Les taux d'intérêts actuels, à leur plus bas niveau jamais observé, encouragent l'achat immobilier, en particulier l'investissement locatif, un des rares placements que l'on peut faire à crédit. Qui dit prêt immobilier dit assurance emprunteur. En choisissant le bon contrat, vous pouvez économiser des milliers d'euros et booster ainsi la rentabilité de votre acquisition.
Le boom des investissements locatifs
C'est une des conséquences directes du niveau record des taux d'intérêts. Les investissements locatifs ont bondi de 32% sur 12 mois selon les derniers chiffres du réseau Century 21. La part de logements achetés dans l'objectif d'une mise en location représente désormais plus d'un quart des acquisitions (26,5%). Au premier trimestre 2014, cette proportion n'était que de 15%. Le courtier Meilleurtaux abonde dans ce sens : entre 2017 et aujourd'hui, le nombre de demandes de prêt pour investir dans la pierre est passé de 15% à 20%. Ce type d'acquisition représente plus de 26% des ventes à Marseille, Lyon et Bordeaux, et jusqu'à 30,5% pour Paris contre 13,8% il y a encore un an.
Le niveau immensément attractif des taux est la première raison de cet engouement : en juin dernier, le taux moyen toutes durées confondues s'est établi à 1,25% (hors assurance), un seuil encore jamais observé. Le contexte économique et social est l'autre facteur incitatif : l'investissement locatif est devenu la valeur refuge des Français, face aux incertitudes qui pèsent sur la retraite, et pousse même certains locataires à acheter pour investir pour se constituer une épargne et un patrimoine dont ils pourront bénéficier à plus ou moins long terme. La case "investisseurs" n'est pas réservée aux mieux lotis : les revenus modestes, notamment les jeunes actifs disposant de peu d'apport, sont resolvabilisés grâce aux taux plancher. À défaut d'acheter leur résidence principale, trop chère dans les grandes agglomérations, les jeunes se tournent vers les investissements locatifs de petite taille, plus accessibles.
Crédit + assurance emprunteur : optimisez le coût global
Comme pour un achat immobilier classique, l'investisseur qui contracte un emprunt doit l'assurer. Bien que non obligatoire légalement, l'assurance garantit la bonne fin du prêt, protégeant et le prêteur et l'emprunteur en cas de défaillance du second. Les garanties socle concernent le décès et l'invalidité : si l'emprunteur venait à décéder ou à être 100% invalide en cours de prêt, l'assurance prend le relais auprès de la banque pour rembourser le capital restant dû. S'y ajoutent des garanties invalidité/incapacité qui peuvent être exigées de la banque pour renforcer la protection. Plus rarement la garantie perte d'emploi, compte tenu d'un champ d'intervention limité et de son coût.
Le coût de l'assurance emprunteur justement, paramètre souvent omis quand on parle emprunt immobilier. La plupart des emprunteurs se focalisent à tort sur le taux nominal (intérêts d'emprunt) pour évaluer le coût de leur crédit. Ils oublient que l'assurance pèse jusqu'à un tiers du coût global, voire nettement plus pour les profils à risques (antécédents de santé, métiers à risques). Et en période de taux bas, très bas comme c'est le cas actuellement, le coût de l'assurance peut peser aussi lourd que le coût des intérêts d'emprunt.
La bonne nouvelle ? Vous pouvez choisir votre contrat, et ne pas vous laisser imposer l'offre groupe de la banque, souvent plus onéreuse et moins bien adaptée. La délégation d'assurance permet en effet de faire jouer pleinement la concurrence. La législation protège l'emprunteur contre toutes les actions dissuasives engagées par la banque : lois Lagarde et Hamon, amendement Bourquin, avis du Comité Consultatif du Secteur Financier, la batterie réglementaire en place vous donne le droit de souscrire le contrat le mieux adapté au meilleur tarif, sous réserve que celui-ci présente a minima les mêmes garanties que le contrat proposé par l'établissement de crédit. À garanties équivalentes, vous pouvez économiser jusqu'à 50% voire plus sur le coût de votre assurance.
L'assurance crédit d'un investissement locatif
Un placement, c'est fait pour rapporter. Et pour mesurer la performance d'un investissement locatif, on va chercher à calculer la rentabilité locative du bien immobilier. Elle prend en compte les loyers et toutes les charges, les réductions d’impôt (les premières années où l’amortissement est plus important), les impôts à payer, ainsi que du remboursement de l’emprunt. La rentabilité nette d'un investissement immobilier varie de 2 à 7 %, voire davantage dans certains cas. Elle dépend du type de logement, sachant qu'en général, au mètre carré, les petites surfaces rapportent davantage que les grandes.
Il y a une règle d'or pour que votre investissement locatif bénéficie de l'effet levier du crédit : que le coût de votre emprunt, assurance incluse, soit inférieur à la rentabilité de l'investissement. Indirectement, l'assurance emprunteur a donc une incidence sur la rentabilité de l'investissement. En réduisant le coût de l'assurance, et par capillarité le coût global du crédit, vous agissez positivement sur la rentabilité de votre investissement.
L'intermédiation d'experts comme Magnolia.fr vous permettra de réaliser une économie substantielle, en sélectionnant le contrat le plus compétitif, adapté à votre profil. Et à défaut des contrats groupe bancaires, dont le coût est constant car calculé sur le capital initial, l'offre déléguée bénéficie de la dégressivité des mensualités au fil des remboursements du capital. Cette caractéristique est importante, car l'investissement locatif est une opération sur le long terme. Sur la durée de l'emprunt, votre assurance déléguée vous coûtera toujours moins cher qu'un contrat bancaire !
