Une Société Civile Immobilière (SCI) est une structure juridique qui permet à plusieurs personnes, au titre d'associés, de posséder en commun un bien immobilier et d'en partager la gestion et les bénéfices. Ce type de société présente des avantages, notamment ceux liés à la transmission du bien. Elle est aussi régie par des règles strictes. Dans un contexte de taux de crédits immobiliers très bas, il est judicieux d'investir via une SCI. Les emprunteurs regroupés au sein d'une SCI bénéficient-ils de la réglementation relative au changement d'assurance de prêt ?
Le crédit immobilier pour une SCI
Les établissements bancaires ne proposent aucun prêt spécifique pour une SCI. Aucune distinction n'est faite entre un emprunteur classique ou une SCI : les taux et les durées sont les mêmes, et dans le cadre d'un investissement locatif, le crédit ne peut être accompagné d'un quelconque prêt aidé (PTZ, prêt conventionné, PEL). Pour calculer le montant du financement, la banque prendra en compte la capacité d'endettement de chacun des associés de la SCI, ainsi que les revenus locatifs s'il s'agit d'un immeuble mis en location.
Il existe deux façons d'emprunter pour investir via une SCI :
- le crédit immobilier est contracté directement par l'entité juridique formée par la SCI (personne morale) ;
- chaque associé emprunte personnellement pour financer sa propre participation.
L'assurance emprunteur d'un crédit pour une SCI
Comme pour tout crédit immobilier, l'assurance emprunteur est une étape obligée pour garantir le financement via une SCI. Quel que soit la formule de prêt choisie pour le financement, l'assurance est toujours souscrite au nom propre des associés et non de la SCI. La répartition de la quotité d'assurance emprunteur dépend du niveau de revenus de chacun, l'emprunt devant être couvert dans sa totalité (au minimum à 100%). Généralement le montant garanti se fait au prorata des parts sociales de chaque actionnaire. Chacun peut également détenir 100% du capital emprunté. Il est aussi possible de n'assurer qu'une partie des associés : cette situation est intéressante quand l'un d'entre eux présente des risques aggravés de santé ou exerce une profession à risque. Notons que l'assurance emprunteur est déductible des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d'imposition.
Chaque emprunteur peut choisir librement le contrat d'assurance, le schéma idéal étant d'être tous couverts par le même assureur pour tirer les tarifs vers le bas. Comme pour une personne physique, la banque va exiger a minima les garanties décès et perte irréversible d'autonomie pour chaque tête : l'assurance est en effet souscrite par des personnes physiques au profit de la SCI.
La réglementation de l'assurance emprunteur dans le cadre d'une SCI
Les associés de la SCI bénéficient des mêmes droits qu'un autre emprunteur, à savoir la délégation d'assurance (loi Lagarde), le droit à la résiliation dans les douze premiers mois du prêt (loi Hamon) ou encore le droit à la résiliation annuelle (amendement Bourquin). Toutefois, le changement d'assurance n'est possible que pour les prêts immobiliers destinés à financer un bien à usage d'habitation et non à usage commercial ou professionnel.
Ainsi, une SCI qui exerce une activité de location meublée accompagnée de services parahôteliers à un statut commercial, aucun des associés ne pourra se prévaloir de l'amendement Bourquin pour demander une substitution d'assurance emprunteur.
La réglementation évolue au 1er juin 2022 avec l’entrée en vigueur de la loi Lemoine. Tout nouvel emprunteur peut résilier l’assurance de son prêt immobilier à tout moment et sans frais et n’a plus besoin de se prévaloir du dispositif Hamon ou Bourquin pour changer de contrat. Les SCI qui retirent des revenus locatifs ne peuvent profiter de cette mesure.
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