Les taux d'intérêts des crédits immobiliers sont à leur plus bas historique, une chance pour tous ceux qui portent un projet d'acquisition ou d'investissement. Emprunter aujourd'hui ne coûte presque rien au regard de l'inflation. Il faut pourtant ajouter l'assurance, dont le coût est proportionnellement beaucoup plus élevé. Seule parade pour économiser : déléguer le contrat ?
Emprunter sous 1% est courant
Les taux sont à des niveaux record, une phrase qui semble presque banale tant elle se répète. Depuis janvier 2019, les taux reculent doucement, alors qu'ils étaient déjà ultra performants tout au long de l’année 2018. Les valeurs de l'automne 2016 ont été largement battues. L'Observatoire Crédit Logement/CSA qui calcule la moyenne des taux pratiqués par les grandes enseignes bancaires le mois précédent a annoncé un taux moyen toutes durées confondues de 1,20% en juillet dernier, contre 1,25% en juin et 1,44% en juillet 2018. Dans le détail, le taux moyen s'affiche à :
- 0,96% sur 15 ans,
- 1,14% sur 20 ans
- et 1,37% sur 25 ans.
L'Observatoire relève que la moitié des ménages qui empruntent sur 15 ans bénéficient de prêt à moins de 1% et que ce sont les emprunteurs les plus modestes qui profitent des baisses de taux les plus importantes, à savoir au moins 30 points de base en moyenne sur un an. Conséquence de cette formidable attractivité des taux, les durées d'emprunt se sont allongées de 30 mois depuis début 2014, à 229 mois en moyenne soit le niveau le plus élevé jamais observé. 41,3% des prêts à l'accession accordés en juillet 2019 courent sur 25 ans et plus ; ces durées longues ne constituaient que 15,2% des prêts en 2014.
La tendance perdure en ce début août. Les courtiers Empruntis et Meilleurtaux constatent que les banques continuent d'attirer le chaland avec des taux toujours plus bas : entre 1,25% et 1,35% sur 20 ans, et entre 1,45% et 1,54% sur 25 ans. Résultat, les demandes de financement affluent ; les établissements, obligés de ralentir la cadence en été, ne peuvent traiter les dossiers dans les délais habituels. Le courtier Empruntis conseille d'envisager une date de signature de l'acte de vente à 4 mois au lieu de 3.
Quant l'assurance coûte plus cher que les intérêts d'emprunt
Effet collatéral des taux bas : l'assurance pèse plus lourd dans le coût du crédit, elle peut même être plus chère que les intérêts dans certains cas. Illustration avec le cas d'un couple de cadres de 40 ans, employés en CDI, qui ont emprunté en juillet dernier 250 000€ au taux de 1,25% (hors assurance) sur 20 ans. Les intérêts d'emprunt leur coûteront au total 32 680€, soit 12 399€ de moins que s'ils avaient sollicité leur crédit en juillet 2016 (taux nominal à 1,70%). L'assurance groupe proposée par le prêteur est au taux de 0,36%, soit un coût de 36 000€ sur la durée totale du crédit (quotité à 100% sur chaque tête) : les cotisations d'assurance pèsent 3 320€ de plus que les intérêts ! En juillet 2016, le rapport aurait été inverse : les intérêts auraient coûté 45 079€ et l'assurance toujours 36 000€, car son taux ne dépend pas de la conjoncture des taux des crédits immobiliers.
| Taux crédit immo | Coût crédit hors ass | Taux ass groupe (banque) | Coût assurance groupe | Taux assurance individuelle | Coût assurance individuelle | |
| juillet 2016 | 1,70% | 45 000 € | 0,36% | 36 000 € | 0,12% | 12 000€ |
| juillet 2019 | 1,25% | 32 680 € | 0,36% | 36 000 € | 0,12% | 12 000 € |
Coût d'un emprunt de 250 000 euros sur 20 ans versus coût assurance groupe et assurance individuelle, 2016 et 2019.
En souscrivant un contrat d'assurance alternatif auprès d'un prestataire extérieur à la banque, ce couple d'emprunteurs peut réduire drastiquement le coût de cette couverture incontournable : le taux d'assurance descend à 0,12% et ne pèse plus que 12 000€ toujours avec les mêmes quotités. La loi leur permet, comme à tous les emprunteurs, de changer de contrat d’assurance à tout moment dans les 12 mois qui suivent la signature de l’offre de prêt. Au-delà de cette période, c’est l’amendement Bourquin qui s’applique pour toute demande d’assurance déléguée.
Les profils dits à risques, à savoir les personnes avec des antécédents de santé ou exerçant une profession à risques, sont les premiers touchés par ce phénomène d’assurance trop chère. Ces emprunteurs pourtant solvables, bénéficiant d'un apport conséquent, peuvent en effet décrocher un taux nominal ultra performant, mais se voir attribuer un taux d'assurance élevé compte tenu des risques qu'ils incarnent. Le problème est alors que le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui agrège tous les frais obligatoires relatifs au crédit excède le taux de l'usure appliqué sur la durée, ce qui fait échouer la demande de financement.
Le seul moyen d'obtenir le prêt est là encore de déléguer le contrat d'assurance auprès d'un assureur externe et de le faire par le biais d'un courtier comme Magnolia.fr pour trouver l'offre présentant les meilleures garanties au tarif le plus compétitif. ?
