C’est votre premier projet d’achat immobilier. Le saut dans le grand bain, car la démarche peut impressionner et demande un certain courage pour la mener à bien. Voici les conditions actuelles d’emprunt pour un primo-accédant, du taux d’intérêts au choix de l’assurance de prêt, en passant par le PTZ nouvelle version.
Crédit primo-accédant
Niveau des taux de crédit immobilier
L’année 2024 débute avec une amélioration sur le front des taux. Après quasiment deux ans de hausse ininterrompue, les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont orientés à la baisse. Ils ont perdu 50 points de base depuis décembre dernier, passant en moyenne de 4,50% à 4% sur la durée de 20 ans (hors assurance emprunteur et coût des sûretés). Sur une durée plus longue de 25 ans (max. autorisée sauf exceptions), le taux moyen se situe autour de 4,15%.
Le taux proposé par la banque dépend de votre dossier, l’âge n’a aucune influence ; celui-ci en aura en revanche sur le coût de l’assurance de prêt (voir plus bas). En fonction de votre solidité financière (niveau des revenus, ancienneté dans l’entreprise, épargne, comptes bancaires dans le vert, pas de crédits en cours), l’établissement sera en mesure de faire une offre de prêt plus ou moins compétitive.
Passez par un courtier pour mettre les banques en concurrence, gagner du temps et optimiser votre demande de prêt. Sa rémunération n'est due qu'une fois l'offre de prêt signée.
Selon votre profil, vous pourrez éventuellement bénéficier d’une décote, ou au contraire, écoper d’un taux supérieur à la moyenne. La faisabilité de votre demande de prêt repose sur votre capacité d’emprunt, elle-même liée à différents facteurs.
Taux d’endettement
Les autorités financières ont mis en place un encadrement strict du crédit immobilier depuis janvier 2022. Ces normes s’appliquent à tous les emprunteurs et sont juridiquement imposées aux banques.
La première règle concerne le taux d’endettement ou taux d’effort : il ne doit pas outrepasser les 35% des revenus nets, avant impôt, et assurance emprunteur incluse. Si vous gagnez 3 500€ par mois, vous pouvez théoriquement consacrer 1 225€ au remboursement d’un ou plusieurs crédits. En fonction de votre reste à vivre, c’est-à-dire que la somme mensuelle qui vous reste pour assumer les dépenses du quotidien, la banque pourra décider d’abaisser le taux d’endettement.
Durée de remboursement
Deuxième règle, la durée de remboursement ne doit pas dépasser 25 ans, mais elle peut aller jusqu’à 27 ans si vous achetez un logement en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ou un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation. Dans ce cas, l’enveloppe des travaux doit représenter au moins 10% du montant de l’opération.
Ces deux limites conjuguées (taux d’endettement et durée d’amortissement) nous conduisent à la troisième et dernière règle : le montant emprunté ne peut excéder 7 années de revenus.
Le régulateur accorde toutefois une marge de flexibilité qui permet aux banques de distribuer des crédits selon leurs propres critères d’octroi. Pour 20% de leur production semestrielle de crédits immobiliers, elles peuvent s’affranchir des règles à destination de la primo-accession et de l’acquisition de la résidence principale.
Apport personnel
Pour minimiser le recours à l’emprunt et pour convaincre la banque de vous accorder le financement, la présence d’un apport personnel est essentielle. La mise en œuvre des normes d’octroi a obligé les banques à renforcer leurs exigences en la matière. En général, le niveau de l’apport personnel est élevé, entre 20% et 30% du montant d’une opération. Pour les primo-accédants, souvent de jeunes ménages qui débutent dans la vie active, l’épargne est minime voire inexistante.
Une solution consiste à booster son apport personnel grâce à la famille. À défaut de solution en interne, comptez sur l’éventuelle magnanimité de la banque pour considérer les aides publiques comme mise de fonds.
Aides à l’accession
Les courtiers plaident depuis longtemps pour que le PTZ (Prêt à Taux Zéro) soit pris en compte comme apport personnel. Si vous achetez votre résidence principale pour la première fois, vous êtes éligible à ce prêt sans intérêts pour l’emprunteur, accordé par certaines banques ayant passé une convention avec l’État.
Selon vos ressources, le PTZ peut financer entre 20% et 50% du montant de l’opération et doit toujours être complété par un crédit classique. À compter de ce mois d’avril, le PTZ 2024 s’ouvre à de nouveaux bénéficiaires grâce à l’élargissement de centaines de communes en zone tendue et au rehaussement des plafonds de ressources.
Le dispositif est désormais centré sur l’achat ou la construction d’un logement neuf en habitat collectif et ne permet plus de financer l’acquisition d’une maison individuelle neuve. L’achat dans l’ancien reste possible en zones B2 et C sous conditions de travaux (au moins 25% du montant de l’opération avec un gain de performance énergétique).
Le PTZ peut se cumuler avec d’autres aides à l’accession (prêt conventionné, aides de l’Anah) dont celles éventuellement distribuées au niveau des collectivités locales.
Choix de l’assurance emprunteur
Dernier paramètre et non des moindres, l'assurance de prêt immobilier. Pour se prémunir contre les défauts de paiement, la banque va exiger diverses garanties :
- l’hypothèque ou la caution : la seconde est plus largement utilisée, car plus simple à mettre en place (pas d’acte notarié) et surtout, en fin de prêt et en l’absence d’accident de remboursement, vous pouvez récupérer environ 70% des sommes versées sur le fonds mutuel de garantie (FMG).
- l’assurance emprunteur : elle intervient au cas où vous seriez victime d’un accident de la vie (décès, invalidité, incapacité de travail, voire perte d’emploi). La banque est remboursée à hauteur des garanties souscrites et de la quotité si vous empruntez à deux.
Le choix de l’assurance est crucial, car cette dépense incontournable pèse entre 20% et 40% du coût global de votre crédit immobilier. En tant que jeune primo-accédant, qu’on présume en bonne santé, vous êtes a priori un profil sans risque excessif, contrairement aux emprunteurs plus âgés pour lesquels les risques potentiels de santé pénalisent le coût de l’assurance.
Le taux d’assurance de prêt immobilier oscille entre 0,08% et plus de 1% du capital emprunté selon l’âge de l’emprunteur. Et pour minimiser cette charge, il est vivement recommandé de faire jouer la délégation d’assurance emprunteur. Vous pouvez choisir librement le contrat et refuser la proposition d’assurance de la banque pour lui préférer une offre alternative qui peut être jusqu’à trois fois moins chère. Le seul impératif est de respecter l’équivalence de niveau de garanties entre les deux contrats.
Mettez les offres en concurrence via un comparateur d’assurance de prêt immobilier et sollicitez les services d’un courtier en assurance emprunteur pour vous aider à trouver le contrat qui répond à vos attentes et aux exigences de la banque en termes de couverture minimale.
Si vous souscrivez à l’assurance groupe bancaire, vous aurez tout loisir d’accéder à une offre plus compétitive dans un deuxième temps. La loi Lemoine permet en effet de changer d’assurance de prêt immobilier à tout moment, et ce, dès le lendemain de la signature de l’offre de prêt. Voilà un geste simple pour économiser au moins 10 000€.
