crédit risquent de se durcir dans les mois à venir. Contrairement à certaines idées reçues, les banques ne disposent pas d'un accès illimité aux liquidités de la BCE. Elles doivent se financer sur les marchés financiers, où elles entrent en concurrence avec les emprunts d'État pour attirer les investisseurs. Cette contrainte structurelle explique pourquoi une remontée durable des OAT pourrait inévitablement se répercuter sur les taux immobiliers. Conclusion Les semaines à venir seront déterminantes pour l'évolution des taux de crédit immobilier. Si une stabilisation est attendue à court terme, une reprise progressive des hausses n'est pas à exclure d'ici la fin du premier semestre 2025. Pour les emprunteurs, il peut être judicieux de profiter des conditions actuelles avant une éventuelle remontée plus marquée des taux. Emprunter maintenant !

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