Immobilier ancien : quels prix depuis les dernières élections municipales ?

Ce dimanche 15 mars a lieu le premier tour des élections municipales. L'accès au logement figure en bonne place parmi les thématiques prioritaires pour les électeurs, en particulier à Paris où les prix exorbitants de l'immobilier et la pénurie de biens donnent lieu parfois à des propositions irréalistes ou démagogiques de la part de certains candidats.

Quelle est l'évolution des prix depuis mars 2014, date du dernier scrutin local ? Le baromètre LPI-SeLoger fait le point dans les villes de plus de 100 000 habitants. Les progressions vont de 1,8% à 46,4% !

Ça flambe à Lyon et Bordeaux !

Pour bien visualiser l'augmentation des prix des logements, il est toujours préférable de prendre du recul, une année n'étant pas suffisamment éloquente. Les prochaines élections municipales donnent l'occasion au baromètre LPI-SeLoger de placer le curseur cinq ans en arrière et de dresser un bilan quinquennal pour le moins disparate. En ces deux scrutins, les prix ont évolué entre +1,8% (Grenoble) et +46,4% (Lyon), un delta qui témoigne une fois encore de l'hétérogénéité criante du marché immobilier ancien.

A l'exception de Perpignan (-7,5%) et de Toulon (-3,1%), toutes les communes de plus de 100 000 habitants voient les prix des logements progresser, et à deux chiffres pour l’immense majorité d'entre elles. Le tableau ci-dessous donne un aperçu des 15 plus fortes envolées.

Si vous souhaitez acheter un appartement de 50m2 à Paris, il vous faudra débourser en moyenne 550 700€.

En empruntant cette somme sur 25 ans, durée maximale à laquelle les banques doivent désormais se conformer, vous devez gagner au minimum 9 516€/mois pour respecter le taux d’endettement de 33% (mensualités de 2 379€ au taux nominal de 1,58% et taux d’assurance de 0,34%). À Lyon, un appartement de mêmes dimensions vous coûtera 262 350€. Avec les mêmes conditions d’emprunt et un taux d’effort à 33%, la mensualité tombe à 1 133€ pour des revenus mensuels de 4 532€.

Construire plus de logements pour augmenter l'offre

Entre 2014 et 2020, les taux d'emprunt ont reculé de 190 points de base. Au premier trimestre 2014, le taux moyen toutes durées confondues titrait 3,03% (hors assurance) ; en février dernier, il se maintenait au niveau plancher de 1,13%. Ce reflux constant des taux d'intérêts est bien évidemment la raison majeure de l'appétit des ménages pour l'immobilier. Les chiffres de 2019 ont explosé les compteurs avec plus d'un million de transactions dans l'ancien et 257 milliards d'euros distribués par les banques, soit un bond de 21% sur un an.

La demande, soutenue par des conditions d'emprunt inédites, se heurte dans certaines zones à une pénurie d'offres, Paris étant l'exemple le plus frappant. Les grands centres urbains comme Lyon deviennent inaccessibles, ce qui favorise un déplacement du marché vers la périphérie. Villeurbanne enregistre une progression quinquennale de 17,8% avec un mètre carré qui atteint désormais près de 3 500€ contre 5 247€ pour Lyon. Avec un emprunt de 200 000€, un acheteur peut s'offrir un appartement de 57m2 à Villeurbanne contre 38m2 à Lyon.

Pour que les prix retrouvent des niveaux normaux ou que les valeurs se stabilisent, les candidats aux prochaines élections locales doivent être inventifs... et concrets. À Paris, où le problème du logement est endémique et continue de s'exacerber, on ne peut s'empêcher d'évoquer la proposition de Benjamin Griveaux qui consistait à mettre à disposition des classes moyennes un apport de 100 000 € pour l’achat d’un appartement. Une idée contreproductive car elle n'aurait fait qu'alimenter la hausse des prix.

Anne Hidalgo souhaite toujours arriver au seuil de 25% de logements sociaux (comme l'impose la loi), ce qui suppose d'en construire 15 000. Projet que ne cautionne pas sa principale rivale Rachida Dati. L'encadrement des loyers devrait être maintenu, les autres candidats y sont eux aussi favorables. La maire sortante envisage également de proposer 6 000 logements accessibles à moitié prix soit 5 000€/m2 (500 appartements seront disponibles à compter de 2022) et d'acquérir 30 000 biens qui seraient loués à 20% du marché. La dissociation du foncier et du bâti est une autre idée qui fait son chemin parmi les candidats, ce qui permettrait l'achat de logements à des prix nettement inférieurs à ceux du marché. Autres points chauds, les aides à la rénovation, les logements vacants et la concurrence d'Airbnb. À Paris comme dans les autres grandes agglomérations, la solution la plus efficace pour faire baisser la tension du marché serait un choc de l'offre, c'est-à-dire intensifier la construction de logements neufs avec des prix d'achat et des loyers corrélés au niveau de revenus des habitants.

Source Baromètre LPI-SeLoger