Il a fallu que les taux d'intérêts tombent au plus bas pour que l'assurance de prêt révèle toute son importance dans le coût final d'un crédit immobilier. Négocier l'assurance est devenu un enjeu pour tous les candidats à la propriété, d’autant plus pour certains profils pour qui seule la délégation d'assurance permet aujourd’hui d'emprunter.
L'assurance déléguée : un poids de plus en plus lourd en période de taux bas
Une demande de crédit immobilier est un exercice de négociation entre l'emprunteur et le banquier, intermédié de plus en plus souvent par un courtier spécialisé. Les candidats à l'emprunt sont trop fréquemment focalisés sur le taux d'intérêt, certes outil de communication des banques pour attirer le chaland, mais un parmi les autres éléments importants qui constituent le coût global d'un crédit à l'habitat. Le taux d'intérêt rémunère la banque pour le service qu'elle accorde : prêter de l'argent pour financer un projet immobilier d'un montant important qui sera remboursé sur de longues années. Mais il n’est pas, et de loin, l’unique source de dépenses pour l’emprunteur.
Outre les dépenses d'acquisition, communément appelés frais de notaire (environ 10% du montant de l'opération), qui n’entrent pas dans le coût du crédit octroyé par la banque, mais alourdissent le budget de l’emprunteur, l’établissement financier facture des frais indispensables :
- les frais de dossier (autour de 1% du capital emprunté)
- les frais de garantie (hypothèque, porteur du privilège de deniers ou caution),
- les éventuelles commissions de courtage,
- les frais d'expertise du bien immobilier,
- l'assurance de prêt.
Tous ces coûts additionnés composent le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), indice final qui rend compte du coût global de l'emprunt. C'est avec ce paramètre que les offres de prêt immobilier peuvent être comparées. Et surtout, cet indicateur doit légalement rester en-deçà du taux de l'usure pour que le prêt soit accordé.
Cela n'aura échappé à personne que les taux d'intérêt sont faibles depuis quatre ans déjà. Une faiblesse qui facilite l'accès à la propriété immobilière, car elle permet de s'endetter à moindre coût. Aujourd'hui le taux moyen toutes durées confondues est 100 points de base inférieur à ce qu'il était en octobre 2015 : 1,25% contre 2,25% hors assurance et coût des sûretés. Dans l'intervalle, les autres coûts des crédits immobiliers n'ont que très peu évolués. L'assurance emprunteur ne suit pas la courbe des taux : elle est toujours calculée sur le montant emprunté en fonction du profil de l'emprunteur, peu importe l'évolution des taux d'intérêt. Proportionnellement, elle pèse aujourd'hui plus lourd dans le coût global. Prenons un exemple pour illustrer ce constat :
- Vous avez emprunté 200 000 € sur 20 ans en novembre 2015 au taux brut de 2,25%. Votre crédit est couvert par une assurance au taux de 0,35% sur le capital emprunté. Avec les frais de dossier (1 900 €) et les frais de garantie (2 100 €), le coût du crédit est de 62 548 € dont 14 000 € d'assurance. Celle-ci représente donc 22,38% du coût global.
- En août 2020, le même crédit se négocie à 1,25%. L'assurance reste à 0,35% du capital emprunté, soit toujours 14 000 € sur la durée de remboursement, pesant ainsi 34,87% du coût global.
En cas de risques aggravés de santé, l'incidence sur le coût global est beaucoup plus nette. Avec ce même exemple, au-delà d'un taux d'assurance à 0,67%, l'assurance coûte actuellement plus cher que les intérêts d'emprunt.
L'assurance de prêt : un élément toujours négociable
Les frais contenus dans le TAEG sont inévitables, mais pas incompressibles pour certains. La garantie, hypothèque ou caution dans l'immense majorité des dossiers, ne se négocie pas. S'il est difficile actuellement d'obtenir un rabais sur les frais de dossier (autour de 1% des sommes empruntées), il est un élément qui peut et doit toujours faire l'objet d'une négociation : l'assurance de prêt.
