La faiblesse des taux d'intérêt des crédits immobiliers porte enfin le projecteur sur l'assurance emprunteur. Actuellement, toute demande de financement peut bénéficier d'un taux nominal performant. L'effort de négociation doit se tourner vers l'assurance de prêt, formidable levier qui permet de réduire significativement le coût global d'un prêt si l'on prend la peine de déléguer le contrat.
Un taux d'intérêt bas ne fait pas le TAEG
Pour parler trivialement, les emprunteurs sont souvent aveuglés par les taux actuels proposés par les banques. Un taux bas est certes essentiel, puisqu'il permet de réduire l'endettement, tout en offrant aux ménages auparavant désolvabilisés la possibilité d'accepter à la propriété. Mais il ne constitue pas l'intégralité du TAEG, qui doit légalement rester inférieur au taux de l'usure en vigueur sur le trimestre en cours. Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global agrège tous les coûts exigés lors d'une demande de crédit immobilier, à savoir tous les frais que l'emprunteur devra assumer en dehors de la somme empruntée :
- les intérêts d'emprunt exprimés par le taux nominal
- les frais de dossier (jusqu'à 1% de la somme empruntée)
- les frais de garantie (hypothèque, caution,...)
- les primes d'assurance emprunteur
- les frais dus à des intermédiaires intervenus dans l'octroi du prêt (commissions courtier)
- les frais annexes (coût d'évaluation du bien immobilier, frais d'ouverture et de tenue de compte).
Excluant les frais de notaire, le TAEG est exprimé en pourcentage du capital emprunté et va permettre de connaître le coût global du prêt. Il est aussi un paramètre qui va faciliter la comparaison des offres commerciales des organismes de crédit.
En période de taux bas, comme nous le vivons depuis des mois, le poids de l'assurance emprunteur prend de plus en plus d'importance. Le taux d'assurance ne suit pas les fluctuations des taux d'intérêt ; ceux-ci reculent ou montent au fil des mois en raison de la politique monétaire du moment, sans que cela ait une incidence sur les taux d'assurance dont le calcul repose avant tout sur le profil de l'emprunteur (âge, profession, fumeur ou non-fumeur, antécédents de santé). Pour une même somme empruntée à deux années d'intervalle, le taux d'intérêt aura évolué, mais le taux d'assurance restera peu ou prou le même. Il apparaît logique que le poids de l'assurance soit proportionnellement plus lourd en cas de baisse du taux d'intérêt. En valeur absolue, l'assurance peut aujourd'hui coûter aussi cher que les intérêts d'emprunt, un douloureux constat pour les profils à risques comme les fumeurs, les seniors et les personnes présentant des problèmes de santé.
La délégation d'assurance pour réduire significativement le coût global du crédit
Concentrez vos efforts de négociation sur l'assurance emprunteur, car vous avez plus à y gagner qu'en vous focalisant sur le taux d'intérêt. Répétons-le, les taux des crédits immobiliers n'ont jamais été aussi faibles. Actuellement il est possible de s'endetter autour de 1,15% sur 20 ans, un seuil plancher jamais atteint depuis 75 ans. Même les durées longues bénéficient de taux performants, en-deçà de 2% sur 25 et 30 ans. Le taux moyen toutes durées confondues s’est établi à 1,17% (hors assurance) en août 2019, enregistrant le 15e mois consécutif inférieur au rythme de l'inflation. En août dernier, 73% des prêts se sont conclus sur 20 ans et plus, amenant la part des durées longues à un niveau jamais observé, signe qu’on peut emprunter sur de plus longues maturités sans aggraver son endettement.
Ces taux ne sont que des moyennes, vous pouvez toujours grappiller 10 voire 20 points (0,10% ou 0,20%) sur le taux si votre dossier est solide, mais seule une négociation sérieuse de l'assurance permettra de faire baisser drastiquement le coût de votre emprunt.
Et pour obtenir le meilleur taux d’assurance, faites jouer la concurrence et déléguez la recherche à un spécialiste comme Magnolia.fr. Jamais le taux d'intérêt ne pourra être abaissé de 50%. En revanche, le coût de l'assurance peut être divisé par 2 voire par 3 dans certains cas. D'autant que la réglementation est de votre côté. La loi Lagarde de septembre 2010 a instauré le principe de libre choix de l'assurance, interdisant aux prêteurs tout chantage commercial qui consisterait, par exemple, à augmenter le taux d'intérêt en cas d'assurance déléguée. Un jeune actif non fumeur qui emprunterait sur 20 ans peut facilement obtenir un taux d'assurance à 0,10% auprès d'un assureur externe, alors que le contrat groupe de la banque sera assorti d'un taux généralement autour de 0,26%. Dans des proportions différentes, le constat est le même pour les autres profils d'emprunteurs : sur la durée du prêt, l'assurance déléguée sera toujours moins chère que l'assurance bancaire. Le calcul est évocateur : réduire le taux d'assurance de 0,10% équivaut à faire baisser le taux d'intérêt de 0,20%.
Exemple :
Vous empruntez 150 000€ sur 15 ans au taux nominal de 1,11% avec un taux d'assurance de 0,36%.
- coût total du crédit = 21 003€ dont 8 100€ d'assurance
Vous réalisez le même emprunt, mais réduisez l'assurance à 0,26%.
- coût total du crédit = 18 753€ dont 5 850€ d'assurance
Cela équivaut à faire baisser le taux d'intérêt de 0,20%.
- coût total du crédit avec un taux nominal à 0,91% et taux assurance à 0,36% = 18 627€ dont 8 100€ d'assurance
Le gain sur le taux d'intérêt peut même grimper à 0,40% si, dans le cadre d'un emprunt en couple, vous êtes chacun assuré à 100%. Votre priorité doit donc être la négociation de l'assurance, car « marchander » le taux du crédit est limité en période de taux très faibles.
Pour optimiser l'opération de délégation, faites appel aux services de Magnolia.fr, expert en assurance emprunteur, qui sélectionnera pour vous les meilleures garanties au prix le plus compétitif, quel que soit votre profil.