Quand les taux d'intérêt sont au plancher, il est malaisé de décrocher un décote, d'autant plus en cette période particulière marquée par une crise économique sans précédent et par les nouvelles règles d’octroi imposées par le Haut Conseil de Stabilité Financière. La marge de négociation est minime, même pour les profils premium. Le levier d'économies sur un crédit immobilier est plus que jamais l'assurance de prêt. Le taux d'emprunt ne baissera jamais de 50%, le taux de l'assurance oui !
La première proposition d'assurance émane souvent du prêteur, puisque son offre de prêt est immanquablement accompagnée de l'assurance conçue en interne. Grâce à la loi qui a instauré le libre choix de l'assurance emprunteur (loi Lagarde de septembre 2010), vous avez la possibilité de réduire le coût de votre crédit de manière significative en déléguant le contrat d'assurance. Là où les banques margent entre 50% et 70% sur l'assurance emprunteur, les assureurs externes se contentent de 20%. Si vous êtes âgé entre 36 et 45 ans, vous n'obtiendrez pas mieux qu'un taux d'assurance à 0,35% auprès de votre banque, alors qu'un assureur concurrent peut vous offrir 0,20% voire 0,16%.
En équivalence taux de crédit immobilier, la réduction du taux d'assurance 0,10% revient à diminuer le taux d'emprunt de 0,20% ! Et jusqu'à 0,40% si l'assurance qui garantit un crédit avec deux co-emprunteurs couvre 100% sur chaque tête.
L'assurance de prêt : l'enjeu principal de votre crédit immobilier
Plutôt que perdre l'énergie à négocier un taux d'intérêt qui baissera tout au plus de 10 points, attardez-vous sur l'assurance de prêt. Et pour mettre toutes vos chances dans la balance, faites appel à un courtier spécialisé. Vous optimiserez la démarche en sollicitant un expert comme Magnolia.fr qui sélectionne la formule d'assurance la mieux adaptée et la plus compétitive du marché.
La fausse bonne idée serait d'accepter la proposition de la banque et de résilier ensuite, comme l'autorise la réglementation. La résiliation durant les 12 premiers mois du crédit (loi Hamon) ou sur la durée restante (substitution annuelle via amendement Bourquin) est une avancée pour tous les emprunteurs, mais est encore freinée par le manque de coopération des banques. En attendant un réel renforcement du dispositif comme le prévoit l'amendement Bourquin 2, employez-vous à décrocher le meilleur taux d'assurance dès la demande de prêt.
C'est même une nécessité pour certains profils qui, pour cause de risques aggravés, se voient privés de financement. Notre rédaction s'est maintes fois penchée sur les refus d'accord de prêt pour les seniors et les personnes avec un passif de santé, ainsi que sur la problématique des taux de l'usure. Si vous êtes recalé en raison de votre âge, votre état de santé, votre profession, le faible niveau des taux légaux est un obstacle compte tenu du poids de l'assurance emprunteur.
Reprenons l’exemple précédent. Calculé sur le capital initial, le taux de l'assurance de la banque grimpe à 0,85% en raison de vos antécédents de santé. La banque refuse de vous accorder le prêt car le TAEG atteint 3,11%, pour un taux d'usure plafonné à 2,57%. En comparant les offres d'assurance, vous pouvez faire baisser le taux d'assurance à 0,65% sur le capital restant dû, et non plus sur le capital initial ; le TAEG tombe alors à 2,14% et vous obtenez votre financement. Le poids de l’assurance passe alors de 13% à 6% dans le TAEG par la simple délégation d’assurance.
Au-delà du coût de l'assurance, la délégation vous permet d'être couvert sur-mesure. Magnolia.fr compare pour vous une vingtaine de contrats parmi les meilleurs du marché et peut vous accompagner dans votre sélection de l’offre d'assurance correspondant au mieux à votre profil et à votre budget.
